Решение от 13 декабря 2018 г. по делу № А41-57496/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-57496/18
14 декабря 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 11 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 11.04.1996, юридический адрес: 141008, Московская область, городской округ Мытищи, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ИНЖТЕХ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 13.10.2015, юридический адрес: 141033, Московская область, г. Мытищи, ул. Фабричная (поселок Пироговский мкр.), д. 6, корп. 1, пом. 51)

третьи лица: Акционерное общество Управляющая компания "Центр Эссет Менеджмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 07.12.2006, юридический адрес: 107014, <...>); Публичное акционерное общество энергетики и электрификации "МОСЭНЕРГО" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 06.04.1993, юридический адрес: 119526, <...>)

о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 г. № 9660 за период с 01.01.2017 г. по 31.03.2017 г. в размере 834 103 руб. 68 коп. и пени в размере 38 368 руб. 77 коп. за период с 16.03.2017 г. по 15.06.2017 г.,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ИНЖТЕХ» (далее - ООО «Инжтех», ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2014 г. № 9660 за период с 01.01.2017 г. по 31.03.2017 г. в размере 834 103 руб. 68 коп. и пени в размере 38 368 руб. 77 коп. за период с 16.03.2017 г. по 15.06.2017 г.

Истец в обоснование своих требований указывает, что в аренду ответчику был предоставлен земельный участок, за период с 01.01.2017 года по 31.03.2017 года у ответчика образовалась взыскиваемая задолженность по арендной плате, на которую истцом были начислены пени, в связи с чем, истец просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указывая, что земельный участок фактически не передавался в аренду как ни первому арендатору, так и не последующим арендаторам, вступающим в арендные правоотношения на основании договоров уступки.

Представители АО УК «Центр Эссет Менеджмент» возражали против удовлетворения исковых требований, поддерживая позицию ответчика.

Представитель ПАО энергетики и электрификации «Мосэнерго» оставила разрешение спора по существу на усмотрение суда, поясняя, что на предоставленном в аренду земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьему лицу на праве собственности.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, выслушав позицию представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 30.12.2014 года между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является Администрация городского округа Мытищи, (арендодатель) и ОАО «Мытищинская теплосеть» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9660 (далее – Договор аренды).

Согласно п. 1.1 Договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 52 544 кв.м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, категория земель: «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Пунктом 2.1 Договора аренды предусмотрено, что Договор аренды заключен на срок с 01.01.2015 года на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Следовательно размер арендной платы оперяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

На 2015 года размер арендной платы устанавливался в размере 3 540 415 рублей в год.

При этом размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (пункт 3.5 Договора аренды).

Размер арендной платы вносится ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.3 Договора аренды)

В случае не внесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 5.2 Договора аренды).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая регистрационная запись.

На основании договора переуступки прав аренды на земельный участок от 31.03.2015 года, права и обязанности арендатора были переданы ООО «Гефест».

В соответствии с Договором о переуступке прав аренды земельного участка от 15.12.2015 года права и обязанности арендатора были переданы ООО «Инжтех», которое в свою очередь в соответствии с Договором о передаче прав и обязанностей арендатора на земельном участке от 28.02.2017 года, права и обязанности арендатора по Договору аренды передало АО УК «Центр Эссет Менеджмент».

Как следует из расчетов, представленных истцом, у ООО «Инжтех» в период времени когда они являлись арендаторами земельного участка образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 года по 31.03.2017 года, на которую истцом были начислены пени.

В целях досудебного урегулирования спора, истцом 24.04.2018 года в адрес ответчика направлено Требование об уплате задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка от 23.04.2018 года № И-3899, в котором истец просил общество погасить суммы образовавшейся задолженности по арендной плате. Факт направления претензии подтверждается почтовой квитанцией и реестром почтовых отправлений с отметкой Почты России.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Однако, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 располагаются объекты недвижимого имущества, а именно производственная база, инвентарный номер 440/0690-(301Б-304Б; 301В; 301Д), состоящая из следующих объектов:

- здания мастерских электромонтажных установок с административно-бытовыми помещениями, общей площадью 551,8 кв.м, лит. Б;

- здания стоянки на три автомобиля, общей площадью 193,9 кв.м, лит. Б;

- здания склада готовой продукции, общая площадь 124,6 кв.м, лит. Б;

- здания ремонтной мастерской, общей площадью 106,1 кв.м, лит. Б;

- ограждения территории базы, протяженностью 146,5 м, лит. В;

- бетонной площадки и подъездной дороги.

Указанная производственная база принадлежит на праве собственности АО «Мосэнерго», о чем 29.04.2002 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе Актами осмотра земельного участка от 19.11.2018 года, представленными в материалы дела, как истцом, так и ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Следовательно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче арендованного имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему арендованного имущества.

Данный вывод подтверждается положениями пункта 10 постановления Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок не мог быть передан арендатору свободным от прав третьих лиц для указанных в договоре целей, поскольку на нем располагается объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности третьему лицу.

Тот факт, что передаваемый в аренду земельный участок на момент заключения договора аренды не был свободен и его часть занята объектом недвижимого имущества, принадлежащего третьему лицу, должен был быть известен истцу как лицу, осуществляющему распоряжение соответствующим земельным участком.

Таким образом, предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, учитывая нахождение в его границах объекта недвижимого имущества, принадлежащего третьему лицу, не мог быть использован ответчиком в соответствии с условиями договора аренды по его целевому назначению.

При изложенных обстоятельствах, учитывая невозможность пользования ответчиком арендованным имуществом в период, за который в рамках настоящего дела с него взыскивается арендная плата, у арендатора отсутствует обязанность по внесению арендной платы за взыскиваемый период, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Более того, как следует из материалов дела и подтверждается Актами осмотра, к земельному участку, предоставленному в аренду, не был обеспечен свободный доступ и проезд, что также свидетельствует о неисполнении встречных обязательств со стороны истца при заключении договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков