Решение от 29 декабря 2017 г. по делу № А59-4997/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-4997/2017
г. Южно-Сахалинск
29 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.12.2017, решение в полном объеме изготовлено 29.12.2017.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Поповой Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Нечуновичу (ОГРНИП 307650120500029, ИНН <***>) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка №733 от 30.12.2011, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 170 908 рублей 74 копейки,

при участии представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 18.11.2017,

в отсутствие представителя ответчика,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области (далее – истец, Комитет) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Нечуновичу (далее – ответчик, ИП ФИО3) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка №733 от 30.12.2011, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 170 908 рублей 74 копейки.

Определением суда от 20.10.2017 указанное исковое заявление принято к производству суда, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 21.11.2017, затем назначено к судебному разбирательству на 19.12.2017, далее судебное заседание отложено на 27.12.2017.

21.12.2017 в суд поступило заявление Комитета об отказе от части требований, а именно от требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 170 908 рублей 74 копейки.

В судебное заседание явился представитель ответчика, который возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания ввиду невозможности явки в связи с неблагоприятными погодными условиями.

В соответствии с ч.3 ст.158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

По смыслу приведенной нормы такое отложение судебного разбирательство является правом суда, предоставленным для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие одной из сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Материалы настоящего дела располагают достаточным объемом доказательств, позволяющим рассмотреть спор по существу в отсутствие Комитета. В ходатайстве Комитета не приведены доводы о предоставлении им после отложения судебного разбирательства каких – либо доказательств. Кроме того, данное право (на предоставление доказательств) Комитет мог реализовать посредством электронной связи.

В этой связи, суд отказал в удовлетворении ходатайства Комитета об отложении судебного заседания.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2,5 ст.49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

На основании п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Заявление об отказе от части требований подписано уполномоченным лицом – ФИО4 на основании доверенности от 03.02.2017 №1, предусматривающей соответствующие полномочия. Данный отказ от части требований не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

В этой связи, суд принимает заявленный отказ и прекращает производство по заявлению в части требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 170 908 рублей 74 копейки.

Рассматривая требование Комитета о расторжении договора аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что 30.12.2011 между Комитетом (арендодатель) и ФИО5 Сик (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №733 (далее – договор №733).

В соответствии с п.1.1. договора №733 арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 65612:00 00 027:715, площадью 2000+/-16 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов.

На основании п.2.1. договора №733 настоящий договор действует по 30 декабря 2060 года.

Пунктами 3.1, 3.2., 3.4. договора предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком, которая составляет 4 897, 42 руб. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, без согласования с арендатором, в связи с внесением изменений в законодательство по вопросам земельных отношений, нормативные и правовые акты РФ, субъекта РФ и органа местного самоуправления об установлении и изменении базовых размеров арендной платы, а также с учетом инфляции, конъюнктуры земельного рынка и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка, с письменным уведомлением арендатора, не чаще 1 раза в год. Арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года.

По акту приема передачи от 30.12.2011 земельный участок передан от арендодателя арендатору.

29.03.2012 договор №733 зарегистрирован Управлением Росреестра по Сахалинской области.

Соглашением от 12.04.2012 ФИО5 Сик с согласия Комитета передал права и обязанности по договору №733 ФИО6. 31.05.2012 в отношении данного соглашения осуществлена государственная регистрация.

Соглашением №1 от 02.06.2012 ФИО6 с согласия Комитета передала права и обязанности по договору №733 ФИО3 Нечуновичу. 09.09.2014 соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Сахалинской области.

В связи с невнесением ФИО3 арендной платы 09.12.2016 Комитет направил в адрес ответчика претензию, которой предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность в сумме 126 293, 09 руб. в срок до 31.12.2016. Данная претензия получена ФИО3 19.12.2016.

12.04.2017 Комитет направил в адрес ФИО3 претензию, в которой повторно потребовал от ответчика погасить задолженность по арендной плате в сумме 136 871, 50 коп. в течение десяти календарных дней с момента получения претензии. Также в претензии указано на неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению, незавершение строительства автозаправочной станции, отсутствие разрешения на строительство. Одновременно ответчику было предложено подписать соглашение о досрочном расторжении договора №733.

Данная претензия ответчиком не получена, возвращена Комитету с отметкой организации почтовой связи об истечении срока хранения.

Неисполнение ИП ФИО3 указанных в претензиях от 09.12.2016 и 12.04.2017 требований послужило основанием для обращения Комитета в суд с иском о расторжении договора №733.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор , когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Одновременно установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок .

В пункте 8.1. договора №733 стороны предусмотрели, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в следующих случаях:

-при использовании арендуемого объекта не в соответствии с его назначением и (или) особыми условиями;

-систематической неуплаты арендных платежей и нарушения других существенных условий настоящего договора (нарушение санитарных, противопожарных, природоохранных норм);

-смерти арендатора.

В силу положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что ИП ФИО3 ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору №733, нарушая сроки внесения арендной платы за 2015 и 2016 годы (задолженность уплачена ответчиком только в ходе судебного разбитрательства).

Претензиями от 09.12.2016 и 12.04.2017 Комитет предлагал ответчику исполнить обязательства по уплате арендной платы, то есть выполнил требования статьи 619 ГК РФ о предварительном направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Претензией от 12.04.2017 Комитет предложил ФИО3 подписать соглашение о расторжении договора №733.

При этом факт неполучения ответчиком указанной претензии не свидетельствует о несоблюдении Комитетом предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса РФ претензионного порядка урегулирования спора.

Действующее законодательство связывает соблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора лишь с фактом направления в адрес ответчика соответствующей претензии. Фактическое неполучение ответчиком претензии не является основанием для признания досудебного порядка не соблюденным. Поэтому в случае, когда истец представил доказательства направления претензии ответчику, претензионный порядок считается соблюденным независимо от того, получена ли претензия ответчиком (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9746/11).

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Претензия от 12.04.2014 направлена ИП ФИО3 заказанным письмом по адресу, указанному в ЕГРИП: <...>. Данное письмо возвращено Комитету с отметкой организации почтовой связи об истечении срока хранения.

Следовательно, представленные в дело доказательства свидетельствуют о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора с точки зрения вышеназванных норм права.

Поскольку претензии от 09.12.2016 и 12.04.2017 остались без ответа и исполнения, суд приходит к выводу об обоснованности требования Комитета о расторжении договора №733 в связи с систематической неуплатой ИП ФИО7 арендных платежей (более двух раз подряд).

Одновременно суд не признает как основание для расторжения договора №733 ссылку Комитета на неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению в связи с незавершением строительства автозаправочной станции и отсутствием разрешения на строительство, поскольку в претензиях от 09.12.2016 и 12.04.2017 Комитетом ответчику не предлагалось в разумный срок исполнить соответствующие обязательства, как это требует статья 619 Гражданского кодекса РФ.

Факт уплаты ответчиком долга в ходе судебного разбирательства не может служить основанием для отказа в расторжении договора с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которыми судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Довод представителя ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора в связи с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также не может быть принят во внимание.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 65612:00 00 027:715, предоставленном ответчику в аренду на основании договора №733, находится объект незавершенного строительства в виде автозаправочной станции, на который 13.07.2017 за ФИО3 зарегистрировано право собственности.

Однако в настоящее время строительство объекта не осуществляется, разрешение на строительство у ответчика отсутствует (у выданного 01.06.2012 разрешения на строительство №15 истек срок 31.12.2015), земельный участок находится в бесхозяйном состоянии.

В этой связи, суд полагает, что факт наличия на земельном участке объекта недвижимости не препятствует реализации Комитетом своего права на досрочное расторжение договора №733 в связи с нарушением ответчиком его условий, поскольку ИП ФИО7 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не лишен возможности обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, а после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию вправе требовать предоставить в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность или в долгосрочную аренду земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования с учетом его назначения. Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, а впоследствии и в определениях Верховного суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-эс17-2608 и от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 было отмечено, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора и прекращение договора аренды не нарушают прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанности освободить земельный участок. В силу статьи 271 ГК РФ собственник здания, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, а истечение срока действия договора не может препятствовать государственной регистрации на объект, созданный в период действия договора.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет иск Комитета и расторгает договор №733.

Поскольку истец, в силу ст.333.37 Налогового кодекса РФ , освобожден от уплаты государственной пошлины, суд на основании ст.110 АПК РФ взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Производство по делу в части требования Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Нечуновичу о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 170 908 рублей 74 копейки прекратить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №733 от 30.12.2011, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области и индивидуальным предпринимателем ФИО3 Нечуновичем (с учетом соглашения №1 от 02.06.2014).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 Нечуновича (ОГРНИП 307650120500029, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.


Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Н.Н.Попова