Решение от 30 августа 2023 г. по делу № А32-917/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-917/2023

г. Краснодар «30» августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 30 августа 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-917/2023

по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю Хачатурян Марку Геннадьевичу (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.11.2021 по 30.11.2022 в размере 190 723,40 рублей, неустойки за период с 11.08.2021 по 30.11.2022 в размере 37 794,89 рублей,

при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО1 (по доверенности от 11.06.2021),

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю Хачатуряну Марку Геннадьевичу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 6622 от 17.05.2006 за период 10.11.2021 по 30.11.2022 в размере 190723,40 руб. и неустойки за период с 11.08.2021 по 30.11.2022 в размере 37794,89 руб.

В предварительном судебном заседании, состоявшемся 22 мая 2023 года, представитель ответчика просил в иске отказать, департамент в судебное заседание не явился, направил возражения от 18.05.2023 на отзыв ответчика, в котором просил иск удовлетворить полностью.

Суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и перешёл к рассмотрению дела в заседании первой инстанции.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. в течение того же дня, после перерыва представители сторон в судебное заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в отсутствие представителей сторон.


Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 6622 от 17.05.2006 г. земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51, площадью 3188,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> б, для эксплуатации производственного здания, сроком действия по 25.01.2048г.

Согласно п. 1.1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды до 25.01.2048 земельный участок с кадастровым номером 34:34:050066:51, площадью 3188,9 кв.м, расположенный по адресу: <...> б.

Пунктом 2.2. арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8 раздела 2 настоящего договора. Согласно п.2.4. арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года. Согласно представленной в материалы дела Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.02.2021 арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51, площадью 3188,9 кв.м является ФИО3.

Также согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.02.2021 на земельном участке с кадастровым номером 34:34:050066:51 расположен объект недвижимости (нежилое помещение), собственником которого является ФИО3.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015. 3 Земельный участок с кадастровым номером 34:34:050066:51 площадью 3188,9 кв. м относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее – постановление № 469-п).

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269- ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение);

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации:


а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Пунктом 1 постановления Администрации Волгоградской области от 20 декабря 2021 г. N 710-п 01 января 2022 г. установлено датой перехода к применению на территории Волгоградской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Положениями статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании решения бюджетного учреждения, определен порядок обращения в это учреждение и процедура рассмотрения заявления.

В соответствии с приведенными нормами закона ответчик обратился в ГБУ ВО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости используемого

участка равной его рыночной стоимости.

Решением ГБУ ВО «Центр ГКО» от 15.09.2022 № УРС-34/2022/000164 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Белорусская, 155Б, установлена в размере равном его рыночной стоимости – 2 045 000 руб.

В п .4 Обзора Судебной Практики Верховного Суда РФ N 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 г.) Верховный Суд РФ указал, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст.22.1 Федерального закона N 237- ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст.10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости Филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Волгоградской области от 16.02.2023г. № КУВИ-001/2023-39363384 датой начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда определена 01.01.2022г.

Таким образом, в рассматриваемом споре сумма подлежащей оплате ответчиком арендной платы рассчитывается за периоды с 10.11.2021 по 31.12.2021 и с 01.01.2022 по 31.11.2022.

Согласно пункту 1.5.7 Постановления № 469-п годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 – 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд х Кказ, где: А – арендная плата; С – рыночная стоимость земельного участка,


определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд – коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ — коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Возражая против заявленных требований, но не оспаривая при этом методику расчета арендной платы, ответчик при расчете арендной платы за период с 10.11.2021 по 31.12.2021 ссылается на решение от 23.11.2017 № 17/1313 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51, которым рыночная стоимость участка определена в 2 117 тыс. рублей по состоянию на 01.01.2015, при расчете арендной платы за период 01.01.2022 по 31.11.2022 ссылается на решение ГБУ ВО «Центр ГКО» от 15.09.2022 № УРС-34/2022/000164, которым рыночная стоимость участка определена в 2 045 000 руб.

В свою очередь, истцом производится расчет арендной платы за земельный участок, используемый ответчиком, исходя из отчета об оценке № 599 земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51 по состоянию на 15.12.2016г, согласно которому рыночная стоимость этого участка на дату оценки составляет 6629931 руб.

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке № 599 земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51 по состоянию на 15.12.2016г. Истец указывает на допущенную при составлении отчета оценщиком опечатку - на второй и третьей странице отчета указываются земельные участки с различными адресами: Волгоград, ул.Бетонная, 11 и Волгоград, ул.Белорусская, 155б.

Вместе с тем, согласно п.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности В РФ» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.16 приведенного Закона об оценке юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

Как видно из представленных в дело материалов оценки, оценка проводилась МУП «ЦМБТИ» г. Волгограда для заказчика Департамент земельных ресурсов администрации г. Волгоград.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ единственным участником МУП «ЦМБТИ» г. Волгограда является Муниципальное образование Волгоград.

Таким образом, в настоящем случае нарушен закрепленный ст.16 Закона об оценке принцип независимости оценщика.

Представленное истцом доказательство рыночной стоимости земельного участка в спорный период не соответствует принципу допустимости доказательства, закрепленному в п.3 ст.64 АПК РФ - не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

В ранее рассмотренных делах с участием истца и ответчика по тому же самому договору аренды, но за иные периоды, суд в отношении отчета об оценке № 599 сделал аналогичные выводы (дела А32-44336/2017, А32-26532/2018, А32-18519/2021).

Как указывалось выше, решением № 17/1313 от 23.11.2017 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, определена кадастровая стоимость земельного участка используемого ответчиком в размере равном его рыночной стоимости – 2.117.000 руб. по состоянию на 01.01.2015.

Решением Волгоградского областного суда от 18.07.2018 по делу № За-287/2018 отказано в удовлетворении заявления администрации Волгограда о признании


незаконным вышеуказанного решения комиссии от 23.11.2017 № 17/1313. В ходе судебного разбирательства судом проводилась судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности. По результатам судебной экспертизы нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка в отчете не выявлены.

Соответственно, расчет арендной платы за период за период с 10.11.2021 по 31.12.2021 следует производить на основании решения от 23.11.2017 № 17/1313 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51, а расчет арендной платы за период 01.01.2022 по 30.11.2022 следует производить на основании решения ГБУ ВО «Центр ГКО» от 15.09.2022 № УРС-34/2022/000164.

Соответственно арендная плата за период с 10.11.2021 по 31.12.2021 составит: 2 117 000 руб. х 0,0691 х 0,93 х : 365 дн. х 51 дн. = 19008,99 руб. Арендная плата за период с 01.01.2022 по 31.11.2022 составит:

1) 2045000 руб. х 0,0691 х 0,93 х : 365 дн. х 90 дн. = 32404,39 руб. ( с 01.01.2022 по 31.03.2022)

2) 2045000 руб. х 0,0765 х 0,93 х : 365 дн. х 244 дн. = 97260,08 руб. ( с 01.04.2022 по 31.11.2022)

Всего за спорный период с 10.11.2021 по 31.11.2022 арендная плата составит 148673,46 руб. (19008,99 руб. + 32404,39 руб. + 97260,08 руб.).

В указанный период ответчиком согласно представленных в суд платежных поручений оплачено 307600,1 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует.

Поскольку за спорный период у ответчика перед истцом по оплате арендной платы имеется переплата, исковые требования о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.

С учётом переплаты, оснований для начисления неустойки не имеется, во взыскании неустойки надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков