Решение от 22 января 2020 г. по делу № А40-277749/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-277749/19-41-2188

Резолютивная часть решения объявлена 15.01.2020

Решение в полном объеме изготовлено 22.01.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола помощником судьи Байраевой А.С., при участии представителей истца ФИО1 по доверенности от 10.01.2020 № 2, ФИО2 и ответчика ФИО3 по доверенности от 25.12.2019, дело по иску ИП ФИО2 (ОГРН <***>) к ГБОУ Школа № 626 (ОГРН <***>) о взыскании 1 828 341 руб. 83 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 1 828 341 руб. 83 коп., в том числе 1 759 075 руб. 17 коп. неосновательного обогащения, и 69 266 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 06.04.2019 по 14.10.2019.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что сторонами заключен договоры аренды от 03.04.2009 № 7, который истец рассматривает смешанным договором, поскольку договор содержит элементы не только договора аренды, но и договора подряда. В рамках договора арендатору передано помещение, требующее капитального ремонта, обязанность по выполнению которого за счет истца предусмотрена договором. Истец обязательство по капитальному ремонту согласно согласованной сторонами смете выполнил в полном объеме и в установленный договором срок, работы переданы ответчику по актам о приемке выполненных работ формы КС-2, стоимость работ подтверждена справками о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, подписанными ответчиком. В соответствии с условиями договора на основании ст. 410 ГК Российской Федерации сторонами произведен зачет требований по уплате арендной платы и по оплате капитального ремонта на сумму …, в связи с чем задолженность ответчика по оплате капитального ремонта согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2019 по 05.04.2019 составляет 1 759 075 руб. 17 коп.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что взаимоотношения сторон по капитальному ремонту помещения регулируются договором и ст. 616 ГК Российской Федерации; в соответствии с условиями договора аренды на арендатора возлагается обязанность по выполнению капитального ремонта помещения за свой счет на сумму .., при этом стоимость капитального ремонта на эту сумму засчитывается в счет уплаты арендной платы, договором не предусмотрена обязанность арендодателя возместить арендатору понесенные последним расходы на капитальный ремонт в сумме сверх указанной. При этом ответчик отметил, что договор заключался с истцом по результатам конкурса, конкурсной документацией выполнение арендатором капитального ремонта помещения за свой счет являлось условием заключения договора.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд установил, что 03.04.2009 истец в качестве арендатора и Государственное дошкольное образовательное учреждение Центр развития ребенка – детский сад «Дошколенок» (правопредшественник ответчика) в качестве арендодателя заключили договор аренды № 7, по которому арендодатель на основании результатов конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества (протокол от 16.05.2009 № 5) передает, а арендатор принимает временное владение и пользование нежилое помещение площадью 652, 8 кв. м по адресу: <...>, - для использования под офис.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с даты подписания сторонами акта-приема передачи арендуемых помещений по 02.04.2019.

Согласно п. 3.1.7 договора в течение срока действия договора размер арендной платы изменению не подлежит, а п. 3.1.8 договора устанавливает, что в случае, если договор прекратит свое действие досрочно по любой причине, за исключением виновного неисполнения арендатором принятых на себя по договору обязательств, арендодатель обязуется возместить арендатору часть расходов на проведенный арендатором капитальный ремонт здания детского сада. Названные расходы возмещаются в сумме, равной сумме арендной платы за период между датой досрочного расторжения договора и указанной в договоре датой его окончания, выплачиваются арендодателем в течение 30-ти банковских дней с даты вручения ему письменного требования арендатора.

В соответствии с п. 3.2.23 договора арендатор обязуется в срок до 01.05.2012 произвести капитальный ремонт здания по адресу: <...>, - на сумму 33 747 515 руб., из них на сумму 32 747 515 руб. в соответствии со сметой (приложение № 4 к договору), а на сумму 1 000 000 руб. выполнить ремонтные работы, не предусмотренные этой сметой.

При этом сумма средств, затраченных арендатором на выполнение работ, подлежит зачету в счет арендной платы, без учета НДС, на основании актов формы КС-2 и справок формы КС-3, подписанных сторонами.

П. 3.2.24 договора предусмотрено, что объемы и виды работ, указанные в смете, могут изменяться по соглашению сторон, при этом стоимость капитального ремонта не может быть менее суммы, указанной в п. 3.2.23 договора.

Согласно п. 5.1 договора по итогам конкурса ставка арендной платы за 1 кв. м в год без учета НДС установлена в размере 4 747 руб., арендная плата за месяц составляет 258 237 руб. без учета НДС.

В соответствии с п. 5.2 договора в случае прекращения договорных отношений обязательство по уплате арендной платы прекращается с момента возврата арендатором помещения, оформленного актом приема-передачи.

По акту приема-передачи от 03.04.2009, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, нежилое помещение передано ответчику.

Договор аренды заключен по результатам проведения открытого конкурса на право заключения договора аренды, победителем которого признан истец, из объяснений представителя ответчика следует, что конкурсной документацией предусматривалось включение в условия договора аренды обязательство арендатора по проведению капитального ремонта здания на сумму 33 747 515 руб., из них на сумму 32 747 515 руб. в соответствии со сметой (приложение № 4 к договору), а на сумму 1 000 000 руб. выполнить ремонтные работы, не предусмотренные этой сметой.

Это условие включено в п. 3.2.23 договора аренды.

Из представленных истцом актов формы КС-2 и справок формы КС-3 следует, что стоимость работ по капитальному ремонту здания, выполненных за счет истца, составила 33 747 515 руб. 17 коп., из которых 32 747 515 руб. 17 коп. – стоимость работ, предусмотренных сметой (приложение № 4 к договору).

Согласно графику платежей (приложение № 6 к договору) арендная плата по договору за период действия договора аренды (с даты подписания сторонами акта-приема передачи помещений по 02.04.2019) составляет 30 988 420 руб.

Арендная плата в указанной сумме истцом фактически не уплачивалась, так как в соответствии с п. 3.2.23 договора в счет ее уплаты арендодателем приняты расходы арендатора по капитальному ремонту здания.

Требования истца заключаются во взыскании с ответчика разницы между стоимостью капитального ремонта здания и начисленной за период действия договора арендной платой в размере 1 759 075 руб. 17 коп. (32 747 515 руб. 17 коп. - 30 988 440 руб.).

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии со ст. 616 ГК Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Однако договором аренды, заключенным сторонами, предусмотрено иное, а именно проведение капитального ремонта здания, предоставленного арендатору в аренду, является обязанностью арендатора.

Таким образом, мнение истца о том, что заключенный сторонами договор аренды является смешанным договором и содержит в себе элементы не только договора аренды, но и договора подряда, а потому ответчик обязан оплатить истцу стоимость выполненных работ по капитальному ремонту здания, является ошибочным: обязанности сторон по капитальному ремонту переданного в аренду имущества регулируются ст. 616 ГК Российской Федерации.

Судом установлено, что в договоре сторонами согласована стоимость капитального ремонта и достигнута договоренность о том, что в счет арендной платы по договору арендодателем принимается сумма средств, затраченных арендатором на выполнение работ по капитальному ремонту.

Данное условие договора исполнено истцом и ответчиком: капитальный ремонт здания проведен истцом, сумма средств, затраченная истцом на выполнение работ по капитальному ремонту, зачтена ответчиком в счет арендной платы.

Обязанность возместить арендатору стоимость ремонта сверх суммы, зачтенной в счет арендной платы, могла возникнуть у арендодателя в случае, указанном в п. 3.1.8 договора, а именно в случае досрочного прекращения действия договора по любой причине, за исключением виновного неисполнения арендатором принятых на себя по договору обязательств.

Однако договор аренды досрочно действие не прекращал.

Иных оснований для взыскания с ответчика стоимости капитального ремонта сверх суммы, зачтенной в счет арендной платы, предусмотренных законом или договором, судом не установлено, в связи с чем удовлетворении исковых требований суд отказывает.

Отклоняя довод истца о том, что задолженность в сумме 1 759 075 руб. 17 коп. признана ответчиком в актах сверки взаимных расчетов, суд исходит из того, что в актах учтена стоимость работ согласно актам формы КС-2 и справкам формы КС-3, на основании которых в соответствии с п. 3.2.23 договора учитывается сумма средств, затраченных арендатором на выполнение работ по капитальному ремонту, а подписание этих актов со стороны ответчика свидетельствует лишь о том, что работы, указанные в актах и справках, выполнены арендатором, но не является доказательством принятия ответчиком обязательства оплатить эти работы в сумме сверх начисленной арендной платы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 614, 616 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова