Решение от 5 июня 2017 г. по делу № А40-197871/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-197871/16-1-1472
г. Москва
05 июня 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2017 года

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

ООО "ДИЛИЖАНС РИТЕЙЛ ГРУПП ДИ" (ОГРН <***>, 109444 <...>) к ПАО СБЕРБАНК (ОГРН <***>, 117997 <...>) о взыскании 10191306 руб. 73 коп. долга, пени, начисленных на сумму 10191306 руб. 73 коп. долга, пени, начисленной на сумму долга в размере 17427607 руб. 20 коп., взысканную по решению суда по делу А40-181374/15-60-1551, и по встречному иску о взыскании неустойки за нарушение п.4.3.18 договора аренды

при участии представителей от истца – ФИО2 по дов. от 16.07.2014, ФИО3 по дов. от 28.02.2017, ФИО4 по дов. от 20.02.2016, от ответчика – ФИО5 по дов. от 06.03.2017, ФИО6 по дов. от 06.03.2017, ФИО7 по дов. от 06.03.2017.

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения, заявлен о взыскании долга по арендным платежам за период с апреля по сентябрь 2016 в сумме 10191306 руб. 73 коп., неустойки за просрочку оплаты в сумме 2658053 руб. 79 коп. и неустойки в сумме 5315420 руб. 20 коп. за неоплату арендной платы, взысканной решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-181374/15-60-1551. Требования основаны на том, что ответчиком не оплачены арендные платежи за нежилое помещение, предоставленное истцом в аренду согласно заключенному сторонами договору аренды от 18.08.2014.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве и письменных объяснениях мотивам, ссылаясь, в частности, на фактическое непредставление помещения в аренду, прекращение договора ввиду одностороннего отказа, несоразмерность неустойки, на использование помещения третьими лицами и злоупотребление правом со стороны истца (арендодателя).

Ответчиком подан встречный иск о взыскании 1 035 798 руб. 73 коп. неустойки за нарушение п.4.3.18 договора аренды. Требования по встречному иску основаны на следующих обстоятельствах. Пунктом 4.3.18 договора предусмотрено, что арендодатель обязан производить своими силами и средствами любые неотделимые улучшения арендуемого помещения, включая реконструкцию, перепланировку, переоборудование, исключительно по письменному согласованию с арендодателем (в котором не должно быть необоснованно отказано). Ответ Арендодателя на письменное обращение арендатора о реконструкции, перепланировке, переоборудовании помещения должен быть передан арендатору в течение пяти рабочих дней с момента получения арендодателем письменного обращения от Арендатора. Арендодатель уплачивает неустойку в размере 0,1% месячной арендной платы, включая НДС, за каждый день просрочки в случае нарушения сроков рассмотрения и согласования проектной документации. Как указывает ответчик, 06.04.2015 года ООО ИСК «ОПТМАШСТРОЙ» (подрядчик, разрабатывающий проектную документацию) письмами № 250, 251 направило в адрес Арендодателя на согласование проектную документацию. ООО «Дилижанс Ритейл Групп ДИ» «Д.У.», в нарушение п. 4.3.18 Договора аренды проектную документацию не согласовало, своевременный ответ не представило.

Истец настаивал на оставлении встречного иска без рассмотрения. Суд удовлетворяет данное ходатайство, поскольку ПАО "Сбербанк" не представило доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по встречному требованию. В ходе судебного разбирательства судом установлено, что представленная в материалы дела претензия арендодателю не направлялась.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска.

Как следует из материалов дела, между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (Банк, арендатор) и ООО «Дилижанс Ритейл Групп ДИ» «Д.У.» (ответчик, арендодатель) заключен договор от 18.08.2014 №18Б аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17 июня 2016 года по делу №А40-181374/15-60-1551 с ответчика в пользу истца взыскана арендная плата 17427607руб. 20 коп. В связи с длительным неисполнением решения истцом правомерно начислена неустойка в сумме 5315420 руб. 20 коп. по дату фактической оплаты взысканной судом суммы. Расчет по существу ответчиком не оспорен, произведен в соответствии с условиями договора при правильном исчислении периода просрочки, оснований снижения начисленной суммы суд не усматривает.

Требования о взыскании арендной платы за период с апреля по сентябрь 2016 и неустойки за просрочку оплаты суд считает неправомерными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2.1. договора аренды установлено, что под нежилым помещением по настоящему договору стороны договорились понимать помещение, общей площадью 402, кв.м, находящееся в здании по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2.6. договора аренды помещение предоставляется Арендатору для размещения дополнительного офиса банка, для проведения банковских операций по обслуживанию физических и юридических лиц.

Согласно п. 3.2.догвора, с даты передачи помещения арендатору и в течение всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить снабжении помещения следующими коммунальными услугами 24 часа в сутки 7 дней в неделю. В соответствии с п. 4.1.1 договора, арендодатель обязан передать арендатору помещения по акту приемки-передачи, в течение 90 календарных дней с даты подписания договора (п.4.1.1.). Предоставить арендатору возможность подключения к энергоносителям, пользования теплоэнергией, водоснабжением, и канализацией в пределах, необходимых для удовлетворения потребностей арендатора и технички возможных с учетом состояния инженерных сетей помещения (п.4.1.4.). Пунктом 4.1.2. договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан обеспечить нормальное и беспрепятственное пользование арендатором помещением в соответствии с указанным в пункте 2.6. назначением, то есть для размещения дополнительного офиса банка, для проведения банковских операций по обслуживанию физических и юридических лип. В соответствии с пунктом 4.1.4. договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору возможность подключения к энергоносителям, пользования теплоэнергией, водоснабжением и канализацией в пределах, необходимых для удовлетворения потребностей арендатора и технически возможных с учетом состояния инженерных сетей помещения.

Помещение было принято Банком по Акту приема-передачи 24.12.2014 года.

В соответствии с п.1 Акта приема-передачи, помещение передано в следующем состоянии - внутренняя отделка помещения: стены наружные капитальные, кирпичные оштукатурены, окрашены. Внутренние стены смежные с другими арендаторами не выполнены, границы помещения отгорожены баннерами. Потолок подвесной, конструкции подвесные, алюминиевые. Полы плиточные.

В судебном заседании стороны поясняли, что характеристика наружных стен, полов и потолка в Акте указаны в отношении наружных стен торгового зала.

Согласно Акту, границы помещения отгорожены баннерами. Под баннером (от английского banner - флаг, транспарант) обычно подразумевается тканевое полотно прямоугольной формы с изображением или текстом информационного или рекламного содержания.

Однако согласно пункту 14 статьи Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под помещением понимается - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, установка в торговом зале баннеров, ограничивающих подлежащую передаче в пользование арендатору площадь, равно как отражение ее будущих строительных границ пунктирными линиями на поэтажном плане БТИ, не является созданием обособленного помещения.

Объяснениями сторон, Актом приема-передачи, фотографиями и протоколом осмотра помещения с видеозаписью, удостоверенным нотариусом, - подтверждается, что предоставленная в аренду площадь на момент передачи в аренду и на момент рассмотрения спора представляет собой необособленную часть общего торгового зала рынка. Таким образом, переданная в аренду площадь не является помещением, поскольку отсутствуют какие-либо строительные конструкции, отгораживающие данную площадь от остальной площади торгового зала рынка.

Заключением кадастрового инженера от 02.11.15 (л.д.109, т.3) подтверждается, что помещение не ограничено конструктивными элементами и не является изолированным, что противоречит пункту 3 Требований (Приказ Минэкономразвития от 29.11.10 № 583). Кадастровый инженер также указал, что образование одного помещения возможно в случае возведения конструктивных элементов (стен) по испрашиваемым границам, в данный вид работ предусматривает разработку проектной документации в соответствии с требованиями законодательства.

Следовательно, переданное помещение могло быть использовано арендатором для предусмотренных договором целей только после осуществления работ по реконструкции и перепланировке.

Согласно пункту 8.1 договора срок аренды установлен на 11 месяцев с даты подписания Акта приема-передачи.

Пунктом 8.2 договора арендодатель обязался внести изменения в данные кадастрового учета в части выделения границ помещения и получить кадастровый паспорт передаваемого Банку помещения, а также получить всю необходимую документацию в срок, не превышающий 11 месяцев с даты подписания Акта приема-передачи.

Пунктом 8.3 стороны согласовали, что в течение 5 дней с даты предоставления арендатору актуального кадастрового паспорта и свидетельства о собственности, будет заключено дополнительное соглашение о продлении договора на 7 лет. Согласно пункту 8.4 договора в случае не заключения дополнительного соглашения действие договора продлевается на тот же срок.

Дополнительное соглашение о продлении договора на 7 лет заключено не было, условия заключения такого соглашения (получение кадастрового паспорта арендодателем) не наступили.

Пунктом 7.9 договора предусмотрено, что в случае не заключения дополнительного соглашения на продление срока действия договора до 7 лет в течение 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи по вине арендодателя, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке.

При этом арендодатель обязался компенсировать все затраты Банка (ремонт, переустройство, аренда).

Как установлено судом при рассмотрении дела А40-181374/15 арендатором 01.10.2015 арендодателю были направлены письма с предложением в течение пяти календарных дней с даты их получения оформить расторжение договора путем подписания соглашения о расторжении и возмещении Банку понесенных убытков и неустойки, либо направить в этот же срок отказ от подписания соглашения о расторжении в адрес ПАО Сбербанк. Указанное письмо о расторжении договора получено ответчиком.

Как указывает истец, 13.10.2015 Банк, утратив интерес к возможности использования помещения для размещения банковского офиса, прекратил использовать помещение и обратился в суд с иском о расторжении договора аренды. Решением по делу № А40-181374/15-60-1551 суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку не посчитал установленные нарушения условий договора аренды со стороны арендодателя существенными.

Из указанного следует, что арендатором до сведения арендодателя была доведена воля на прекращение договора, на что в силу пункта 7.9 договора арендатор имел право независимо от согласия другой стороны, а также независимо от наличия или отсутствия иных оснований расторжения договора, предусмотренных статьями 450, 612, 620 ГК РФ.

Кроме того, 20.06.2016 Банк сообщил арендодателя об отказе от продления договора.

Оценивая наличие вины в этом арендодателя, суд принимает во внимание, что кадастровый паспорт на помещение не мог быть получен и права собственности на обособленное помещение зарегистрированы без создания помещения путем его обособления строительными конструкциями от остальной торговой площади.

Приведение арендуемой площади в состояние помещения, пригодного для функционирование банковского офиса, невозможно без реконструкции (перепланировки торгового зала с обособлением выделенной банку площади строительным конструкциями).

Однако в силу пункта 4.3.18 договора такие работы невозможны без согласования с арендодателем, на что ссылается арендатор во встречном иске.

В отзыве на встречный иск истец признает, что получил от подрядчика Сбербанка в период с 06.04.2015 по 25.06.15 проектную документацию, однако, не согласовал ее по причине наличия замечаний.

Как усматривается из представленных истцом писем, истец письмом №18/01-В от 05.06.14 (л.д.85, т.3) потребовал представления в его адрес заключения независимой экспертизы на проект, в то время как при заключении договора сторонами не оговаривалось, что для обустройства помещения потребуются работы, для проведения которых требуется экспертиза по правилам, установленным Градостроительным Кодексом.

Замечания по форме предоставленной документации (отдельные разделы только в электронном виде) не могут быть признаны обоснованными.

Письмо с замечаниями было передано в Банк 14.05.2015.

Письмом от 22.05.15 Банк ответил арендодателю (л.д.87, т.3). В указанном письме банк извещал арендодателя о том, что проектирование осуществляется лицензированной организацией, которая несет ответственность за результаты своей деятельности.

Судом изучены представленные арендодателем письма, содержащие замечания к проектной документации, и суд приходит к выводу о том, что арендодатель уклонялся от согласования перепланировки, необоснованно приняв на себя функции контролирующих органов, в том числе по проверке состава проектной документации и качества проектно-технических решений. В то время как по условиям пункта 4.3.18 не предусмотрен контроль качества проектной документации, а получение всех необходимых согласований в государственных органах было возложено на арендатора (п. 4.3.19).

Кроме того, в материалы дела Банком представлены доказательства (Акты от 30.05.2016, от 29.07.16, от 08.09.16, от 16.01.2017, фотоснимки, протокол осмотра вещественных доказательств от 03.08.16, от 22.01.17), подтверждающие, что арендодатель, не согласовывая Банку проектную документацию, позволил третьим лицам разместить на переданной в аренду Банку площади торговые точки для осуществления предпринимательской деятельности.

Довод истца о том, что помещение было вручено Банку по Акту и арендатор самостоятельно отвечает за действия третьих лиц по использованию помещения, отклоняется судом. Материалы дела свидетельствуют о том, что имущество не было передано в обособленное владение Банка и не могло в таковом находиться по причине отсутствия обособления помещения строительными конструкциями, исключающими доступ третьих лиц. Из условий договора следует, что Банк согласился оплачивать такое пользование на определенных условиях (в течение срока получения арендодателем кадастрового паспорта, который установлен в 11 месяцев, пункт 8.2), после чего Банк был вправе отказаться от договора, что и было сделано претензией от 01.10.2015, факт направления которой установлен судом в ранее рассмотренном деле. Банк также отказался от продления договора 20.09.16.

Поскольку условиями пункта 7.9 договора предусмотрено, что при отказе от договора Банку возмещаются все убытки, в том числе аренда, отсутствуют основания взыскания арендной платы с Банка, равно как и неустойки за просрочку ее внесения.

Расходы по госпошлине возмещаются истцу за счет ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Госпошлина по встречному иску возвращается ответчику. Руководствуясь ст.ст. 110-112, 148, 167-170 АПК РФ,

РЕШИЛ

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ПАО СБЕРБАНК в пользу ООО "ДИЛИЖАНС РИТЕЙЛ ГРУПП ДИ" 5315420 руб. 20 коп. неустойки и 25158 руб. 20 коп. расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Встречный иск оставить без рассмотрения.

Возвратить ПАО Сбербанк из федерального бюджета 23358 руб. госпошлины, уплаченной по п/п от 16.01.2017 № 983231 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова