Решение от 24 февраля 2025 г. по делу № А56-49134/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-49134/2024
25 февраля 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена  12 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  25 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шатохиной В.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Первый заместитель прокурора области в лице Прокуратуры Ленинградской области

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью «Забота»;

2) Администрация Волховского муниципального района Ленинградской области

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

о признании сделки недействительной,

при участии

согласно протоколу от 12.02.2025,

установил:

Первый заместитель прокурора области в лице Прокуратуры Ленинградской области обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Забота», Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области о признании право собственности ООО «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 отсутствующим; об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности ООО «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308; о признании ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80, заключенный 24.01.2024 Администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области и ООО "Забота".

В судебном заседании представитель Прокуратуры поддержал исковые требования.

Представители Администрации и Общества просили в удовлетворении иска отказать.

Представитель Общества в судебном заседании заявил ходатайства о вызове в судебное заседание специалиста для дачи пояснения, о назначении по делу экспертизы.

Рассмотрев ходатайства Общества, суд не усматривает оснований для их удовлетворения.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Прокуратурой области проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при предоставлении администрацией муниципального образования администрацией Волховского муниципального района (далее - администрация Волховского MP) на праве собственности ООО «Забота» без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80, площадью 118 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Староладожское сельское поселение, у дер. Обухово, относившегося к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «отдых (рекреация)».

Установлено, что указанный земельный участок ранее находился в аренде у ООО «Забота» на основании договора аренды земельного участка от 04.02.2021 № 9, дополнительному соглашению к нему от 04.05.2021.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 24.01.2024, заключенным между Администрацией Волховского MP и ООО «Забота» на основании ст. 39.20 ЗК РФ указанный земельный участок предоставлен ООО «Забота» без проведения торгов по причине нахождения на них объектов недвижимого имущества, принадлежащих покупателю на праве собственности.

На земельном участке с кадастровым номером 47:10:0330002:80 возведены здания: «администрация палаточного лагеря» с кадастровым номером 47:10:0330002:306 площадью 46,6 кв.м., - «административно-бытовое здание» с кадастровым номером 47:10:0330002:308 площадью 46,6 кв.м., «склад туристического и рыболовного инвентаря» с кадастровым номером 47:10:0330002:307 ориентировочной площадью 46,6 кв.м., право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН 15.12.2023.

Стоимость земельного участка составила 1 728 051 руб. 00 коп. и определена в соответствии с Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, утвержденного Постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 № 179 в размере 15 % (процентов) его кадастровой стоимости.

Размер площади предоставленного земельного участка в собственность с учетом необходимого использования недвижимости арендатора администрацией Волховского MP не оценивался.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу указанных норм материального права для признания объекта недвижимым необходимо наличие подтверждения того, что данный объект создан на предоставленном для этих целей земельном участке и связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Верховным Судом Российской Федерации в обзоре судебной практики № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 13.04.2016, изложена позиция о том, что из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Волховской городской прокуратурой с участием инженера по кадастровым работам филиала ГУЛ «Леноблинвентаризация» Волховское городское БТИ ФИО1 (квалификационный аттестат кадастрового инженера № 47-13-0499, выдан 21.03.2013) 16.05.2024 осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80, в ходе которого на данном участке установлено наличие следующих объектов:

«администрация палаточного лагеря» с кадастровым номером 47:10:0330002:306 ориентировочной площадью 46,6 кв.м. (согласно данным кадастровой карты Росреестра);

«административно-бытовое здание» с кадастровым номером 47:10:0330002:308 ориентировочной площадью 46,6 кв.м. (согласно данным кадастровой карты Росреестра);

- «склад туристического и рыболовного инвентаря» с кадастровым номером 47:10:0330002:307 ориентировочной площадью 46,6 кв.м. (согласно данным кадастровой карты Росреестра);

Строения однотипные и представляют собой объекты незавершенного строительства: дощатый каркас, обшитый снаружи вагонкой. В каждом строении имеется одна металлическая дверь и два окна с деревянными рамами. Фундамент отсутствует. Строения расположены на газобетонных блоках без неразрывной связи с землей. Газобетонные блоки расположены на песчаной смеси. Покрытие крыши исполнено в виде мягкого кровельного материала. Внутренняя обшивка и внутренняя отделка строения полностью отсутствует. Полы строения представляют собой дощатый каркас, не покрытый напольным материалом. В данных строениях полностью отсутствует электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление. Внутреннее помещение не имеет перегородок, разделения на зоны.

По результатам проведенного обследования кадастровым инженером сделан вывод, что изученные объекты незавершенного строительства (кадастровые номера 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308), расположенные на земельном участке по адресу: Волховский район, Староладожское сельское поселение, у дер. Обухово (кадастровый номер 47:10:0330002:80), не соответствует признакам объектов капитального строительства.

Таким образом, право собственности на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308, не обладающими признаками недвижимой вещи, оформлено ООО «Забота» в нарушение требований п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Суд, оценив представленные в материалы дела документы, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или -иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Учитывая, что сооружения, зарегистрированные в ЕГРН как объекты недвижимости с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 таковыми не являлись, то предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80 без проведения торгов отсутствовали, равно как отсутствовали основания для регистрации права собственности ООО «Забота» на данный земельный участок.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309ЭСТ 5-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 644016-2).

Таким образом, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевается, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производится исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Вместе с тем площадь земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80 составляет 118 000 кв.м, площадь расположенных на нем объектов с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 - 139,8 кв.м.

Соответственно, площадь предоставленного в собственность земельного участка составляет более чем в 844 раза превышает площадь размещенных на нем объектов. Доказательств необходимости для эксплуатации данных объектов земельного участка площадью 118 000 кв.м при заключении договора не представлено.

Учитывая изложенное, договор купли-продажи земельного участка 47:10:0330002:80 площадью 118 000 кв.м, несоразмерной площади расположенных на нем объектов, по льготной цене без проведения торгов, заключенный ООО «Забота» и администрацией Волховского MP в отсутствие предусмотренных пунктом 6 части 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ оснований, посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц (противоречит принципу равенства прав граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и нарушает право муниципального образования на получение арендных платежей), в силу чего является ничтожной сделкой.

Согласно статье 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из пункта 2 статьи 167 ГК РФ следует, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закреплённому в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому, регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Невыполнение органом местного самоуправления обязанности по проведению аукциона, нарушило предусмотренные ЗК РФ принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельного участка. Кроме того, это привело к созданию приоритета для правообладателя земельного участка при получении права на спорный земельный участок, исключило возможность эффективного распоряжения этим участком на конкурсной основе, привело к ограничению конкуренции, связанной с правами других лиц обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду и приобрести его на равных условиях.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1,2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Норма пункта 2 статьи 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, судом установлены основания для признания сделки, вытекающей из договора аренды земельного участка, недействительной в силу её ничтожности, а также для применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать право собственности ООО «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 отсутствующим.

Исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности ООО «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308.

Признать ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80, заключенный 24.01.2024 между администрацией Волховского муниципального района и ООО «Забота».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать ООО «Забота» возвратить администрации Волховского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 47:10:0330002:80.

Взыскать с ООО «Забота» в доход федерального бюджета 18 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                           Парнюк Н.В.