Решение от 15 апреля 2022 г. по делу № А08-7665/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Белгород

Дело № А08-7665/2021


Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2022 года


Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеопротоколирования секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "МОБИЛТЕХ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды,

третье лицо: ИП ФИО2

при участии в судебном заседании:

от истца: от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 26.05.2021 выданной сроком на три года, копия диплома, паспорт (до перерыва в судебном заседании), ходатайство,

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 08.11.2021, сроком действия один год, копия диплома, удостоверение;

от третьего лица: представитель не явился, уведомлены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ООО "МОБИЛТЕХ" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов от 02.10.2018, регистрационный номер 51-1/18, согласно которому пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "2.1 Настоящий Договор заключен сроком на 3 года до "08" сентября 2023 года, вступает в силу с "08" сентября 2020 года".

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, направленная корреспонденция по адресу указанному в ЕГРИП (<...>), возвращена за истечением срока.

Суд, с учетом отсутствия возражений явившихся представителей сторон, считает возможным провести судебное заседание в отсутствие третьего лица, поскольку на основании статьями 121-123, 156, 186 АПК РФ и п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 №61, лицо обязано обеспечить получение почтовой корреспонденции, направленной арбитражным судом, по своему юридическому адресу, и считается надлежащим образом извещенным судом о рассмотрении настоящего дела.

Через электронный сервис "Мой Арбитр" от ответчика поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда по делу №А08-1867/2022.

Представитель ответчика поддержал заявленное им ходатайство о приостановлении производства по делу, против удовлетворения требований истца возражал.

Представитель истца возражал против удовлетворения заявленного ходатайства о приостановлении производства по делу, требования поддержал в полном объёме, по основаниям, изложенным в заявлении.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

После перерыва в судебном заседании не явился представитель истца, через электронный сервис "Мой Арбитр" поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, с учетом отсутствия возражений представителя ответчика, руководствуясь статьями 121-123, 156 АПК РФ, считает возможным провести судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенных представителя истца и третьего лица.

Протокольным определением суд отклонил ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу, до вступления в законную силу решения суда по делу №А08-1867/2022, по следующим основаниям.

Согласно пункту части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть непосредственно влиять на результат его рассмотрения по существу.

Одним из обязательных оснований для приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела.

Обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу связана не с наличием находящегося на рассмотрении суда дела между теми же участниками процесса, а именно, с невозможностью рассмотрения спора до принятия и вступления судебного акта в законную силу по другому делу.

В рассматриваемом случае приостановление производства по настоящему делу при недоказанности необходимости для такого процессуального действия (невозможности рассмотрения данного дела до разрешения указанного дела) суд не может признать способствующим эффективной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, скорейшему разрешению спора и выполнению судом задач судопроизводства, сформулированных в статье 2 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд полагает, что основания для приостановления производства по делу отсутствуют.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, в отзыве на исковое заявление, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 29.07.2013 между ООО "МОБИЛТЕХ" (далее - Общество) и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - Департамент) был заключен договор аренды № 62-1/13 на земельный участок площадью 3 596.0 кв.м., с кадастровым номером 31:06:0237002:1227, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного здания, расположенный по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, микрорайон XV. №3, сроком на пять лет.

В связи с окончанием срока действия указанного договора аренды Общество обратилось в Департамент с заявлением о заключении на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства.

Департаментом подготовлен и направлен Обществу проект нового договора аренды, земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, регистрационный номер 51- 1/18 от 02.10.2018, сроком на три года. В пункте 2.2 которого размер годовой арендной платы, определенный на основании отчета оценочной организации ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" № 20-18-Н от 13.07.2018, указан в размере 1 003 479 руб. 06 коп.

Общество направило администрации письмо об урегулировании разногласий от 03.12.2018 и протокол разногласий к договору, в котором предложило установить размер годовой арендной платы в сумме 427 020 руб., обосновав ее отчетом № 956/18 от 30.11.2018, составленным ООО "Независимая оценка и право".

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 11.06.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 по делу №А08-747/2019 исковые требования Общества удовлетворены.

Суд обязал Департамент заключить с Обществом договор аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, регистрационный номер 51-1/18 от 02.10.2018, изложив абзац 1 п. 2.2 договора в следующей редакции "годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок, определенный на основании заключения эксперта ИП ФИО5 № 10 от 14.10.2019 года, составленного в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", составляет 481 864 руб. в год".

Вместе с тем, как указывает истец, данный договор заключался без торгов в целях завершения строительства торгово-офисного здания, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, микрорайон XV. №3, сроком на три года. Срок аренды был исчислен с 10.09.2018 до 11.09.2021.

По мнению истца, в связи с тем, что большая часть этого срока пришлась на судебные разбирательства по делу №А08-747/2019, договор аренды фактически заключен с 08.09.2020 до 11.09.2021.

При этом истец полагает, что затрагиваются права Общества в части получения в аренду земельного участка сроком на три года, поскольку фактически трехгодичный срок аренды земельного участка, который с учетом сложившихся обстоятельств, должен исчисляться с 08.09.2020 и заканчиваться 07.09.2023.

В связи с чем, Общество письмом от 18.05.2021 обратилось в Департамент с соответствующим проектом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, регистрационный номер 51-1/18 от 02.10.2018.

Однако, 18.06.2018 Департамент отказал Обществу о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Таким образом, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, арбитражный суд не вправе включать в договор хотя и заявленное к включению, но не согласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом.

Руководствуясь вышеуказанными нормами права при рассмотрении дела № А08-747/2019, судом установлено, что право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0237002:1227, предназначенного для строительства торгово-офисного здания, приобретено истцом в 2013 году, т.е. до 01.03.2015, на основании постановления главы администрации Старооскольского городского округа №2835 от 29.07.2013.

В рамках рассмотрения указанного дела, суд пришел к выводу о том, что арендатор - Общество вправе претендовать на однократное заключение нового договора для завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, поскольку предоставление земельного участка ООО "МОБИЛТЕХ" было осуществлено до 01.03.2015 и удовлетворил требования.

Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 37 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Общество, будучи собственником объекта незавершенного строительства, для его завершения, реализовало право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды.

Возражая против удовлетворения настоящих требований истца, Департамент указал, что при разрешении судом разногласий по договору аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, регистрационный номер 51-1/18 от 02.10.2018, в рамках дела №А08-747/2019 у истца не имелось разногласий по пункту 2.1 договора (срока договора).

Кроме того, представитель ответчика в отзыве и в судебном заседании указал, что срок разрешения на строительство и договор аренды земельного участка истекли и собственником объекта незавершённого строительства – проектируемое название – торгово-офисное здание, с кадастровым номером 31:06:0237002:1914, расположенного на земельный участок площадью 3596.0 кв.м., с кадастровым номером 31:06:0237002:1227 по адресу: <...> №3, является ФИО2, в связи с чем, правовых оснований у истца не имеется.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Аналогичная правовая позиция изложена в определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 по делу № 308-ЭС19-25765, от 21.12.2020 по делу № 304-ЭС20-19559, пункте 21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).

Согласно сведениям ЕГРН, правообладателем объекта незавершённого строительства – проектируемое название – торгово-офисное здание, с кадастровым номером 31:06:0237002:1914, расположенного на земельный участок площадью 3596.0 кв.м., с кадастровым номером 31:06:0237002:1227 по адресу: <...> №3, является ФИО2.

Из разрешения на строительство от 03.08.2017 № 31-RU31303000-11795-2017 вышеуказанного объекта, видно, что действие настоящего разрешения продлено до 03.11.2021.

При изложенных обстоятельствах, на основании вышеуказанных норм материального права, принимая во внимание истечение срока разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, а также с учетом того, что собственником объекта незавершённого строительства – проектируемое название – торгово-офисное здание, с кадастровым номером 31:06:0237002:1914, расположенного на земельный участок площадью 3596.0 кв.м., с кадастровым номером 31:06:0237002:1227 по адресу: <...> №3, является ФИО2, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО "МОБИЛТЕХ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

С.Г.Чистякова