Решение от 20 октября 2020 г. по делу № А40-2137/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

20.10.2020 Дело № А40-2137/20-11-17

Резолютивная часть решения объявлена 14.10.2020

Полный текст решения изготовлен 20.10.2020

Арбитражный суд в составе судьи Дружининой В. Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ГИПРОМЕЗ" (129085, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МИРА, ДОМ 101, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.08.2002, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОНТАРЕС" (105005, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БАУМАНСКАЯ, ДОМ 23, КВАРТИРА 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.12.2009, ИНН: <***>

о взыскании 5 941 767 руб. 92 коп.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.07.2020, паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.07.2019, паспорт, ФИО4, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГИПРОМЕЗ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОНТАРЕС" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 060 088 руб., неустойки в размере 3 881 679 руб. 92 коп..

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения Истца и Ответчика, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению, на основании следующего.

Как следует из материала дела, 01.07.2018года между АО «Гипромез» (далее - Истец) и ООО «ОНТАРЕС» (далее - Ответчик) заключен Договор аренды нежилых помещений № 0001-10-18 от 01.10.2018 (далее - Договор).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Истец предоставляет, а Ответчик получает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 832,1 кв. м, находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 129085, <...>, принадлежащее Истцу по праву собственности.

В соответствии с п. 3.1. Договора, арендная плата на основании Договора уплачивается Ответчиком ежемесячно в рублях не позднее 02 числа месяца, в отношении которого производится оплата. Размер арендной платы составляет 185000 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18 % 28220,34 рублей.

Оплате подлежит все фактическое пользование арендатором помещениями, с момента принятия Помещения по Акту приема-передачи (Приложение № 1) и до момента возврата его по соответствующему акту.

Передаточным актом от 01.08.2018 года в исполнение договора аренды Истец передал, а Ответчик принял объект аренды, нежилое помещение, в здании, расположенном по адресу: 129085, <...>, этаж 1 общей площадью 832,1 кв.м.

Согласно п. 2.1 Договора, срок действия договора устанавливается с 01.10.2018 по 31.08.2019. 01.01.2019 года было заключено дополнительное соглашение № 1, где стороны дополнили и изменили п. 3.1, в новой редакции, в соответствии с которой, арендная плата на основании Договора, оплачивается Ответчиком ежемесячно в рублях не позднее 02 числа месяца, в отношении которого производится оплата.

Размер арендной платы составляет 188136,00 рублей, в том числе 31356,00 рубля.

Согласно п. 3.2 Договора, (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.01.2019) в течение 3 (трех) банковских дней с момента подписания Договора, Арендатор в счет обеспечения своих обязательств по Договору обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя гарантийный взнос в размере 2-х месячной арендной оплаты. Оплата гарантийного взноса производится Арендатором на основании настоящего Договора без выставления счета.

В соответствии с условиями Договора аренды нежилых помещений № 0001-10-18 от 01.10.2018, крайний срок оплаты Ответчиком гарантийного взноса 3.10.2018. Его размер, в соответствии с п. 3.1 Договора составлял 185000 рублей, а после 01.01.2019, в соответствии с Дополнительным соглашением № 1 от 01.01.2019 - 370000 рублей.

В нарушение п. 3.2. Договора аренды нежилых помещений № 0001-10-18 от 01.10.2018, в первоначальной редакции и в редакции дополнительного соглашения № 1, Ответчик свои обязательства не исполнял в полном объеме.

Согласно ст. 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

22.02.2019 Истец почтой номер почтового идентификатора 12908531065114) направил в адрес Ответчика уведомление, которое содержало:

1.требование о внесении гарантийного взноса,

2.уведомление о повышенном потреблении электрической энергии

3.выявлении в ходе обследования:

-захламления арендуемого помещения и мест общего пользования,

-нарушения санитарных норм, в том числе по утилизации отходов,

-частые жалобы арендаторов и собственников помещений в здании относительно ненадлежащего качества готовых блюд в столовой Ответчика.

Указанное уведомление было получено Ответчиком 01.03.2019 Требования он не исполнил, выявленные недостатки не устранил.

Согласно ст. 619 ГК РФ, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5.2. Договора аренды нежилых помещений № 0001-10-18 от 01.10.2018, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.01.2019, Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, уведомив об этом Арендатора в письменной форме в следующих случаях:

-просрочки со стороны Арендатора в уплате гарантийного взноса на срок более 3-х (Трех) банковских дней,

-нарушения Арендатором, его сотрудниками и посетителями при использовании Помещений и мест общего пользования здания, в котором эти помещения расположены, установленных соответствующими правовым^ актами РФ и АО «ГИПРОМЕЗ» санитарно-гигиенических норм и правил противопожарной безопасности.

В связи с неисполнением Ответчиком требований и выявления недостатков, указанных в уведомлении Истца от 22.02.2019, последний 05.03.2019 в одностороннем порядке расторг с Ответчиком Договор аренды нежилых помещений № 0001-10-18 от 01.10.2018.

Действия Истца основаны на положениях Договора аренды нежилых помещений № 0001-10-18 от 01.10.2018, заключенного сторонами по настоящему делу. Основанием действий Истца послужило неисполнение Ответчиком его условий. От получения указанного уведомления на руки Ответчик отказался. В связи с этим, оно было направлено ему Почтой России. Номер почтового идентификатора 12908533069462.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно п. 4.2.5, после передачи Арендатору Помещения но Акту приема-передачи Арендатор обязан передать Арендодателю комплект ключей от Помещений в целях обеспечения доступа в него для устранения аварийных и иных экстренных ситуаций, а также список ответственных лиц и их контактные телефоны для экстренной связи.

Согласно п. 4.2.14 Договора, по окончании срока действия Договора или в случае его досрочного прекращения Арендатор обязан освободить Помещение и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, е учетом нормального износа в следующие сроки;

-в день истечения срока аренды Помещений, указанному в п. 2.1 Договора;

-При досрочном прекращении Договора по соглашению Сторон в срок, указанный в Соглашении о досрочном расторжении договора аренды;

-по истечении 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента получения Арендатором уведомления о досрочном расторжении Договора в случаях, предусмотренных п. 5.2. Договора;

Если при приемке Помещений обнаружатся недостатки сдаваемых помещений, Арендатор обязан устранить такие недостатки своими силами и за свой счет в течение 15 (Пятнадцати) календарных дней или оплатить ремонт Помещений в течение 10 (Десяти) рабочих дней е момента предъявления Арендодателем соответствующих счетов и смет.

Акт приема-передачи в этом случае подписывается после устранения Арендатором недостатков либо после оплаты им соответствующих счетов и смет.

Произведенные Арендатором отделимые улучшения в Помещении являются его собственностью. Данные улучшения должны быть демонтированы Арендатором до подписания Акта приема-передачи Помещения от Арендатора к Арендодателю и без вреда для Помещения.

После расторжения договора 05.03.2019 по настоящее время, Ответчик свое имущество не вывез, ранее занимаемые помещения не освободил, ключи не передал. Направленное ему уведомление о расторжении договора от 05.03.2019 г (Номер почтового идентификатора 12908533069462) - не получал.

Обязанность по освобождению и возврату арендованного имущества лежит на Арендаторе, следовательно, Ответчик не исполнил своих обязательств по возврату имущества.

О необходимости вывести оборудование Истец направлял Ответчику Почтой России уведомление о вывозе имущества от 20.03.2019 (номер почтового уведомления 12908533044650 и 12908533044698).

Факт не вывоза оборудования Ответчика из помещений истца подтверждается актом обследования от 26.03.2019.

Фактически Ответчиком была оплачена арендная плата с января по апрель 2019. При этом оплату арендных платежей Ответчик производил с нарушением срока оплаты, предусмотренного п. 3.1. Договора аренды.

В связи с нарушением обязательств по оплате аренды задолженность Ответчика перед АО «Гипромез» составила 2 060 088 рублей.

Статья 12 ГК РФ среди способов защиты гражданских прав предусматривает взыскание неустойки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 6.2. Договора аренды в случае неуплаты или несвоевременной уплаты арендной платы, внесения гарантийного взноса, а также уплаты иных платежей по Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1% от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки платежа.

Таким образом, размер пени за просрочку внесения арендных платежей составил сумму в размере 3 881 679,92 рублей.

Направлена Ответчику претензия была проигнорирована.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление в порядке ст. 131 АПК РФ, в котором он возражал против удовлетворения исковых требований на основании следующего.

Ответчик пояснил, что задолженностей по доплате гарантийного взноса нет, о чём свидетельствует Соглашение о зачёте встречных денежных обязательств от 01.11.2017, расходы по оплате электроэнергии, и все иные расходы согласно договору входят в арендную плату, поэтому, претензии необоснованны, актов захламления арендуемого помещения, мест общего пользования никогда не было, как не было и жалоб от клиентов столовой, которая по соглашению с Арендодателем до 05 марта 2019 года фактически работала с 2009 года. Суду никаких актов до 05.03.2019 г. об этом не представлено, а также, что нарушений санитарных норм также не было.

Об этом есть акт обследования арендуемого помещения, составленный после 10 марта 2019 года сотрудниками АО «ГИПРОМЕЗ» с участием участкового полицейского, но без участия сотрудников ООО «ОНТАРЕС».

Доступ в арендуемое помещение без всяких оснований руководством АО «ГИПРОМЕЗ» в одностороннем порядке был прекращён 05.03.2019. Сотрудники столовой были вынужденно уволены. Документы, печати Общества не отдали, не исключено, что они ими уже уничтожены. Имущество ООО «ОНТАРЕС» не возвращают, но при этом заявляют, что готовы отдать.

Между ООО «ОНТАРЕС» (Ответчик) и АО «ГИПРОМЕЗ» (Истец) был заключён договор аренды нежилых помещений № 0001-10-18 от 01.10.2018 г. (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.01.2019 г.) (далее - Договор аренды), согласно которому Ответчик пользуется помещениями по адресу: <...>.

Истец 05.05.2019 направил в адрес Ответчика уведомление о расторжении Договора аренды на основании просрочки уплаты гарантийного взноса на срок более 3-х банковских дней, а также нарушение Арендатором, его сотрудниками, посетителями при использовании помещений и мест общего пользования здания, в котором эти помещения расположены, санитарных и гигиенических норм и правил.

Одновременно с уведомлением. Истец прекратил допуск Ответчика в арендуемые помещения, что подтверждается докладной запиской от 05.03.2019 г., телеграммой ООО «ОНТАРЕС» от 05.03.2019 г., а также талонами уведомления № 327 от 05.03..2019 г., № 336 от 06.03.2019 г., 3 345 ОТ 07.03.2019 г., постановлением от отказе в возбуждении уголовного дела от 15.03.2019 г.

Ответчик считает, что у Истца отсутствовали основания, установленные законом и (или) соглашением Сторон, для одностороннего расторжения Договора аренды, а также прекращения доступа Ответчика в арендуемые помещения, исходя из следующего.

Признание недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды. В соответствии с п. 3.1 Договора аренды Ответчик уплачивает арендные платежи в размере 185 000,00 руб. При этом, с указанной даты устанавливается гарантийный взнос в размере однократной месячной арендной платы. Оплата гарантийного взноса и арендных платежей производится без выставления счёта по Договору.

В соответствии с Соглашением о зачёте встречных обязательств от 01.11.2017 г. Истец не вернул Ответчику гарантийный взнос в размере 215 000,00 руб. по Договору аренды № 0001-11-17 от 01.11.2017 г. Указанный гарантийный взнос был согласно ст.410 ГК РФ зачтён Ответчиком в одностороннем порядке в счёт исполнения обязанности по уплате гарантийного взноса, что подтверждается ответом ООО «ОНТАРЕС» на исх. № 22-02-19/1 от 21.02.2019.Г.

Таким образом, с даты заключения Договора аренды (01.10.2018 г.) Ответчик считает уплатившим гарантийный взнос размере 185 000,00 руб. Кроме того, со стороны Ответчика возникла переплата по гарантийному взносу в размере 30 000,00 руб. (215 000-185 000).

В соответствии с Дополнительным соглашением № 1 от 01.01.2019 г. к Договору аренды Ответчик с 01.01.2019 г. уплачивает арендные платежи в размере 188 136,00 руб. При этом, с указанной даты гарантийный взнос устанавливается в размере 2-х месячной арендной платы. Оплата гарантийного взноса и арендных платежей производится без выставления счета по договору. С учетом вышеуказанного, с 01.01.2019 г. сумма гарантийного взноса составила 376 272,00 руб.

Согласно п.3.8 Договора аренды в случае неисполнения арендатором обязательства по оплате гарантийного взноса, предусмотренного п.п.3.2 и 3.3 Договора аренды, все платеж, произведенные Арендатором по договору, используются Арендодателем в первую очередь на исполнение данного обязательства, а оставшаяся часть средств используется на уплату арендных платежей.

Таким образом, при просрочке исполнения обязательства по доплате гарантийного взноса, в счет его доплаты засчитываются поступающие от Арендатора платежи вне зависимости от основания платежа, указанного Арендатором в платежном поручении.

Исходя из изложенного, расчеты по Договору аренды с 01.01.2019 г. выглядят следующим образом:

1.Платежное поручение № б от 25.01.2019 г. на 185 000,00 руб. засчитывается в сумме 161272,00 руб. как доплата гарантийного взноса, в размере (с учетом 215 000,00 руб., уплаченного ранее в качестве гарантийного взноса, согласно п.3.8 Договора аренды) и 23 728,00 руб. - частичная оплата за январь 2019 г;

2.Платежное поручение № 19 от 22.02.2019 г. в сумме 188 136,00 руб. - оплата Договора аренды за февраль 2019 г. (согласно платежному поручению);

3.Платежное поручение № 30 от 01.03.2019 г. в сумме 188 136,00 руб. - оплата Договора аренды за март 2019 г. (согласно платежному поручению).

Из указанного следует, что у Ответчика на 05.03.2019 г. отсутствовала задолженность по доплате гарантийного взноса.

Кроме того, Истец указывает на то, что им был установлен факт нарушения Ответчиком, его сотрудниками и посетителями санитарных, гигиенических и противопожарных правил. Однако данные нарушения были установлены Истцом в одностороннем порядке без приглашения представителей Ответчика, на что последний указывал в своём ответе на претензию с исх. № 22-02-19/1 ОТ 22.02.2019 г.

Таким образом, Ответчик считает информацию о нарушениях им санитарных, гигиенических и противопожарных правил недостоверной и не соответствующей действительности.

В соответствии с п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.2 ст.310 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом только в случаях, когда Арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)существенно ухудшает имущество;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Исходя из вышеизложенного, у АО «ГИПРОМЕЗ» отсутствовали основания для одностороннего расторжения Договора аренды от 01.10.2018 г., предусмотренные законом и (или) Договором аренды.

По смыслу ст. 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ( например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки)) (п.50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно п.2 ст.154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон её совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к её совершению, то по общему правилу такая сделка не влечёт юридических последствий, на которые она была направлена (п.51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, уведомление Истца об одностороннем расторжении Договора аренды является односторонней сделкой.

Поскольку уведомление Истца от 05.03.2019 г. об одностороннем расторжении Договора аренды совершено в нарушение норм действующего законодательства и положений Договора аренды, то данное уведомление является недействительной односторонней сделкой (п.1 ст. 168 ГК РФ) и не влечёт за собой юридические последствия в виде расторжения Договора аренды.

С 05.03.2019 Истец без предварительного уведомления отключил электроэнергию в арендуемых Ответчиком помещениях, а также с 05.03.2019 г. прекратил доступ Ответчика и сотрудников столовой в арендованные помещения, что подтверждается докладной запиской от 05.03.2019 г., телеграммой ООО «ОНТАРЕС» от 05.03.2019 г., талонами-уведомлениями ОМВД Останкинский УВД СВАО г. Москвы № 327 от 05.03.2019г., № 336 от 06.03.2019г., № 345 от 07.03.2019г., постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 15.03.2019г.. Прекратив доступ Ответчика в арендуемые помещения, Истец одновременно потребовал освободить помещения от имущества и оборудования Ответчика. Доступ в помещения Ответчик не имеет с 05.03.2019г. до настоящего времени.

В связи с умышленным прекращениям доступа в арендуемые помещения и отключением электроэнергии, были испорчены продукты питания, находившиеся в помещениях. Своими действиями АО «ГИПРОМЕЗ» причинили ООО «ОНТАРЕС» убытки в размере 87 905,00 руб. (стоимость приготовленной пищи на 05.03.2019г.) и 205 514,00 руб. (стоимость пропавших продуктов питания, находившихся в арендуемых помещениях). Истец прекратив доступ Ответчика в арендуемые помещения незаконно удерживает имущество Ответчика на сумму 4 501444,00 рублей.

Также ответчик сообщил суду, что ФИО4 является Генеральным директором ООО «ОНТАРЕС» с декабря 2009 года. В 2010 году им был заключен договор аренды нежилого помещения с руководством АО «ГИПРОМЕЗ» для размещения столовой. В договоре было указано, что помещение арендуется на 1-м этаже здания по адресу: проспект Мира, дом 101, стр.2, Так было выгодно АО «ГИПРОМЕЗ».. Фактически арендуемое помещение находится в подвальном помещении, В последующие годы заключались такие же договоры аренды и последний был заключён 01 октября 2018 года сроком до 31 августа 2019 года. Им для столовой было закуплено соответствующее оборудование, мебель, столовые приборы, кассовые аппараты и т.д. Столовая работала под его руководством до 05 марта 2019 года. До апреля 2019 года Общество исправно оплачивало арендную плату и в оговоренные сроки. До этого времени генеральным директором АО «ГИПРОМЕЗ» был ФИО5, а негласным руководителем являлся ФИО6, который с конца февраля 2019 года стал официально генеральным директором АО «ГИПРОМЕЗ». И именно он распорядился незаконно расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, обвинив ОО О «ОНТАРЕС» в надуманных нарушениях.

С 05 марта 2019 года в столовой отключили электроэнергию, закрыли допуск ФИО4 и всем сотрудникам ООО «ОНТПАРЕС» в арендуемые помещения, одновременно захватив оборудование и имущество столовой. До настоящего времени допуск в ранее арендуемое помещение закрыт. Оборудование, мебель, кассовые аппараты, документы Общества, печати, личные вещи ФИО4 незаконно

05 марта 2019 года Брусков написал об этом заявление в ОМВД по Останкинскому району города Москвы. Представители АО «ГИПРОМЕЗ» писали ему письма с предложениями забрать имущество, оборудование, но когда он приходил за этим вместе с сотрудниками полиции ОМВД Останкинский их в помещение не пускали и ничего не отдавали . Так было 05.03.2019 г., 06.03.2019 г., 07.03.2019 г., 01.04.2019 г., 06.06.2019 г., 13.09.2019 г.,20.01.2020 года, о чём свидетельствуют талоны-уведомления.

Для устранения противоправных действий АО «ГИРОМЕЗ» Брусковым были приняты меры по линии гражданско-правовых отношений. В августе 2019 года в Арбитражный суд г. Москвы был подан иск о взыскании с АО «ГИРОМЕЗ» убытков, нанесённых их самоуправными действиями. Арбитражный суд дважды предлагал решить вопрос мирным путём по возврату имущества и оборудования столовой. В этой связи в декабре 2019 г. и январе 2020 г. в адрес АО «ГИРОМЕЗ» направлялись телеграммы, но от господина ФИО6. ответа не последовало.

По поводу самоуправных действий АО «ГИПРОМЕЗ» ФИО4 обратился в УВД по СВАО ГУ МВД России по г. Москве и Прокуратуру СВАО г. Москвы. Первоначально никаких действий по его заявлениям проведено не было, но в настоящее время проводится доследственная проверка.

Также ответчик пояснил суду, что в арендуемом ранее ООО «ОНТАРЕС» помещении ныне располагается и работает кафе, учрежденное в мае 2009 года господином ФИО6. Данное кафе работает с июля 2019 года на оборудовании, мебели и имуществе столовой ООО «ОНТАРЕС». Об этом свидетельствуют полученные Ответчиком от одного из посетителей кафе фотографий оборудования, мебели, меню, кассового чека, что четко указывает на захват имущества ООО «ОНТАРЕС». Эти фото и документы прилагаются к настоящему отзыву. При этом обращаем внимание, что при сравнении фото мебели столовой февраля 2019 года и фото мебели кафе февраля 2020

В дополнение к заявленным исковым требованиям и с учетом отзыва Ответчика, истец представил дополнительные пояснения:

1.Юридический адрес ООО «ОНТАРЕС» до 08 ноября 2019 года: 129085, <...>. Данное обстоятельство подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ по состоянию на 04 октября 2018 года. Следующие изменения в части адреса места нахождения ООО «ОНТАРЕС» были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 08 ноября 2019 года. Таким образом, довод ответчика о направлении уведомления о расторжении договора по ненадлежащему адресу не соответствует действительности.

2.В период с марта 2019 года ООО «ОНТАРЕС» продолжало осуществлять свою деятельность, однако требование АО «Гипромез» о возврате арендуемого помещения и освобождению данного помещения от имущества арендатора, не было исполнено вплоть до декабря 2019 года.

Доказательством, подтверждающим деятельность ООО «ОНТАРЕС» является проведение проверки в отношении данной организации, проводимой 19 июля 2019 год Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тверской области.

Сведения о проведении проверки получены из официального источника «Компании СБИС».

В этой связи доводы Ответчика об удержании его имущества в ранее арендуемых помещениях, являются неправомерными, поскольку продолжая осуществлять свою деятельность, Ответчик имел возможность вывезти принадлежащее ему имущество, однако все требования Истца о вывозе имущества (от 20.03.2019 г., от 10.04.2019 г., от 12.04.2019 г., от 14.06.2019 г., от 24.06.2019 г., от 06.12.2019 г.) были проигнорированы.

Истец считает, что Договор аренды нежилых помещений № 0001-10-18 от 01.10.2018 г. расторгнут правомерно.

В пункте 27 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Вместе с тем основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с п. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (п. 25 указанного информационного письма).

Пунктом 5.2. Договора аренды нежилых помещений № 0001-10-18 от 01.10.2018 г. установлены следующие основания расторжения договора по инициативе арендодателя:

-просрочки со стороны Арендатора в уплате арендной платы на срок более 10-ти (Десяти) банковских дней;

-просрочки со стороны Арендатора в уплате гарантийного взноса на срок более 3-х (Трех) банковских дней;

-нарушения Арендатором, его сотрудниками и посетителями Инструкции по охране объекта, расположенного по адресу: <...>;

-нарушения Арендатором, его сотрудниками и посетителями при использовании Помещений и мест общего пользования здания, в котором эти Помещения расположены, установленных соответствующими правовыми актами РФ и АО «Гипромез» санитарно-гигиенические норм и правил противопожарной безопасности;

-использования Арендатором помещения по иному назначению, чем предусмотрено в п. 1.3 настоящего договора.

По истечении 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента получения Арендатором вышеуказанного уведомления настоящий Договор считается расторгнутым.

Таким образом, при заключении договора аренды Стороны, руководствуясь положениями ст.ст. 421, 431 ГК РФ, согласовали дополнительные условия досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя без обращения в суд. В силу положений п. 5.2. Договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора уведомив об этом Арендатора. По истечении 14 (четырнадцати) календарных дней с момента получения арендатором вышеуказанного уведомления настоящий Договор считается расторгнутым.

Основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе Истца послужили следующие обстоятельства:

1)Отсутствие оплаты гарантийного взноса.

Доводы отзыва о том, что гарантийный взнос оплачен, документально не подтвержден. Доказательств оплаты Ответчиком не представлено.

Судом для проверки довода ответчика о внесении наличным денежных средств на основании п.1 соглашения от 01.11.2017 по собственной инициативе был вызван свидетель – ФИО7, который прояснил в судебном заседании 14.10.2020, что п.1 соглашения указан ошибочно, наличные денежные средства от ответчика не получал.

В силу ст. 68 АПК РФ Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доказательствами расчета между юридическими лицами являются платежные документы. Однако платежного поручения с указанием назначения платежа и получателя денежных средств, Ответчиком не представлено.

Более того, доводы отзыва Ответчика о том, что им оплачен гарантийный взнос опровергается Актами сверки взаимных расчетов между Истцом и Ответчиком за период с декабря 2016 года по декабрь 2018 года.

Отсутствие уплаченного гарантийного взноса послужило основанием для предъявления соответствующего требования к Ответчику в феврале 2019 года (Уведомление от 21.02.2019 г.).

2)Нарушение Ответчиком требований санитарно-гигиенических норм.

Все факты нарушения данных требований были зафиксированы на основании обращений и жалоб со стороны третьих лиц. Соответствующие акты составлены в присутствии представителей Ответчика, которые от подписания данных актов отказались.

Уведомлением от 21 февраля 2019 года Истец потребовал от Ответчика устранить все выявленные нарушения и привести арендуемое помещение, а также прилегающую территорию, в соответствие с требованиями санитарных, гигиенических и противопожарных правил и норм.

В нарушение условий договора аренды данное требование было проигнорировано со стороны Ответчика.

В связи с отказом Ответчика от выполнения принятых на себя обязательств, Истцом были инициированы через управляющую компанию работы по дезинсекции помещений, занимаемых Ответчиком, что подтверждается обращением в управляющую компанию и актом о выполнении работ в марте 2019 года.

В связи с отказом от выполнения требований, указанных в уведомлении от 21.02.2019, Истец направил 05 марта 2019 года Ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора аренды в соответствии с п. 4.2.14 и п. 5.2. Договора аренды и освобождении арендуемых помещений.

3)Нарушение Ответчиком требований, установленных п. 4.2.16. Договора аренды.

Согласно п. 4.2.16 Договора аренды Арендатор обязан использовать электрооборудование, потребляемая мощность которого не превышает 5 кВт. Подключение любого оборудования должно производиться с соблюдением всех предусмотренных законодательством РФ норм и правил, а также правил завода - изготовителя такого оборудования и в присутствии соответствующего сотрудника Арендодателя.

Ответчик в нарушение условий Договора аренды превысил потребляемую мощность, в одностороннем порядке и без согласования и уведомления Истца. Доказательств такого уведомления Ответчик не представил.

Никаких писем об использовании электрооборудования, превышающего мощность, выделенную на помещения, арендуемые Ответчиком, Истец не получал.

По причине превышения мощности электрооборудования, произошло аварийное срабатывание, о чем Ответчик был уведомлен Истцом.

В этой связи доводы Ответчика о том, что Истец без предварительного уведомления отключил электроэнергию, считаю несостоятельными, которые опровергаются соответствующими актами и письмами на имя Ответчика, которые в свою очередь были проигнорированы со стороны Ответчика.

Вместе с тем электроснабжение помещений, арендуемых Ответчиком не прекращалось, оборудование продолжало работать.

В своих письмах Истец просил Ответчика устранить выявленные нарушения Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, а также привести электрооборудование, расположенное в арендуемых помещениях, в соответствие с условиями Договора аренды.

Все требования Истца остались без ответа со стороны Ответчика.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для одностороннего расторжения Договора аренды. Доводы отзыва Ответчика о неправомерных действиях со стороны Истца не подтверждаются документально.

Все обращения Ответчика в органы полиции о якобы имевших место нарушениях со стороны Истца, были рассмотрены, доводам Ответчика дана надлежащая оценка и вынесены соответствующие постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. В том числе и в результате дополнительной проверки в марте 2020 года. По результатам проведенных проверок в действиях Истца органы полиции не выявили нарушения. По результатам проверки были вынесены постановления об отказе в возбуждении уголовного дела.

2.В отношении доводов отзыва о неправомерном перекрытии доступа в здание сотрудникам Ответчика.

Согласно п. 4.1.6 Договора аренды Арендодатель вправе приостановить использование Арендатором Помещений и прекратить доступ в них сотрудников и посетителей Арендатора в случае просрочки внесения гарантийного взноса и арендной платы, предусмотренных Договором более, чем на 5 (Пять) дней.

Данный пункт Договора аренды включен в текст договора в соответствии с ст. 359 ГК (Удержание), в соответствии с которой кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанным должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Таким образом, пункт 4.1.6. Договора аренды соответствует действующему законодательству РФ и направлен на обеспечение исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей.

В целях применения данного пункта Ответчику направлено уведомление от 21.02.2019 г.

Однако в действительности доступ не был перекрыт Ответчику.

Факт прохода сотрудников Ответчика в здание, где находятся арендуемые помещения, подтверждается Выпиской из Электронной системы контроля доступа (СКУД) за период с 01 марта 2019 года по 20 августа 2019 года.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств удержания истцом имущества, а также не представлено никаких письменных уведомлений о необходимости вывоза имущества.

3.В отношении доводов об оплате гарантийного взноса в январе - феврале 2019 года.

В отзыве Ответчик приводит расчеты по Договору аренды и указывает, что платежным поручением № 6 от 25.01.2019 г. произведена доплата гарантийного взноса.

Однако в назначении платежа указано: оплата по договору аренды за январь 2019 года.

Остальные платежные поручения, представленные Ответчиком, также имеют назначение, как оплата аренды за каждый месяц. Все платежи, произведенные Ответчиком, включены Истцом в расчет исковых требований. Платежных поручений с указанием назначения платежа о внесении гарантийного взноса Ответчиком не представлено.

4. В отношении требования Истца об освобождении арендуемых помещений.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 4.2.14. Договора аренды по окончании срока действия Договора или в случае его досрочного прекращения Арендатор обязан освободить Помещение и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа в следующие сроки:

-в день истечения срока аренды Помещений, указанному в п. 2.1 Договора;

-при досрочном прекращении Договора по соглашению Сторон в срок, указанный в Соглашении о досрочном расторжении договора аренды;

-по истечении 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента получения Арендатором уведомления о досрочном расторжении Договора в случаях, предусмотренных п. 5.2. Договора;

Если при приемке Помещений обнаружатся недостатки сдаваемых помещений, Арендатор обязан устранить такие недостатки своими силами и за свой счет в течение 15 (Пятнадцати) календарных дней или оплатить ремонт Помещений в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента предъявления Арендодателем соответствующих счетов и смет.

Акт приема-передачи в этом случае подписывается после устранения Арендатором недостатков либо после оплаты им соответствующих счетов и смет.

Произведенные Арендатором отделимые улучшения в Помещении являются его собственностью. Данные улучшения должны быть демонтированы Арендатором до подписания Акта приема-передачи Помещения от Арендатора к Арендодателю и без вреда для Помещения.

Кроме того, обязанность по возврату арендуемых помещений указана в разделе 7 Договора аренды.

Согласно п. 7.1. Договора аренды при прекращении настоящего договора Арендатор обязан освободить Помещение от своего имущества до даты фактического прекращения настоящего Договора, а также Стороны в лице своих полномочных представителей производят осмотр данных помещений и подписывают акт приема-передачи помещений до 17.00 часов последнего дня действия настоящего договора (срока аренды).

Таким образом, обязанность по возврату арендуемого помещения и освобождению данного помещения от имущества лежит на арендаторе.

Вместе с тем, требование Истца о возврате и освобождении арендуемых помещений Ответчиком не было исполнено.

В связи с неисполнением требований по возврату арендуемого помещения Истцом в декабре 2019 года был заключен договор со специализированной организацией об оказании услуг по освобождению помещений, арендуемых Ответчиком. В рамках данного договора все имущество, которое находилось в помещении, арендуемом Ответчиком, было перенесено в отдельное помещение для хранения. Копия договора и документа, подтверждающего оплату Истцом, прилагаются.

В январе 2020 года, после освобождения арендуемых помещений, Истцом был заключен новый договор аренды с иным арендатором.

В этой связи доводы Ответчика о том, что в его помещениях с мая 2019 года работает кафе, не соответствуют действительности. Копия кассового чека и копия меню, представленные Ответчиком в отзыве на иск, датированы февралем 2020 года.

Доказательств того, что Ответчиком исполнены требования Истца по освобождению арендуемого помещения, Ответчиком не представлено.

Таким образом, до декабря 2019 года Ответчик не исполнил требование по возврату арендуемого помещения и освобождению данного помещения от имущества арендатора.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения от 01.01.2019 г.) арендная плата на основании договора уплачивается Арендатором ежемесячно в рублях не позднее 02 числа месяца, в отношении которого производится оплата. Размер арендной платы составляет 188 136 (Сто восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) рублей.

Учитывая, что доказательства оплаты задолженности Ответчиком не представлены, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Ответчика заявленной суммы долга по арендной плате в общем размере в размере 2 060 088 руб., а также неустойки в размере 3 881 679 руб. 92 коп.

Расходы по госпошлине по иску относятся на Ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 307-309, 310, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 124, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОНТАРЕС" (105005, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БАУМАНСКАЯ, ДОМ 23, КВАРТИРА 3, ОГРН: <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ГИПРОМЕЗ" (129085, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МИРА, ДОМ 101, ОГРН: <***>) задолженность по арендной плате в размере 2 060 088 руб. (Два миллиона шестьдесят тысяч восемьдесят восемь рублей 00 копеек), неустойку в размере 3 881 679 руб. 92 коп. (Три миллиона восемьсот восемьдесят одна тысяча шестьсот семьдесят девять рублей 92 копейки), а также расходов на оплату госпошлины в размере 52 709 (Пятьдесят две тысячи семьсот девять рублей 00 копеек) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

В.Г. Дружинина