Решение от 17 мая 2024 г. по делу № А32-12924/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-12924/2024
г. Краснодар
17 мая 2024 года
Резолютивная часть решения от 24.04.2024.

Полный текст решения изготовлен 17.05.2024.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар (далее – истец, ФИО1, предприниматель)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "АВА Инвест Краснодар" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар (далее – ответчик, ООО "АВА Инвест Краснодар", общество)

о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар (далее – третье лицо, администрация)

при участии в судебном заседании:

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО3, по доверенности, диплом;

от третьего лица: не явился, извещен,



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением, согласно которого просит:

- применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора уступки прав и обязанностей от 24.04.2018 по договору аренды земельного участка от 25.06.2015 № 4300021617 в виде восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Атаманская, 1, арендой в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 19.06.2015 по лоту № 844-3, № 4300021617 от 25.06.2015;

- указать в решении суда, что оно является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации обременения земельного участка с к.н. 23:43:0416066:62, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Атаманская, 1, арендой в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 19.06.2015 по лоту № 844-3, № 4300021617 от 25.06.2015.

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание.

Суд при отсутствии возражений сторон на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным перейти к стадии судебного разбирательства и рассмотреть дело по существу.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик относительно удовлетворения иска не возражает.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 24.04.2024 объявлен перерыв до 17-10 часов 24.04.2024. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар по лоту от 15.06.2015 № 844-3 между администрацией и ФИО1 заключен договор аренды от 25.06.2015 № 4300021617. Договор зарегистрирован 11.08.2015 в ЕГРН (регистрационная запись № 23-23/001-23/001/042/2015-1877/2).

По условиям договора (пункт 1.1) в аренду передается земельный участок общей площадью 12 003 кв. м, расположенный по ул. Атаманской, 1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0416066:62. Участок предоставляется для строительства среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения (пункт 1.3). Договор действует по 25.06.2025 (пункт 6.1).

На основании договора от 24.04.2018 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированного 07.05.2018 в ЕГРН (запись № 23:23:0416066:62-23/001/2018-1), арендатором является общество.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу А32-2075/2023, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2024, признано отсутствующим право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62. Аннулирована в ЕГРН регистрационная запись о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416066:62 на основании соглашения от 24.04.2018, заключенного между предпринимателем и обществом о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 25.06.2015 № 4300021617. Так, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности (в силу ничтожности) договора от 24.04.2018 о переуступке прав и обязанностей из договора аренды, заключенного между предпринимателем и обществом.

В силу указанных обстоятельств, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015 и действовавшей на дату заключения спорного договора) предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики, следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

В силу указанного договор от 24.04.2018 о переуступке прав и обязанностей является недействительным (в силу ничтожности).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу А32-2075/2023, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2024.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, с учетом указанных положений договор уступки от 24.04.2018, как ничтожная сделка, не повлек юридических последствий, и принадлежащие истцу по договору аренды от 25.06.2015 № 4300021617 права и обязанности арендатора к ответчику не перешли. Истец является арендатором по договору аренды от 25.06.2015 № 4300021617.

Вместе с тем на основании ничтожного договора уступки от 24.04.2018 в ЕГРН внесена регистрационная запись о праве аренды общества на спорный участок, а регистрационная запись о праве аренды предпринимателя соответственно погашения.

С учетом общих последствий недействительности сделок, предусмотренных в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым в качестве применения последствий недействительности договора дарения вернуть стороны в первоначальное положение.

В соответствии с пунктом 168 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 если судебным актом предусмотрено восстановление ранее зарегистрированного права, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о таком вещном праве лица, чье право согласно решению суда подлежит восстановлению, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права указанного лица.

В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.

В новой записи о вещном праве указывается дата формирования данной записи, а также дополнительно вносятся слова "дата регистрации" и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда.

Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании признанной судом недействительной оспоримой сделки, в отношении которой были применены указанные в настоящем подразделе последствия ее недействительности, или сделки, в отношении которой в связи с ее ничтожностью были применены последствия ее недействительности, присваивается статус "погашенная".

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости восстановления в ЕГРН записи о праве аренды предпринимателя в отношении спорного участка.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы.


Руководствуясь статьями 9, 65, 70, 110, 137, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора уступки прав и обязанностей от 24.04.2018 по договору аренды земельного участка от 25.06.2015 № 4300021617 в виде восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416066:62, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Атаманская, 1, арендой в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 19.06.2015 по лоту № 844-3, № 4300021617 от 25.06.2015;

Настоящее решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации обременения земельного участка с к.н. 23:43:0416066:62, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Атаманская, 1, арендой в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 19.06.2015 по лоту № 844-3, № 4300021617 от 25.06.2015.


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АВА Инвест Краснодар" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000,00 рублей.


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко