Решение от 9 июня 2020 г. по делу № А05-4089/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4089/2020
г. Архангельск
09 июня 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 310290121600074; место жительства: г.Архангельск)

к администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН <***>; адрес: 163069, <...>)

третье лицо – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>; адрес: 163000, <...>)

о внесении изменений в договор аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (доверенность от 01.12.2019);

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 17.01.2020);

от третьего лица – не явился (извещен);

установил следующее:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования "Город Архангельск" (далее – ответчик, Администрация) о внесении изменений в договор аренды № 77/10ок от 06.08.2010, изложив пункт 1.3. договора в следующей редакции: "Настоящий договор действует по 14 сентября 2023 года".

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 21.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущество).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, указав в качестве основания для внесения изменений в договор аренды подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо своего представителя в заседание не направило, представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие третьего лица.

Изучив письменные материалы дела, заслушав стороны, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 06.08.2010 между Администрацией (арендодатель) и негосударственным образовательным учреждением "Английская школа" (арендатор, Школа) заключен договор аренды №77/10ок (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2014), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 10 лет с момента государственной регистрации нежилые помещения площадью 245,2 кв.м на 1-м этаже в здании по адресу: <...>.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 03.09.2010.

Нежилые помещения площадью 245,2 кв.м кадастровый номер 29:22:040751:461 на 1-м этаже в доме № 93 корп.1 по наб. Северной Двины в г. Архангельске являются собственностью муниципального образования "Город Архангельск", что подтверждается выпиской из ЕГРП.

В пункте 1.5. договора указано, что помещения находятся во владении и пользовании Школы с 1996 года согласно акту приема-передачи от 05.12.1996.

18.02.2016 судебным приставом-исполнителем в рамках сводного исполнительного производства №6789/14/29047-ИП/СД о взыскании со Школы задолженности в размере 184 047, 28 руб. вынесено постановление о наложении ареста на право долгосрочной аренды по договору №77/10ок от 06.08.2010.

По заявке судебного пристава-исполнителя произведена рыночная оценка арестованного имущества – права долгосрочной аренды.

17.06.2016 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества – права долгосрочной аренды на торги; в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе подана заявка на проведение торгов.

14.07.2016 МТУ Росимущества разместило извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона. На торги выставлено право долгосрочной аренды помещений, начальная цена продажи 239 600 руб. Для участия в торгах было подано две заявки. Победителем торгов признан индивидуальный предприниматель ФИО1 как предложивший наиболее высокую цену приобретения права аренды.

02.09.2016 между МТУ Росимущества и Предпринимателем заключен договор №12/16-ТУ купли-продажи арестованного имущества.

Согласно условиям указанного выше договора МТУ Росимущества (продавец) передает в собственность индивидуального предпринимателя ФИО1 (покупателя) право долгосрочной аренды нежилых помещений площадью 245,2 кв.м. кадастровый номер 29:22:040751:461, расположенных в доме № 93 корп.1 по наб. Северной Двины в г. Архангельске.

Как указано в пункте 1.1. договора, имущество продается на основании исполнительного производства от 09.10.2014 № 6789/14/29047-ИП/СД, должником по которому является учреждение, взыскателем ОАО "ТГК-2" согласно уведомлению от 28.06.2016№ 386/16 УФССП России по Архангельской области.

По акту приема-передачи от 02.09.2016 МТУ Росимущества передало, а истец принял право долгосрочной аренды.

02.09.2016 истец обратился в Администрацию с заявлением о перезаключении с ним договора аренды на условиях договора аренды №77/10ок от 06.08.2010 и передаче помещений по акту приема-передачи.

Между Администрацией и истцом подписано дополнительное соглашение от 31.10.2016 к договору аренды №77/10ок от 06.08.2010 (в редакции протокола разногласий), в котором указано, что арендатором по договору является истец.

Дополнительное соглашение от 31.10.2016 зарегистрировано в установленном порядке 13.12.2016.

Таким образом, истец приобрел право аренды на торгах по продаже арестованного имущества. В договор аренды внесены изменения о том, что истец является арендатором нежилых помещений площадью 245,2 кв.м по адресу: <...>. Изменения зарегистрированы в установленном порядке.

Указанные обстоятельства подтверждаются вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Архангельской области от 11.07.2017 по делу №А05-2536/2017 и от 25.12.2017 по делу №А05-10566/2017.

Поскольку Школа не передала истцу нежилое помещение, истец обратился в суд в рамках дела №А05-11642/2017 с требованием об обязании Школы в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу передать истцу во владение и пользование нежилые помещения общей площадью 245,2 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26.06.2018 по делу №А05-11642/2017, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. На негосударственное образовательное учреждение "Английская школа" возложена обязанность в течение семи календарных дней с момента вступления решения в законную силу, освободить и передать индивидуальному предпринимателю ФИО1 во владение и пользование нежилые помещения общей площадью 245,2 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>.

Для принудительного исполнения решения суда по делу №А05-11642/2017 выдан исполнительный лист серии ФС 020384554, на основании которого судебным приставом-исполнителем 10.12.2018 возбуждено исполнительное производство №84930/18/29022-ИП.

Фактически решение суда исполнено и помещения переданы от Школы Предпринимателю по акту приема-передачи 12.09.2019.

По расчету истца, с момента получения Предпринимателем помещений (12.09.2019) до окончания срока действия договора аренды (03.09.2020) период возможного пользования составит 357 дней, или 11 месяцев и 22 дня.

При этом период, в течение которого истец, будучи арендатором помещения, не имел возможности им пользоваться, составляет 1105 дней или 3 года 10 дней (с 02.06.2016 по 12.09.2019).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился к Администрации с заявлением от 29.01.2020 о внесении изменений в договор аренды в части срока его действия, предложив установить срок до 14.09.2023, т.е. продлив его на период, когда была исключена возможность использовать помещение в соответствии с его назначением.

Письмом от 20.02.2020 №18-52/2309 Администрация со ссылкой на статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции" отклонила предложенные истцом изменения, указав при этом, что в силу пункта 1.4. договора договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока договора арендатор продолжит пользоваться помещением в отсутствие возражений арендодателя.

Поскольку Администрация не согласилась внести изменения в договор аренды, Предприниматель обратился в суд с рассматриваемым иском.

Порядок, основания и условия изменения гражданско-правовых договоров установлены нормами главы 29 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае основанием для внесения изменений в договор аренды Предприниматель указывает подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, полагая, что в результате существенного нарушения договора со стороны Администрации, Предприниматель был лишен возможности пользоваться помещениями в период времени с 02.06.2016 по 12.09.2019, что является основанием для продления срока действия договора аренды на аналогичное количество дней. Предприниматель утверждает, что он не мог начать использовать помещения по причине незаконного бездействия Администрации, которая не обеспечила возврат помещений от предыдущего арендатора и их передачу истцу, как новому арендатору.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора аренды установлен на 10 лет с момента его государственной регистрации, т.е. до 03.09.2020.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу изложенной правовой нормы арендодатель не может быть понужден к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственного (муниципального) имущества в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности арендодателя продлить срок действия договора аренды ввиду волеизъявления арендатора о продлении договорных отношений.

Таким образом, Администрация не может быть понуждена к продлению срока договора, поскольку указанное противоречит статье 421 ГК РФ и принципам гражданского права.

В обоснование требований об изменении договора аренды Предприниматель сослался на то, что Администрация вопреки требованиям статьей 328, 606 ГК РФ не выполнила возложенную на нее обязанность по передаче помещений арендатору, с которым подписано дополнительное соглашение от 31.10.2016.

Арбитражным судом Архангельской области рассмотрено дело №А05-2536/2017 по иску Предпринимателя к Администрации об обязании передать истцу по акту приёма-передачи во владение и пользование нежилые помещения общей площадью 245,2 кв.м., расположенные на первом этаже здания по адресу <...> по договору аренды № 77/10ок от 06.08.2010.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.07.2017 по делу №А05-2536/2017, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

При этом суд указал, что Администрация, являясь арендодателем по договору, передала имущество Школе (первоначальному арендатору), то есть исполнила свое обязательство, предусмотренное статьей 611 ГК РФ. Поскольку Администрация не владеет имуществом, которое она передала в аренду Школе при заключении договора аренды, договор аренды не прекратился, то спорные помещения не могут быть истребованы у Администрации ни по основаниям, предусмотренным статьей 301 ГК РФ, ни по основаниям, предусмотренным статьей 611 ГК РФ.

Предприниматель же, как лицо, являющееся титульным владельцем спорных помещений, может истребовать имущество у лица, во владении которого оно фактически находится при отсутствии оснований для такого владения на основании статей 301-304 ГК РФ.

Руководствуясь выводами, изложенными в решении Арбитражного суда Архангельской области от 11.07.2017 по делу №А05-2536/2017, Предприниматель обратился в суд с иском к Школе об обязании освободить и передать истцу во владение и пользование нежилые помещения. Данные требования были предметом рассмотрения по делу № А05-11642/2017.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26.06.2018 по делу №А05-11642/2017 исковые требования Предпринимателя удовлетворены, суд обязал негосударственное образовательное учреждение "Английская школа" в течение семи календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, освободить и передать индивидуальному предпринимателю ФИО1 во владение и пользование нежилые помещения общей площадью 245,2 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>.

Решение по делу №А05-11642/2017 оставлено без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.02.2019.

При таких обстоятельствах суд считает, что заявленное Предпринимателем в рамках настоящего дела требование о продлении срока договора аренды ввиду существенного нарушения Администрацией условий обязательства, не имеет правовых оснований, поскольку судом при рассмотрении дела №А05-2536/2017 установлено отсутствие у Администрации обязанности по передаче Предпринимателю помещений, которыми ответчик фактически не владеет. Решение по делу №А05-2536/2017 истцом не обжаловалось, вступило в законную силу.

Все указанные истцом в иске нарушения связаны непосредственно с иным субъектом – Школой, за действия которой не может нести ответственность Администрация.

Иных доказательств наличия существенных нарушений ответчиком условий договора в части исполнения обязательств арендодателя, Предпринимателем не представлено.

Довод истца, что на нарушение Администрацией условий договора аренды в части передачи помещений указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.02.2019 по делу №А05-2718/2017, является ошибочным, поскольку в рамках данного дела при рассмотрении спора о взыскании Администрацией с Предпринимателя задолженности по арендной плате за определенный период суд кассационной инстанции указал на наличие у предыдущего арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период пользования имуществом до момента освобождения помещений и передачи их новому арендатору. Вывод о наличии у Администрации обязанности по передаче помещений Предпринимателю в данном судебном акте не содержится.

Кроме того, в силу статьи 612 ГК РФ арендатор при обнаружении недостатков имущества, препятствующих пользованию им, вправе предъявить арендодателю одно из перечисленных в данной статье требований: либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Статья 612 ГК РФ не предусматривает возможности арендатора при наличии препятствий в использовании имущества требовать от арендодателя продления срока действия договора.

Также суд учитывает, что в ответ на обращение истца в адрес Департамента муниципального имущества от 20.02.2020 №18-52/2309, было указано, что в силу статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" (далее – Закон о защите конкуренции) заключение договора аренды в отношении спорного имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсной процедуры.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

В силу пункта 6 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 17 июля 2009 года № 173-ФЗ) заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество образовательным учреждениям.

Пунктом 18 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" (далее – Закон №273-ФЗ) образовательная организация – некоммерческая организация, осуществляющая на основании лицензии образовательную деятельность в качестве основного вида деятельности в соответствии с целями, ради достижения которых такая организация создана.

В силу положений статьи 22 Закона № 273-ФЗ образовательная организация создается в форме, установленной гражданским законодательством для некоммерческих организаций (часть 1). Образовательная организация в зависимости от того, кем она создана, является государственной, муниципальной или частной (часть 4). Частной образовательной организацией является образовательная организация, созданная в соответствии с законодательством Российской Федерации физическим лицом или физическими лицами и (или) юридическим лицом, юридическими лицами или их объединениями, за исключением иностранных религиозных организаций (часть 7).

Исходя из статьи 1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", индивидуальный предприниматель не является юридическим лицом.

С учетом вышеизложенного, пункт 6 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции следует применять с учетом определений и норм, содержащихся в Законе №273-ФЗ.

Таким образом, передача государственного или муниципального имущества в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции может осуществляться только некоммерческим организациям, осуществляющим образовательную деятельность, к числу которых Предприниматель не относится.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Расходы по госпошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца, которому в иске отказано.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Ю. Кашина