Решение от 4 июля 2017 г. по делу № А03-22458/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Россия, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина,76, тел.: (385-2) 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru; е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-22458/2016
г. Барнаул
05 июля 2017 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 28 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2017 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Трибуналовой О.В., при использовании средств аудиозаписи и ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Барнаул, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Барнаул, о признании незаконным, решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи № 32 от 19.09.2016; об обязании зарегистрировать переход права собственности и право общей долевой собственности на указанное здание,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, открытое акционерное общество «ВымпелКом», Барнаул, ТОС микрорайона «Балтийский» Индустриального района, г.Барнаул, открытое акционерное общество «Барнаульская теплосетевая компания», г.Барнаул и общество с ограниченной ответственностью «Фирма ПЖЭТ-2», Барнаул,

при участии:

заявитель – ФИО3 (удостоверение, доверенность от 10.01.2017),

заинтересованное лицо – ФИО4 (удостоверение, доверенность от 20.12.2016),

ФИО2 – не явился,

ОАО «ВымпелКом» – ФИО5 (паспорт, доверенность от 22.03.2017),

ОАО «Барнаульская теплосетевая компания» – ФИО6 (паспорт, доверенность от 12.05.2016),

ООО «Фирма ПЖЭТ-2» – не явился,

ТОС микрорайона «Балтийский» Индустриального района – не явился,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее по тексту – Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением (уточненным в ходе судебного разбирательства) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту – Управление, Управление Росреестра) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи № 32 от 19.09.2016; об обязании зарегистрировать переход права собственности и право общей долевой собственности на указанное здание.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, открытое акционерное общество «ВымпелКом», ТОС микрорайона «Балтийский» Индустриального района, открытое акционерное общество «Барнаульская теплосетевая компания» и общество с ограниченной ответственностью «Фирма ПЖЭТ-2».

Заявленные требования со ссылкой на статьи Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент подачи заявления о регистрации и оспариваемого отказа) (далее по тексту – Закон №122-ФЗ иди Закон о госрегистрации) и Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее по тексту – Закон о приватизации или Закон №178-ФЗ) мотивированы незаконностью отказа в государственной регистрации. Комитет считает, что нотариальное удостоверение сделки не требуется ввиду отсутствия иных собственников. Кроме того, в дополнительных пояснениях к заявлению Комитет пояснил, что в рамках договора купли продажи № 32 в продаваемую долю вошли: часть помещений на первом этаже, часть на втором этаже, а так же места общего пользования, обособить которые не представляется возможным, вход как на первый, так и на второй этаж осуществляется с лестницы, являющейся входом так же для иных помещений, оставшихся в муниципальной собственности, в том числе в подвале, вход во все помещения (как вошедшие в продаваемую долю, так и в оставшиеся в муниципальной собственности на втором этаже) осуществляется через общие коридоры, в связи с чем не возможно обособить продаваемый объект и, как следствие, одновременной с долей в праве на здание осуществить продажу земельного участка.

Управление Росреестра заявленные требования не признает по доводам, изложенным в отзыве на заявление. По мнению Управления, решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на здание принято законно. Управление считает, что имеются препятствия для проведения государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <...> а, в связи с чем, на основании пунктов 1, 2 статьи 19 Закона о регистрации, государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц, начиная с 17.10.2016. В течение срока приостановления причины, препятствующие государственной регистрации заявителем не устранены.

Третьи лица - ФИО2, ТОС микрорайона «Балтийский» Индустриального района, ООО «Фирма ПЖЭТ-2» отзывы на заявление с обоснованием своей позиции по делу не представили, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

Открытое акционерное общество «ВымпелКом» в отзыве на заявление с позицией заинтересованного лица не согласилось, поясняя тем, что на момент отчуждения по договору купли продажи № 32 о продаже 328/1000 долей в праве собственности на нежилое двухэтажное здание теплового пункта № 126 литер А по адресу: <...> - имущество находилось только в муниципальной собственности. ОАО «ВымпелКом» в указанном случае считает, учитывая отсутствие на момент заключения сделки иных собственников, а значит отсутствие режима общей собственности, что сделка не подлежала нотариальному удостоверению. Третье лицо считает возможным удовлетворить требований заявителя - Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула Алтайского края.

ОАО «Барнаульская теплосетевая компания» представило отзыв на заявление, в котором указало, что, по его мнению, применение заинтересованным лицом для отказа в регистрации перехода права собственности таких оснований, как отсутствие нотариального удостоверения сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, а также необходимость отчуждения земельного участка одновременно с отчуждением доли в праве собственности на здание, является необоснованным. В обоснование своего мнения третье лицо ссылается на то, что в отсутствие на момент заключения Договора права общей собственности (объект недвижимости находился исключительно в муниципальной собственности), отсутствовали и основания для применения положений пункта 1 статьи 24 Закона №122-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки; в отсутствие возможности выделить при заключении Договора отчуждаемую часть здания/сооружения в натуре, нет возможности отчуждения земельного участка (подпункт 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). ОАО «Барнаульская теплосетевая компания» поясняет, что плана (схемы), позволяющего определить месторасположение помещений, вошедших/не вошедших в продаваемую долю, Договор не содержит, указанная информация содержатся только в дополнительных пояснениях к иску, в соответствии с которыми, в продаваемую долю вошли, в том числе, помещения на первом этаже, за исключением арендованных АО «БТСК» (сведения о наличии договора аренды с АО «БТСК» от 01.03.2014 №205 части здания теплового пункта №126 литер А (513, 5 кв.м) общей площадью 965,2 кв.м., заключенного на период с 01.03.2014г. по 28.02.2017г., не обременяющем продаваемую долю, отражены в пункт 1.3. Договора). Третье лицо полагает, что при соблюдении со стороны третьих лиц и заявителя прав ОАО «Барнаульская теплосетевая компания» в отношении передаваемого ему объекта недвижимого имущества, требования о признании незаконным решения Управления Росреестра, содержащегося в сообщении об отказе в государственной регистрации от 25.11.2016, об обязании Управления зарегистрировать переход права собственности и право общей долевой собственности на здание подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы и возражения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв.

Как следует из материалов дела, 19 сентября 2016 года между Городским округом - городом Барнаулом Алтайского края, действующим через уполномоченный орган - Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула и ФИО2 был заключен договор купли-продажи № 32 от 19.09.2016 (далее по тексту – договор № 32) продаже 328/1000 долей в праве собственности на нежилое двухэтажное здание теплового пункта № 126 литер А, общей площадью 965,2 кв.м., по адресу: <...> (т.1 л.д.11-12). Согласно техническому паспорту от 18.02.2004 здание состоит из подвала и двух этажей (далее по тексту – объект).

Объект является собственностью городского округа - города Барнаула Алтайского края в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 22 АВ №395865 от 13.09.2010, кадастровый номер: 22:63:030405:4607.

Стоимость объекта, сложившаяся в результате проведения аукциона, составляет 2429 800,00 рублей (пункт 1.2 договора № 32). Стоимость объекта подтверждена отчетом № 2016-06-78р об оценке рыночной стоимости объекта (т.1 л.д. 62-113).

В пункте 1.3 договора № 32 указаны обременения продаваемого объекта - заключены договоры аренды:

- от 23.03.2016 № 154 с ОАО «ВымпелКом» с 03.03.2016 по 02.02.2017(90,7 кв.м.);

- от 10.08.2015 № 686 с ООО «Фирма ПЖЭТ-2» с 10.08.2015 по 09.08.2018 (29,5 кв.м.).

Кроме того, на момент заключения договора № 32 на помещения в данном здании имелись заключенные договоры аренды:

1) Договор от 01.03.2014 № 205 с ОАО «Барнаульская теплосетевая компания» на часть здания теплового пункта №126 литер А общей площадью 965,2 кв.м., с 01.03.2014 по 28.02.2017 (513,5 кв.м), который не обременяет продаваемую долю.

2)Договор безвозмездного пользования, согласно которому переданы Совету территориального общественного самоуправления микрорайона «Балтийский» помещения на втором этаже площадью 19,6 кв.м.  

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением и документами с целью государственной регистрации перехода права собственности и общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <...>.

Управлением Росреестра по Алтайскому краю письмом – сообщение об отказе в государственной регистрации от 25.11.2016 № 22/001/036/2016-2081 (т.1 л.д.7-8), было отказано Комитету в государственной регистрации в соответствии с абз. 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (документы, представленные на регистрацию по форме и содержанию, не соответствуют требованиям действующего законодательства).

Полагая, что указанное решение является незаконным Комитет и нарушает его права, обратился в арбитражный суд настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Частью 2 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обжаловать ненормативный акт государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц путем подачи в суд заявления о признании такого акта недействительным, если полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На момент вынесения оспариваемого сообщения применялись нормы Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно статье 2 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Статьей 16 указанного Закона установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со статьей 9 Закона №122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным статьей 13 Закона №122-ФЗ порядком проводится правовая экспертиза документов с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Закона № 122-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Судом установлено и материалам дела подтверждается, что право собственности за все здание принадлежит городскому округу.

При этом приватизации подлежала только часть здания, которая применительно к разъяснениям, данным в письмах Минэконоразвития Российской Федерации от 24.02.2014 №Д23и-501, письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 16.12.2013 №314-исх/11636-ГЕ-13, пункту 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и статье 30 Закона о приватизации не могла быть выделена и поставлена на отдельный кадастровый учет.

В нарушение статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управлением доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Арбитражный суд соглашается с доводами Комитета о том, что нотариальное удостоверение сделки направлено на соблюдение прав других собственников долей.

Вместе с тем, как уже было указано выше, других собственников долей не имеется, право собственности на весь объект зарегистрировано за городским округом, в связи с чем у Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации в указанной части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в рассматриваемом случае в нарушение статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управлением не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о возможности приватизации доли как самостоятельного объекта недвижимости, поставленного на кадастровый учет, а также отчуждения здания, сооружения.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств того, что при продаже доли в праве собственности на Объект может быть выделена в натуре доля в объекте вместе с частью земельного участка.

При указанных обстоятельствах, решение Управления является незаконным и нарушает права Управления, заключившего договор купли-продажи доли в интересах собственника.

В качестве способа восстановления нарушенного права в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отсутствии в материалы дела доказательств в подтверждение невозможности осуществления государственной регистрации, арбитражный суд обязывает Управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права долевой собственности на указанный выше объект.

Руководствуясь статьями 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 19.09.2016 №32.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности и права общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 19.09.2016 №32.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Трибуналова