Решение от 29 декабря 2022 г. по делу № А55-19821/2021

13/2022-413942(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Самарская, 203 Б, Самара, 443001, тел.: (846) 207-55-15,


e-mail: info@samara.arbitr.ru, www.samara.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

29 декабря 2022 года Дело № А55-19821/2021

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2022 года, решение в полном объеме изготовлено 29 декабря 2022 года

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Шлиньковой Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 22 декабря 2022 года дело по иску, заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Березка"

к публичному акционерному обществу Банк ВТБ о взыскании 1 554 902 руб. 84 коп.

при участии в заседании

от истца – предст. ФИО2, по доверенности от 09.03.2022 № 10; предст. ФИО3, по доверенности от 19.07.2022 № 39;

от ответчика – предст. ФИО4, по доверенности от 19.01.2022;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Березка" обратилось в арбитражный суд с иском, в котором просит взыскать с публичного акционерного общества Банк ВТБ (с учетом уточнений, принятых определением от 24.10.2022) 2 577 684 руб. 00 коп. – стоимость ремонта помещений, 2 466 665 руб. 30 коп. – платы за пользование помещением за период с апреля 2021 года по июнь 2022 года, 376 170 руб. 00 коп. – пеней за период с 26.03.2021 по 31.03.2022.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные по делу, и заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО «ТК «Березка» и Банк ВТБ 24 (ЗАО) заключен договор аренды нежилого помещения № 1652 от 19.05.2010, согласно условиям которого арендодатель (ООО «ТК «Березка», истец) предоставляет арендатору (Банк ВТБ 24 (ЗАО), ответчик) во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилые помещения на первом этаже № 58, 56е, 69, 70 общей площадью 188,5 кв.м., расположенные по адресу: <...> Октября, 60.

Срок аренды, установленный сторонами, составляет 14 лет. (п. 1.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2017 № 7)

По акту приема-передачи от 20.05.2010 помещение передано арендатору. В пункте 6.1. договора сторонами согласована ежемесячная стоимость арендной платы.

Плата за аренду помещения производится арендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.


В арендную плату не включена стоимость затрат на коммунальные услуги и иные услуги, необходимые для нормальной эксплуатации помещения.

В силу пункта 6.10. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще 1 (одного) раза в год.

Предложение об изменении арендной платы должно быть направлено арендатору не позднее чем за 30 дней до даты предполагаемого изменения ставки. (п. 6.11. договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 10.10.2013)

Арендатор обязан подписать дополнительное соглашение об изменении арендной платы в течение 10 рабочих дней с даты получения указанного уведомления.

Помимо арендной платы арендатор вносит на расчетный счет арендодателя в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора обеспечительный платеж в размере 67 270 руб. 00 коп. в обеспечение исполнения договора.

В случае отказа арендатора от фактического выполнения условий договора по основаниям, не связанным с виновными действиями (бездействиями) арендодателя обеспечительный платеж остается у арендодателя. В случае расторжения договора по инициативе арендодателя по любым основаниям или арендатора по основаниям, связанным с виновными действиями арендодателя, обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 10 рабочих дней или по соглашению сторон или является авансовым платежом за последний месяц аренды. (п. 6.14. договора)

В случае просрочки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пеней в размере 0,1 % за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы просрочки. (п. 7.4. договора)

В случае несвоевременного освобождения помещения по окончании действия договора арендатор вносит арендную плату за все время владения и/или пользования помещением и выплачивает пени согласно пункту 7.3. договора.

Согласно пункту 5.2.15. договора арендодатель обязуется разрешить арендатору проведение в помещении строительно-монтажных работ, необходимых и отвечающих требованиям помещений, используемых под банковское учреждение, а также согласовывать проекты перепланировки, переоборудования помещения, проекты изменения в системе кондиционирования и вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения.

Такие строительно-монтажные работы в силу положений пункта 5.3.5. договора проводятся арендатором за свой счет с привлечением своих субподрядчиков.

По условиям договора арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, соблюдать правила эксплуатации оборудования, не допускать ухудшения состояния помещения свыше естественного износа.

Возникшие по вине арендатора или в процессе эксплуатации повреждения в помещении, арендатор обязуется устранять своевременно и за свой счет. (п. 5.4.10 договора)

По истечении срока аренды арендатор обязуется передать помещение арендодателю по акту возврата помещения в исправном состоянии с учетом естественного износа, после проведения текущего косметического ремонта, в сроки, установленные условиями договора. (п. 5.4.11 договора)

Согласно пункту 5.4.13 договора арендатор обязуется производить за свой счет необходимый текущий и косметический ремонт арендованной площади. При досрочном расторжении договора либо прекращении срока его действия проведение необходимого текущего и косметического ремонта является обязательным для арендатора. Перечень работ, необходимых для выполнения текущего и косметического ремонта, отражен в приложении № 3. Объем работ является закрытым и не подлежит расширению.

При размещении на арендуемой площади необходимого оборудования арендатор принял на себя обязательство не допускать повреждения стен, пола и потолка, которые не могут быть исправлены при осуществлении текущего, косметического ремонта,


предусмотренного пунктом 5.4.13. договора.

По истечении срока действия договора все неотделимые улучшения, составляющие принадлежность помещения, передаются арендодателю с его письменного согласия. В отсутствие такого согласи, арендатор обязан восстановить помещение в его первоначальном виде. (п. 8.2. договора)

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что согласно независимой оценке стоимость ремонта составляет 340 938 руб. 00 коп. Арендная плата взыскана быть не может, поскольку банк 29.10.2020 передал истцу заявление о расторжении договора аренды. Направленный акт приема-передачи помещения истец подписывать отказался, поэтому арендная плата с 01.05.2021 не может начисляться. Ответчик необоснованно уклонился от подписания акта передачи арендованного помещения, в связи с чем, требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата не может.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из материалов дела следует, что 29.10.2020 истец получил уведомление ответчика от 28.10.2020 о расторжении договора аренды, в котором банк сообщает о расторжении договора с 01.12.2020, в связи с проводимой политикой оптимизации розничной сети банка. В уведомлении указано, что помещение будет возвращено в пригодном к дальнейшей эксплуатации состоянии, с учетом естественного износа.

Ответчик представил акт возврата нежилых помещений от 30.04.2021, подписанный в одностороннем порядке, доказательства его направления в адрес истца 02.05.2021 и получения последним 17.05.2021, а также акт от 28.05.2021 опечатывания конверта с ключом.

Письмом от 07.04.2022 истец возвратил ответчику акт опечатывания конверта от 28.05.2021 с ключом, указав, что арендуемое помещение до настоящего времени по акту не возвращено.

Согласно представленному ответчиком заключению специалиста ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» № 30-1/20С от 28.04.2021 стоимость ремонтно-восстановительных работ помещения составляет 340 938 руб. 00 коп.

Не согласившись с данной оценкой, истец обратился к суду с ходатайством о


проведении экспертизы.

Определением суда от 15.12.2021 ходатайство истца судом удовлетворено, назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Консалтинговый центр «Слово» ФИО5 На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли дефекты, повреждения и какие-либо изменения планов помещений по адресу: <...> лет Октября 60, расположенного на 1 этаже ТК «Березка», после эксплуатации вышеуказанных помещений по договору аренды № 1652 от 19.05.2010 г?

2. Если таковые дефекты, повреждения и изменения имеются, то определить объем и стоимость работ по устранению выявленных дефектов и изменений.

После проведения исследования от экспертной организации в материалы дела представлено заключение эксперта от 01.06.2022 № 1/2022-СЭ, в котором эксперт пришел к выводам, что после эксплуатации переданных по договору аренды помещений имеются дефекты, повреждения, изменения планировки посредством установки дополнительных перегородок, а также замены отделки в полном объеме. В помещении установлено инженерное и банковское оборудование, смонтированное в конструкции стен, потолков. Стоимость работ по устранению выявленных дефектов и изменений составляет 2 577 684 руб. 00 коп.

В процессе осмотра и исследования экспертом установлено, что произведена перепланировка и переустройство инженерных систем, на объекте также выполнена отделка стен, потолков, полов новыми материалами, установленными поверх прежних конструкций или вместо прежних конструкций, часть стен и потолков усилена металлическим каркасом или стальным листом.

Для приведения состояния помещения в первоначальный вид, указанный в договоре аренды от 19.05.2010 № 1652, требуется произвести комплекс строительных мероприятий, включающий в себя демонтаж потолков, полов, перегородок и пр., устройство элементов отделки и фасада. Подробный перечень работ отражен экспертом в заключении в табличной форме. Приложенные к заключению фотографии наглядно демонстрируют внешний вид спорных помещений. Виды работ их объем и стоимость выполнения отражены в локальном сметном расчете.

Ответчик возражал против проведенного исследования, в связи с завышенной стоимостью восстановительного ремонта и завышенным объемом работ, и заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В целях рассмотрения заявленного ходатайства судом в судебное заседание был вызван эксперт ФИО5, который пояснил суду обстоятельства проведенного им исследования.

Исследовав экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суд не нашел основания для назначения повторной экспертизы и отказал в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, арендатор отказался от исполнения договора аренды, о чем известил арендодателя письмом от 28.10.2021. Уведомление об отказе от договора получено истцом 29.10.2020, следовательно, в силу пункта 13.6. договора, предусматривающего прекращение договора по истечении 6 (шести) месяцев после доставки письма-уведомления, договор считается прекращенным 29.04.2021 с учетом положений пункта 3 статьи 192 ГК РФ.

Поскольку помещение после прекращения договора свободным от имущества, с выполненным ремонтом для целей его приведения в первоначальное состояние, арендодателю не передано, а переданное помещение условиям договора о его состоянии не соответствует, что также нашло свое отражение в экспертном заключении № 1/2022- СЭ, доводы истца о необходимости проведения ремонта для устранения выявленных дефектов, изменивших первоначальное состояние объекта, суд находит обоснованным.

При этом следует отметить, что изменения состояния помещений произведены


ответчиком и необходимость выполнения ремонта для целей устранения таких изменений подтверждена самим ответчиком в представленном им заключении.

Таким образом, обстоятельства неисполнения обязательств по проведению необходимого ремонта при досрочном расторжении договора (п. 5.4.13. договора) подтверждены как истцом так и ответчиком. Возражения между сторонами возникли по перечню и объему изменений и стоимости ремонта.

Таким образом, неисполнение ответчиком обязанности по возврату помещения в том состоянии, которое предусмотрено условиями договора, в силу положений статьи 622 ГК РФ влечет за собой право арендодателя потребовать внесения платы за все последующее время.

Поскольку доказательства передачи истцу имущества в надлежащем состоянии в спорный период ответчиком не представлены, требование истца о взыскании арендной платы суд также находит правомерным.

Довод ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты судом отклоняется, поскольку указанный ответчиком способ взыскания убытков реализован истцом путем предъявления требования о взыскании убытков в виде стоимости ремонта, который необходимо осуществить истцу для последующих приготовлений в целях сдачи имущества в аренду.

Предъявление не убытков, а требования о взыскании арендной платы в данном конкретном случае соответствует положениям статьи 622 ГК РФ, поскольку, как следует из условий договора, возврат арендованного имущества должен быть осуществлен арендатором в исправном состоянии, после проведения текущего косметического ремонта, без повреждений стен, пола, потолков, которые не могут быть исправлены при осуществлении текущего, косметического ремонта, в восстановленном после перепланировок состоянии (п.п. 5.4.11., 5.4.13., 5.4.20., 8.2. договора), следовательно, прийти к выводу о возврате ответчиком помещения в надлежащем состоянии и неправомерных действиях истца по отказу в приемке помещения, суду не представляется возможным.

Ссылаясь на обязанность арендодателя принять помещение по акту, ответчик в то же время не учитывает принятые им при заключении договора указанные выше обязанности по передаче помещений в состоянии, предусмотренном договором.

Довод ответчика на получение согласия арендодателя на устройство бронированных и гипсовых перегородок не освобождает арендатора, в отсутствие согласия арендодателя на передачу произведенных перестроек и перегородок, восстановить помещение в его первоначальном виде, как это предусмотрено сторонами в пункте 8.2. договора.

При указанных обстоятельствах, несмотря на то, что договор аренды прекратил свое действие, но арендатор продолжал пользоваться помещением путем размещения в нем своего имущества, суд считает требование истца о взыскании платы за пользование помещением обоснованным.

Вместе с тем, поскольку договор аренды между сторонами прекращен, требование о начислении неустойки за нарушение срока внесения платы за пользование помещением, возникшей после прекращения договора, суд находит неправомерным.

В этой связи принимая во внимание дату прекращения договора, суд считает правомерным начисление неустойки на задолженность, срок оплаты по которой наступил до прекращения договора.

Между тем, истцом не учтено условие договора о начислении неустойки с учетом предела ее начисления в размере 10 % от суммы просрочки.

В этой связи правомерным является требование истца о начислении неустойки за период с 26.03.2021 по 31.03.2022 в размере 25 071 руб. 53 коп.

Требование о применении иной меры ответственности в отношении несвоевременной оплаты денежных средств истцом не заявлено.

Исследовав и оценив обстоятельства дела на основании представленных в материалы


дела доказательств, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 АПК РФ, статьей 309, 310, 15, 393, 330, 606, 614, 616, 622 ГК РФ суд считает требование истца о взыскании с ответчика убытков в размере стоимости ремонта помещений 2 577 684 руб. 00 коп., платы за пользование помещением в размере 2 466 665 руб. 30 коп., неустойки по договору в размере 25071 руб. 53 коп.

В оставшейся части требование истца удовлетворению не подлежит.

На основании пункта 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине, а также на проведение экспертизы подлежат отнесению на сторон пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 180, 181, 110, ч. 1 ст. 259, ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с публичного акционерного общества Банк ВТБ (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Березка» (ИНН <***>) 5 049 516 руб. 00 коп., в том числе, убытки в размере 2 577 684 руб. 00 коп., плату за пользование помещением в размере 2 466 665 руб. 30 коп., неустойку по договору в размере 25071 руб. 53 коп., а также расходы по государственной пошлине в размере 25 304 руб. 00 коп., расходы на проведение экспертизы в размере 51 437 руб. 50 коп. В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказать.

2. Взыскать с публичного акционерного общества Банк ВТБ (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 21 554 руб. 00 коп.

3. Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца после его принятия судом первой инстанции с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / Е.В. Шлинькова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоДата 14.12.2021 2:26:17

Кому выдана Шлинькова Елена Владимировна