Постановление от 29 января 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-5074/2022
г. Краснодар
30 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от ответчика – местной администрации Баксанского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 14.01.2026), в отсутствие истца – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу местной администрации Баксанского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 по делу № А20-5074/2022, установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к местной администрации Баксанского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация) со следующими требованиями:

– обязать администрацию внести изменения в проект договора № 00/22 аренды земельного участка с кадастровым номером 07:01:2400000:274, а также в акт приема-передачи, установив дату договора аренды и дату акта приема-передачи – 21.09.2022;

– внести изменения в проект договора № 00/22 аренды земельного участка с кадастровым номером 07:01:2400000:274 согласно протоколу разногласий, изложив условия договора следующим образом: пункт 1.2 «Срок аренды устанавливается с 21.09.2022 по 20.09.1971»; пункт 2.2 «Арендатор земельного участка вправе передать

свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления»; пункт 3.1 «Сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок определена на основании заключения эксперта о рыночной стоимости земельного участка № 008-25-ОАП и составляет 13 667,46 рублей»; пункт 3.2 «Размер годовой арендной платы, установленной в пункте 3.1 договора, может изменяться арендодателем в одностороннем порядке на основании изменения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики»; пункт 3.3 слова «…ежемесячно, не позднее десятого числа каждого месяца» заменить словами «…ежеквартально, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом»; пункт 4.2.3 исключить; пункт 4.2.7 второе предложение: «Представлять копии платежных поручений о внесении арендной платы арендодателю в течение 5 рабочих дней со дня принятия банком платежного документа» – исключить; пункт 4.2.9 дополнить следующим предложением: «С учетом Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"»; пункт 4.2.15 исключить; пункт 5.1.4 исключить, пункт 5.1.5 изложить в следующей редакции: «Требовать досрочного расторжения договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации»; пункт 5.1.6 исключить; пункт 6.2 договора изложить в следующей редакции: «В случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатор обязан уплатить пени за пользование чужими денежными средствами в размере, предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации»; пункты 8.1, 8.3 исключить (с учетом уточнения первоначально заявленных требований – т. 3, л. д. 144).

Решением от 14.07.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.10.2025, исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора № 00/22 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:01:2400000:274 площадью 35 034 кв. м. Пункты 1.2, 2.2, 3.1, 3.2, 3.3, 5.1.5 проекта договора аренды приняты в редакции, предложенной истцом; пункты 4.2.3, 4.2.15, 5.1.4, 5.1.6 и 8.3 исключены. В части требований по пунктам 4.2.7, 4.2.9, 6.2, 8.1 проекта договора аренды принят отказ истца от исковых требований, производство по делу

в указанной части прекращено. Суды при разрешении данного спора руководствовались статьями 450, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), 39.6 – 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, утвержденными постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2015 № 90-ПП (далее – Правила № 90-ПП) и указали, что в условиях моратория на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения и отсутствия рыночного оборота подобных участков, определение годовой арендной платы должно осуществляться на основании максимальной ставки, рассчитанной в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом суды руководствовались заключением судебной экспертизы от 21.04.2025 № 008-25-ОАП, согласно которому годовой арендный платеж за рассматриваемый земельный участок составил 13 667 рублей 46 копеек. Остальные условия спорного договора аренды урегулированы с учетом требований истца и отказа от части исковых требований.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 14.07.2025 и постановление апелляционного суда от 13.10.2025 отменить в части удовлетворения исковых требований по пункту 3.1 проекта договора аренды земельного участка № 00/22, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в этой части, указывая на то, что согласно пункту 3 Правил № 90-ПП размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется уполномоченным органом одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости арендной платы земельных участков, определяемой в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Согласно пункту 4 Правил № 90-ПП, если иное не установлено

законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 5 – 7 Правил № 90-ПП, размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 6 Правил № 90-ПП установлены размеры арендной платы, определяемой в отношении земельных участков, которые предоставлены лицам, имеющим право на: освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах; уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, если налоговая база в результате уменьшения на необлагаемую налогом сумму принимается равной нулю; уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы; в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого участка. К поименованным в пункте 6 Правил № 90-ПП случаям, в которых арендная плата определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, рассматриваемый в настоящем деле случай не относится. В пункте 7 Правил № 90-ПП названы объекты для размещения на земельных участках, предоставляемых без проведения торгов, и в отношении которых арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации. Спорный земельный участок не предназначен для размещения объектов, указанных в пункте 7 Правил № 90-ПП, поэтому при определении размера арендной платы в отношении земельного участка (07:01:2400000:274) надлежит руководствоваться пунктом 4 Правил № 90-ПП.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель администрации доводы кассационной жалобы поддержал, ответил на вопросы кассационного суда.

Глава КФХ явку в окружной суд не обеспечил, извещен надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 15.01.2026 объявлялся перерыв до 09 часов 40 минут 16.01.2026; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, дополнений и отзыва, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат изменению на основании следующего.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.05.2022 по делу № А20-5010/2021 признано незаконным решение администрации, выраженное в письме от 23.09.2021 № 48-01/18-3019, об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов; на уполномоченный орган возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес главы КФХ проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:01:2400000:274 площадью 35 034 кв. м, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Баксанский район, с. Баксаненок, контур № 350.

Во исполнение названного судебного акта в адрес главы КФХ администрация сопроводительным письмом от 30.08.2022 № 48-01/18-2450 направила три подписанных проекта договора № 00/22 аренды земельного участка с кадастровым номером 07:01:2400000:274 площадью 35 034 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Баксанский муниципальный район, с. Баксаненок, контур № 350, для подписания (т. 1, л. д. 33).

Не согласившись с некоторыми условиями проекта договора, глава КФХ направил в администрацию протокол разногласий от 21.09.2022 к договору № 00/22, от подписания которого администрация отказалась, направив ответ от 21.09.2022 № 48-01/18-2762.

Неурегулирование разногласий в досудебном порядке послужило основанием для обращения главы КФХ в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В кассационной жалобе администрация выразила несогласие с судебными актами в части урегулирования разногласий по пункту 3.1 договора, касающегося определения размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 07:01:2400000:274, установленного на основании экспертного заключения от 21.04.2025

№ 008-25-ОАП. В отношении остальных пунктов проекта договора аренды № 00/22 кассационная жалоба доводов не содержит, поэтому в этой части судебные акты не проверяются.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права заинтересованного лица (пункт 1 статьи 1 данного Кодекса).

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора, к числу которых в соответствии со статьей 426 данного Кодекса относится договор аренды земельного участка публичной собственности.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 данного Кодекса).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного Кодекса).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил регулируемый характер арендной платы по договору аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, применимость изменений регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) к отношениям, возникшим после таких изменений, а также право арендодателя по договору с регулируемой арендной платой требовать ее внесения в установленном на соответствующий период регулирующим органом размере без дополнительного изменения договора.

Вместе с тем, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Разрешая настоящий спор в части пункта 3.1 договора аренды, установив годовой размер арендной платы 13 667 рублей 46 копеек на основании экспертного заключения № 008-25-ОАП, суды не учли следующее.

На основании пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением № 582, одним из которых является принцип экономической обоснованности, в соответствии которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Согласно подпункту «в» пункта 3 Правил № 582, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в пункте 3 Правил № 582, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6% в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

В силу пункта 3 Правил № 90-ПП размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется уполномоченным органом одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости арендной платы земельных участков, определяемой в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 4 Правил № 90-ПП, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 5 – 7 Правил № 90-ПП, размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 5 Правил № 90-ПП регламентирован порядок определения арендной платы земельных участков по договорам, заключаемым на торгах (аукционах). В данном случае договор аренды спорного земельного участка заключается без торгов.

Пунктом 6 Правил № 90-ПП установлены размеры арендной платы, определяемой в отношении земельных участков, которые предоставлены лицам, имеющим право на: освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах; уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, если налоговая база в результате уменьшения на необлагаемую налогом сумму принимается равной нулю; уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы; в случае заключения договора

аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

К перечисленным в пункте 6 Правил № 90-ПП случаям, в которых арендная плата определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, рассматриваемый в настоящем деле случай не относится.

В пункте 7 Правил № 90-ПП названы объекты для размещения на земельных участках, предоставляемых без проведения торгов, и в отношении которых арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации. При этом спорный земельный участок не предназначен для размещения на нем указанных в пункте 7 Правил № 90-ПП объектов.

Таким образом, в рассматриваемом случае необходимо руководствоваться пунктом 4 Правил № 90-ПП, согласно которому размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При определении годового размера арендной платы в проекте договора № 00/22 администрация руководствовалась Отчетом ООО «Гео-Эксперт» об определении величины годовой арендной платы от 26.08.2022 № 95/4-08/2022, которая составила 18 056 рублей. При назначении судебной экспертизы суд не привел мотивы, по которым не принята величина годовой арендной платы, определенная в отчете специализированной организации № 95/4-08/2022 (дата оценки – 26.08.2022). Поскольку данный отчет не опорочен, оснований для назначения судебной экспертизы отсутствовали.

Принимая во внимание, что все обстоятельства дела установлены судами, коллегия кассационного суда считает возможным принятые судебные акты изменить в части урегулирования разногласий по пункту 3.1 договора аренды земельного участка № 00/22, приняв его в редакции администрации (арендодателя): «Сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 18 056,0 рублей, сумма ежемесячной арендной платы 1504,6 рублей». В остальной части судебные акты надлежит оставить без изменения.

Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену состоявшихся судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 по делу № А20-5074/2022 изменить в части урегулирования разногласий по пункту 3.1 договора аренды земельного участка № 00/22. Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 18 056,0 рублей, сумма ежемесячной арендной платы 1504,6 рублей».

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.А. Анциферов В.А. Авдякова