Решение от 25 марта 2021 г. по делу № А48-8259/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А48-8259/2020
город Орёл
25 марта 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 19.03.2021.

Решение в полном объёме изготовлено 25.03.2021.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2 (г. Болхов, ОГРНИП 306574409600011, ИНН <***>) к Администрации Болховского района Орловской области (303140, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным уведомления о перерасчете годовой арендной платы (повторное) № 888 от 19.02.2020 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.07.2003,

при участии:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 07.09.2020, предъявлен паспорт),

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее - истец, ИП Глава КФХ ФИО2) обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Администрации Болховского района Орловской области (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительным уведомления о перерасчете годовой арендной платы (повторное) № 888 от 19.02.2020 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.07.2003.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме, указал на то, что уведомление о перерасчете годовой арендной платы № 888 от 19.02.2020 является недействительным, поскольку у Администрации отсутствовали основания для одностороннего изменения размера арендной платы на основании Решения Болховского районного Совета народных депутатов от 26.12.2019 № 202-рс, ввиду того, что оспариваемое уведомление содержит указание на изменение арендной платы, рассчитываемой арендодателем по иной формуле, основанной на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды и дополнительным соглашением к нему. Истец полагает, что методика расчета размера арендной платы, которая была согласована сторонами при заключении договора аренды, должна сохраниться и при смене арендатора, поскольку после согласования использование данной методики стало условием договора аренды, и изменение возможно только в порядке п.1 ст. 452 ГК РФ.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в возражениях на исковое заявление указал, что поскольку спорный договор аренды публичного земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов Орловской области, которые устанавливают порядок определения размера арендной платы за землю.

Также ответчик указал, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

14.07.2003 между Администрацией Болховского района (арендодатель) КФХ ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 57:01:0060101:0006, находящийся по адресу: Болховский район, Бориловский с/с, с. Борилово (далее – участок), для использования в целях ведения крестьянского хозяйства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 800 000 кв.м (п. 1.1. договора) и дополнительные соглашения к нему от 14.07.2003 и от 27.09.2005.

Договор от 14.07.2003 зарегистрирован в установленном законом порядке 09.02.2004 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области за номером 57-01/12-1/2004-083.

Срок аренды участка устанавливается с 14.07.2003 по 14.07.2023 (п. 2.1. договора).

Согласно п. 3.4. договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствия с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

14.11.2011 между Крестьянским фермерским хозяйством ФИО5 (арендатор) и ФИО2 (новый арендатор) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 14 июля 2003 года № 97 (далее - соглашение от 14.11.2011), по которому арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.07.2003 земельный участок из земель Бариловского с/п, кадастровый № 57:01:0060101:0006, общей площадью 800 000 кв.м, расположенный по адресу: Орловская область, Болховский район, Бориловский с/с, с. Борилово разрешенное использование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Соглашение от 14.11.2011 зарегистрировано в установленном законом порядке 12.12.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области за номером 57-57-12/005/2011-200.

Передача прав и обязанностей ИП Главе КФХ ФИО2 по договору аренды от 14.07.2003 на земельный участок Бориловского с/п, кадастровый № 57:01:0060101:0006, общей площадью 800 000 кв.м, расположенный по адресу: Болховский район, Бориловский с/с, с. Борилово, разрешенное использование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, зафиксирована в акте приема-передачи имущества к соглашению от 14.11.2011.

Постановлением Правительства Орловской области № 443 от 30.12.2014 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставление в аренду без торгов, на территории Орловской области», утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области и порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области.

Постановлением Правительства Орловской области от 22.10.2019 №591 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Орловской области, в том числе земельных участков с категориями земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов», с 01.01.2020 изменена кадастровая стоимость земельных участков.

Постановлением Правительства Орловской области от 18.11.2019 № 634 «О внесении изменений в постановление Правительства Орловской области № 443 от 30.12.2014» изменен порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленными в аренду без торгов, на территории Орловской области.

26.12.2019 Болховским районным советом народных депутатов принято решение № 202-рс, которым утвержден порядок определения размера арендной платы, условий, сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Болховский район Орловской области, и об установлении ставок арендной платы и коэффициентов категории арендаторов за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Болховский район Орловской области и государственная собственность не разграничена на территории Болховский район.

Уведомлением о перерасчете годовой арендной платы от 19.02.2020 № 888 Администрация Болховского района сообщила ФИО2, что расчет арендной платы с 01.01.2020 будет производиться в соответствии с Решением Волховского районного Совета народных депутатов от 26.12.2019 № 202-рс «О порядке определения размера арендной платы, условий, сроков её внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Волховский район Орловской области и государственная собственность не разграничена на территории Волховского района Орловской области» по формуле расчета арендной платы для договоров, которые заключены без торгов: А= КС х С х Ки, где А – размер годовой арендной платы; КС – кадастровая стоимость земельного участка; С - ставка аренды; Ки – индекс инфляции.

В ответ на уведомление № 888 от 19.02.2020 ФИО2 обратился к Администрации Болховского района с запросом о предоставлении копии отчета № 927-19-2 от 20.12.2019, для проверки произведенного арендодателем перерасчета арендной платы.

В последующем, ФИО2 была получена претензия № 2761 от 14.07.2020, в которой содержалось требование о погашении задолженности по договору аренды от 14.07.2003.

Письмом от 27.07.2020 ФИО2 сообщил Администрации Болховского района, что пересчет арендной платы с 01.01.2020 читает незаконным, так как уведомления были получены только в конце февраля 2020 года, со ссылкой на п. 3.4. договора указал о возможности изменения размера арендной платы только на индекс инфляции, в связи с чем претензию о выплате задолженности по договору аренды № 2761 от 14.07.2020 считает необоснованной и неподлежащей удовлетворению.

Истец полагая, что ответчик без законных на то оснований, уведомлением о перерасчете годовой арендной платы № 888 от 19.02.2020, изменил размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.07.2003 обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Как разъяснено в п.п. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Орловской области.

Данный порядок установлен Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставление в аренду без торгов, на территории Орловской области».

Постановлением Правительства Орловской области от 22.10.2019 №591 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Орловской области, в том числе земельных участков с категориями земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов», с 01.01.2020 изменена кадастровая стоимость земельных участков.

Постановлением Правительства Орловской области от 18.11.2019 № 634 «О внесении изменений в постановление Правительства Орловской области № 443 от 30.12.2014» изменен порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленными в аренду без торгов, на территории Орловской области.

В соответствии с п.п. 2.4, 2.5 Приложения №2 к названному постановлению Правительства Орловской области, Болховским районным Советом народных депутатов 26.12.2019 № 202-рс был принят Порядок определения размера арендной платы, условий, сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Болховский район Орловской области и об установлении ставок арендной платы и коэффициентов категории арендаторов за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Болховский район Орловской области и государственная собственность не разграничена на территории Болховского района Орловской области.

Ввиду того, что договор аренды публичного земельного участка от 14.07.2003 заключен с Главой КФХ ФИО2 после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в Орловской области.

Следовательно, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Данные выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что соответствует правилам статьи 424 ГК РФ.

Таким образом, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения

Данные выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019.

При этом направление Администрацией Болховского района арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости, только 19.02.2020 не влечет недействительность уведомления, поскольку перерасчет арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости произведен арендодателем с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Из вышеизложенного следует вывод о том, что публичные образования при сдаче в аренду земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, а также участков, право собственности, на которые не разграничено, выступают одновременно и как субъекты гражданского оборота и стороны договоров аренды, и как субъекты публичных отношений, наделенные правом в установленных законом случаях издавать нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, даже когда условия договора вообще не предусматривают возможности одностороннего изменения размера арендной платы.

Данные выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 № 9069/11 по делу № А76-37104/2009-21-1051/196-63-397.

Ссылки истца на определение Верховного Суда РФ от 14.08.2019 по деду № 310-ЭС19-12630, постановление Арбитражного Суда Московского округа от 22.11.2018 по делу № А40-76701/2018 и постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 не приняты судом, поскольку предметом рассмотрения по данным делам были иные обстоятельства.

Таким образом, доводы истца о том, что изменение размера арендной платы по спорному договору возможно только после заключения дополнительного соглашения об изменении договора в части размера арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости, являются ошибочными и основаны на неверном толковании норм права.

На основании изложенного, суд считает, что в удовлетворении требований о признании недействительным уведомления о перерасчете годовой арендной платы (повторное) № 888 от 19.02.2020 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.07.2003 следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в удовлетворении исковых требований судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца после принятия решения.

Судья Л. П. Парфёнова