Решение от 9 марта 2026 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


арбитражного суда первой инстанции


дело № А32-21748/2025


г. Краснодар «10» марта 2026 года


Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2026 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 10 марта 2026 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ибрагимовой Р.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-21748/2025

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

о признании перерасчета годовой арендной платы по договору аренды земельного участка незаконным,

при участии в судебном заседании, состоявшемся 04 февраля 2026 года, истца ФИО1 (лично, до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился с иском к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным перерасчет годовой арендной платы с 01 января 2025 года по договору аренды земельного участка № 4300023930 на основании отчета Краснодарской Оценочной Компании № М-1567-02-01-25;

- обязать вернуть излишне уплаченные суммы арендной платы в 2025 году на основании неправомерного расчета годовой арендной платы с учетом процентов за незаконное пользование чужими средствами, на дату возврата средств.

В заявлении об уточнении исковых требований от 12.05.2025 предприниматель просил:


- признать незаконным перерасчет годовой арендной платы с 01 января 2025 года по договору аренды земельного участка № 4300023930 на основании отчета Краснодарской Оценочной Компании № М-1567-02-01-25;

- пункт 2 исковых требований об обязании вернуть излишне уплаченные суммы арендной платы в рамках данного дела не рассматривать.

Определением от 10.09.2025 ходатайство от 12.05.2025 об уточнении требований удовлетворено, принят отказ от пункта 2 просительной части исковых требований, производство по делу в данной части прекращено.

В заявлении от 21.11.2025 об уточнении исковых требований истец просил: - осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 4300023930 (л/с № <***>) от 22.08.2019, заключенному администрацией и предпринимателем, в соответствии с подпунктом 3.6.3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121;

- признать незаконным перерасчет годовой арендной платы от 01.01.2025 по договору аренды земельного участка № 4300023930 на основании отчета Краснодарской оценочной компании № М-1567-02-01-25.

Определением от 26.11.2025 ходатайство истца об уточнении исковых требований от 21.11.2025 удовлетворено.

В судебном заседании, состоявшемся 04 февраля 2026 года, истец поддержал исковые требования, настаивал на объединении в одно производство настоящего дела с делом № А32-31747/2025, новое уточнение исковых требований отсутствует. Истец просил рассмотреть дело в данном заседании, считать арендную плату от кадастровой стоимости, рассмотреть также вопрос об объединении дел в одно производство.

Администрация в настоящее заседание не явилась.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. в течение того же дня. После указанного перерыва стороны в заседание не явились, заседание было продолжено в отсутствие сторон и их представителей.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований в соответствующей части.

Как видно из материалов дела, предпринимателем и администрацией муниципального образования город Краснодар заключен договор от 22.08.2019 № 4300023930 (л/с № <***>) аренды земельного участка, по которому администрацией в аренду предпринимателю передан из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0124041:517 общей площадью 121398 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, почтовое отделение 56 посёлка Индустриальный.

Договор аренды заключен во исполнение решений Арбитражного суда Краснодарского края, указанных в преамбуле договора, в том числе решения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2013 по делу № А32-40597/2012.


Земельный участок предоставлен для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пункт 1.3).

В подписанном обеими сторонами Приложении к договору аренды стороны согласовали расчет арендной платы от рыночной стоимости земельного участка в размере 28 163 000 рублей с применением ставки арендной платы 1,5%, итого арендная плата составляет 422 445,00 рублей в год.

Основанием установления данного размера арендной платы указаны Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», и Отчет № М-190154 об оценке земельного участка с кадастровым номером 23:43:0124041:517, площадью 121398 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Калининский сельский округ, почтовое отделение № 56 поселка Индустриальный.

В соответствии с письмом департамента от 15.09.2025 № 27398/26, представленном истцом в материалы дела, арендная плата за данный земельный участок рассчитывается не от кадастровой, а от рыночной стоимости земельного участка, по следующим причинам. Согласно пункту 3.5.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 (далее – Порядок), арендная плата рассчитывается в размере 2 процентов от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в составе зоны сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, используемого для сельскохозяйственного производства. Вместе с тем, согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар от 26.01.2012 № 25 п. 15, на момент заключения договора земельный участок располагался в зоне городских зеленых насаждений общего пользования, в зоне транспортной инфраструктуры, в зоне объектов коммунального назначения, в зоне многофункциональных территорий, в зоне инженерной инфраструктуры. В соответствии с решением городской Думы Краснодара от 27.11.2024 № 82 п. 4 «О едином документе территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар» в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:43:0124041:517 расположен в границах функциональных зон: зона застройки малоэтажными жилыми домами, общественно-деловая зона, зона озелененных территорий специального назначения, зона питомников, зона зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады). Таким образом, земельный участок согласно условиям договора используется для сельскохозяйственного производства, однако не входит в состав зоны сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, в связи с чем, применить методику расчета арендной платы от кадастровой стоимости не представляется возможным. Согласно пункту 4.1.3 Порядка арендная плата рассчитывается в размере 1,5


процента от рыночной стоимости в отношении земельного участка, в отношении которого законодательством Российской Федерации или Порядком не установлен иной порядок определения размере арендной платы, в связи с чем, расчет арендной платы по договору производится в процентном соотношении от рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Для расчета арендной платы в 2025 году департаментом принят отчет от 30.01.2025 № М-1567-02-01-25 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0124041:517, подготовленный ООО «Краснодарская Оценочная Компания» по состоянию на 01.01.2025.

В соответствии с отчетом № М-1567-02-01-15 от 30.01.2025, выполненным ООО «Краснодарская Оценочная Компания», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0124041:517 по состоянию на дату оценки (01.01.2025) составляет 503 553 000 рублей.

Между тем, в 2024 году расчет годовой арендной платы производился департаментом с 01.01.2024 от рыночной стоимости земельного участка в размере 28 163 000 рублей и ставки 1,5% и составлял 517 354,52 рубля в год (письмо департамента от 12.12.2023 № 37732/26).

Однако в расчете годовой арендной платы с 01.01.2025 департаментом применена рыночная стоимость в размере 503 553 000 рублей, ставка арендной паты 1,5%, арендная плата составила 7 553 295 рублей в год (письмо департамента от 14.02.2025 № 4056/26).

Таким образом, начиная с 01.01.2025 рыночная стоимость земельного участка выросла с 28 163 000 до 503 553 000 рублей (в 17,9 раз), а размер годовой арендной платы вырос с 517 354,52 рублей до 7 553 295 рублей (в 14,6 раз).

При этом площадь и другие характеристики земельного участка остались неизменными.

Вместе с тем, в настоящем деле предприниматель оспаривает не таковую рыночную стоимость земельного участка в размере 503 553 000 рублей или порядок её оценки, а применение департаментом рыночной стоимости в размере 503 553 000 рублей в расчете арендной платы с 01.01.2025, в результате чего финансовая нагрузка по арендным платежам возросла для предпринимателя с 01.01.2025 в 14,6 раз.

В ответ на претензию предпринимателя департамент в письме от 27.03.2025 № 9022/26 подтвердил, что с 01.01.2025 для расчета арендной платы подлежит применению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0124041:517 в размере 503 553 000 рублей.

В соответствии с выданным департаментом актом сверки по состоянию на 11.04.2025, если на 10.12.2024 размер арендного платежа составлял 43 819,61 рублей, то с 10.01.2025 арендный платеж составил 641 512,73 рубля.

Не согласившись с таким перерасчетом арендной платы, предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0124041:517 не разграничено.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или


другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержден Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 (далее – Порядок).

В соответствии с данным Порядком (по состоянию на дату заключения договора – 22.08.2019 и по состоянию на дату спорного перерасчета – 01.01.2025), размер годовой арендной платы (далее - арендная плата) при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными для земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пункт 2).

Согласно пункту 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

При применении норм Порядка, утвержденного постановлением N 121, суд учитывает, что отнесение земельного участка к землям населенных пунктов (подпункт 3.6.3 пункта 3), не исключают применения специальных режимов (ставок) определения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4 Порядка (по состоянию на дату заключения договора – 22.08.2019 и по состоянию на дату спорного перерасчета – 01.01.2025), арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности в размере, установленном в подпунктах 4.1 и 4.2 настоящего пункта.

В соответствии с подпунктом 4.1 Порядка в той же редакции, арендная плата рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости в отношении следующих земельных участков:

4.1.1. Земельного участка общего пользования, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6 и 7 Порядка.

4.1.2. Земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 4.2 пункта 4, подпунктом 6.2.5 пункта 6 и пунктом 7 Порядка.


4.1.3. Земельного участка, в отношении которого законодательством Российской Федерации или Порядком не установлен иной порядок определения размера арендной платы.

Суд учитывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2020 по делу № А32-10875/2020 предпринимателю было отказано в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0124041:517, общей площадью 121 398 кв. м, как расположенного в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», в общественно-деловой зоне, зоне рекреационного назначения, транспортной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры. Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, земельный участок расположен в коммунально-складской зоне, общественно-деловой зоне местного значения, зоне зеленых насаждений общего пользования. Арендуемый предпринимателем земельный участок приватизирован быть не мог, в силу установленного статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации прямого запрета приватизации территорий общего пользования муниципального образования.

Таким образом, рассматриваемый земельный участок является ограниченным в обороте (не может быть предоставлен в частную собственность) как относящийся к землям общего пользования.

Поскольку земельный участок в соответствии с документами территориального планирования относится к земельным участкам (территориям) общего пользования, что подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2020 по делу № А32-10875/2020 и прямо следует из письма департамента от 15.09.2025 № 27398/26, согласно которому в соответствии с решением городской Думы Краснодара от 27.11.2024 № 82 п. 4 «О едином документе территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар» (в редакции от 27.02.2025 № 87 п. 6) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0124041:517 расположен в границах функциональных зон: зона застройки малоэтажными жилыми домами, общественно-деловая зона, зона озеленённых территорий специального назначения, зона питомников, зона озеленённых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады) - департамент правомерно определил арендную плату в спорном периоде на основании подпункта 4.1.1 пункта 4 Порядка, утвержденного постановлением N 121 (1,5% от рыночной стоимости в отношении земельного участка общего пользования, за исключением случаев, установленных пунктами 6 и 7 Порядка).

Ставка, установленная подпунктом 4.1.1 пункта 4 Порядка, утвержденного постановлением N 121, является специальной нормой, подлежащей применению при предоставлении участка общего пользования из земель населенных пунктов.

Постановлением губернатора Краснодарского края от 15.12.2025 N 829 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора)


Краснодарского края от 21 марта 2016 г. N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов"» исключен расчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка и внесены соответствующие изменения, направленные на исключение расчета арендной платы от рыночной стоимости земельных участков. Вместе с тем, данное постановление вступило в силу с 01.01.2026 и применяется к договорам аренды земельных участков, заключенным после дня вступления в силу настоящего постановления (пункт 3 Постановления от 15.12.2025 N 829).

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2), если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, суд не усматривает оснований для расчета арендной платы по договору аренды от 22.08.2019 № 4300023930 от кадастровой стоимости земельного участка ни в спорном периоде 2025 года, ни начиная с 01.01.2026. Расчет арендной платы в отношении данного земельного участка правомерно производился департаментом в 2025 году и должен производиться в дальнейшем от рыночной стоимости земельного участка, а не от кадастровой его стоимости.

Вместе с тем, применяя с 01.01.2025 рыночную стоимость земельного участка в размере 503 553 000 рублей, департамент не учел, что в соответствии с пунктом 11, подпунктом 11.3 Порядка (в редакции по состоянию на 01.01.2025), в случае изменения рыночной стоимости земельного участка арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В соответствии с пунктом 11 Порядка (в редакции по состоянию на 01.01.2025), арендная плата за земельный участок, если иное не установлено федеральным законодательством, а также пунктами 6 - 9 Порядка, пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

11.3. Изменение рыночной стоимости земельного участка:


в случае изменения методики расчета арендной платы при переходе на рыночную стоимость земельного участка - с даты определения новой рыночной стоимости земельного участка;

в иных случаях - по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность переоценки рыночной стоимости земельного участка не чаще чем раз в три года и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты заключения договора аренды.


Оценка рыночной стоимости земельного участка была проведена 01.01.2025, таким образом, в 2025 году установленная данной оценкой рыночная стоимость земельного участка не должна была применяться департаментом. Арендная плата должна была пересматриваться арендодателем по состоянию на 1 января 2026 года, при этом оценка должна была быть осуществлена не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Следовательно, применение рыночной стоимости в размере 503 553 000 рублей начиная с 01.01.2025 было неправомерным, такое применение новой рыночной стоимости повлекло увеличение арендной платы в 14,6 раз по сравнению с предыдущим платежным периодом. Более того, при расчете новой арендной платы с 01 января года, следующего за годом проведения оценки, то есть с 01 января 2026 года, департамент должен был применять оценку, осуществленную не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Произведенная по состоянию на 01.01.2025 оценка рыночной стоимости земельного участка для цели перерасчета арендной платы не подходила.

При таких обстоятельствах, требования предпринимателя подлежат частичному удовлетворению.

Избранный предпринимателем в настоящем случае способ судебной защиты суд считает надлежащим, направленным на предотвращение начисления арендных платежей от рыночной стоимости земельного участка в размере 503 553 000 рублей и связанных с этим неблагоприятных финансовых последствий, в том числе в виде переплаты арендных платежей, начисления соответствующей пени в случае их невнесения, расторжения договора аренды по причине задолженности, возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) предпринимателя по причине задолженности перед бюджетом. Данный способ защиты направлен установление судебным актом надлежащего размера годовой арендной платы и методики её исчисления в спорном периоде, то есть фактически на урегулирование разногласий сторон в процессе исполнения договора аренды земельного участка.

Оснований для объединения дел в одно производство суд не усматривает, поскольку настоящее дело и дело № А32-31747/2025 могут быть рассмотрены по существу и без такого объединения, в силу различных предметов доказывания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство истца об объединении настоящего дела с делом А32-31747/2025 в одно производство – отклонить.

Признать незаконным выполненный департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар расчёт годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.08.2019 № 4300023930 с кадастровым номером 23:43:0124041:517 с применением рыночной стоимости земельного участка в размере 503 553 000 рублей, установленной Отчетом ООО «Краснодарская Оценочная Компания» от 30.01.2025 № М-1567-02-01-25 по состоянию на 01.01.2025.


Обязать департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар произвести расчёт годовой арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0124041:517 от 22.08.2019 № 4300023930 за период с 01.01.2025 с применением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0124041:517 в размере 28 163 000 рублей.

В требовании об обязании произвести перерасчет годовой арендной платы в соответствии с подпунктом 3.6.3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 (от кадастровой стоимости земельного участка), - отказать.

Взыскать с департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в пользу индивидуального предпринимателя (КФХ) ФИО1 (ИНН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков


9