Решение от 18 февраля 2022 г. по делу № А67-10686/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А67- 10686/2021
г. Томск
18 февраля 2022 года
– дата изготовления решения суда в полном объеме

17 февраля 2022 года – дата оглашения резолютивной части решения суда


Арбитражный суд Томской области в составе судьи Чикашовой О.Н.,

при проведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЧАНДЛЕР-ЮГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о прекращении ипотеки,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН <***>)


при участии в заседании:

от истца – ФИО2 (удостоверение адвоката, доверенность от 12.03.2021),

от ответчика – без участия (извещен),

от третьего лица – без участия (извещен)

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение» (далее – истец, ООО «Научно-производственное объединение») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЧАНДЛЕР-ЮГ» (далее – ответчик, ООО ««ЧАНДЛЕР-ЮГ»), в котором просит признать отсутствующим (прекратить) право залога (ипотеки) ООО «Чандлер-Юг» (ИНН <***>) на недвижимое имущество:

- сооружение (автозаправочная станция), кадастровый номер: 70:14:0314003:590, по адресу: Томская область, г. Томск, <...>;

- земельный участок, кадастровый номер: 70:14:0314003:35, по адресу: Томская область, г. Томск, <...>.

В обоснование заявления истец сослался на положения статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 25, 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указав на полную оплату приобретенного недвижимого имущества и на неправомерное уклонение ответчика от снятия обременения с объектов и прекращения ипотеки в отношении объектов, приобретенных по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018.

Определением арбитражного суда от 14.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ответчик отзыв на исковое заявление не представил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие указанных лиц по имеющимся в деле материалам.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в исковом заявлени, со ссылкой на неправомерное уклонение ответчика от снятия обременения с объектов и прекращения ипотеки в отношении объектов, приобретенных по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, заслушав представителя истца, суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.12.2018 между ООО «Научно-производственное объединение» (покупателем) и ООО «Чандлер-Юг» (продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимости (л.д. 15-17), согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность и обязуется оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество (далее - «Имущество»): сооружение - автозаправочная станция, назначение: розничная торговля топливом, общая площадь 53,4 кв.м., инвентарный номер 69:401:1042:00:17797, условный номер 70-70-01/205/2008-598, кадастровый номер 70:21:0200002:590, площадь застройки 73,8 кв.м., по адресу: Томская область, г. Томск, <...>: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации АЗС, общая площадь 1 200 кв. м.. адрес (местонахождение): Томская область, г. Томск, <...>. 1/3, кадастровый номер 70:14:0314003:35.

Как указано в пункте 2 договора, стороны оценили недвижимое имущество в 3 500 000 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей, из них: сооружение - автозаправочная станция - 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей, земельный участок - 2 000 000 (Два миллиона) рублей.

В соответствии с пунктом 3 договора расчет между сторонами договора производится в следующем порядке:

- 300 000 (Триста тысяч) рублей уплачиваются покупателем продавцу в течение одного дня после сдачи договора для государственной регистрации перехода права собственности на покупателя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- 3 200 000 (Три миллиона двести тысяч) рублей уплачиваются покупателем продавцу путем перечисления до 15 числа каждого месяца не менее чем 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей до полного погашения указанной суммы.

Ежемесячный платеж может быть увеличен по желанию покупателя, также возможна досрочная выплата указанной суммы. На указанное недвижимое имущество возникает залог в силу закона в пользу продавца, до полной оплаты покупателем оговоренной в пункте 2 договора суммы.

Как указано в пункте 5 договора, в соответствии с законодательством Российской Федерации право собственности на указанное недвижимое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации такого права, одновременно в пользу продавца на указанное недвижимое имущество возникает залог в силу закона, до полной оплаты покупателем оговоренной в пункте 2 договора суммы

Передача недвижимого имущества осуществляется до передачи в регистрирующий орган документов на регистрацию права собственности на недвижимое имущество. При передаче недвижимого имущества сторонами в обязательном порядке составляется Акт приема-передачи. С момента подписания Акта приема-передачи сторонами ответственность за сохранность недвижимого имущества, равно как за его порчу/гибель несет покупатель (пункт 7 договора).

Имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи недвижимости от 18.12.2018 (л.д. 18).

Договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2019 (л.д. 19-24).

25.01.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области зарегистрированы обременения в виде ипотеки в силу закона (залога) (номера записи о государственной регистрации права собственности: № 70:14:0314003:35-70/052/2019-4; № 70:21:0200002:590-70/052/2019-4.

В период с 18.12.2018 по 12.08.2019 оплата по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2020 в размере 1 200 000 руб., осуществлялась с расчетного счета ООО «Научно-производственное объединение» непосредственно ООО «Чандлер-Юг», что подтверждается платежными поручениями (л.д. 25-31).

Как указал истец, в связи с наложением судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному АО № 2 УФССП России по Москве ареста дебиторскую задолженность должника-организации ООО «Чандлер-Юг», ареста на имущественные права по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018 г., запретом Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области регистрировать какие-либо изменения, приводящие к изменению либо прекращению правоотношений по указанному договору, обращением взыскания на дебиторскую задолженность ответчика и возложением на ООО «Научно-производственное объединение» обязанности перечислять денежные средства по указанному договору на депозитный счет подразделения судебных приставов (постановления от 29.07.2019, 01.08.2019 г., 13.08.2019 г., сведения от 08.08.2019 г.) (л.д. 47-53), последующая оплата по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018 ООО «Чандлер-Юг», осуществлялась ООО «Научно-производственное объединение» через депозитный счет службы судебных приставов.

За период с 13.08.2019 г. по 25.09.2020 г. в исполнение договора ООО «Научно-производственное объединение» перечислено на депозитный счет ОСП по Центральному АО № 2 УФССП России по Москве 2 300 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (л.д. 32-46).

Указанное исполнение обязательства по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018 по оплате недвижимости, считается предоставленным надлежащему кредитору (часть 6 статьи 76 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

В полном размере оплата по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018 осуществлена ООО «Научно-производственное объединение» 25.09.2020.

30.10.2020 постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному АО № 2 УФССП России по Москве о снятии ареста (запрета) на имущественные права (л.д. 54-55), арест на имущественные права ООО «Чандлер-Юг» по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018 снят, запрет регистрации отменен.

Обязательства истца по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018 исполнены в полном объеме, в связи с чем истец обратился к ответчику за снятием обременения и о предоставлении документов для погашения записи об ипотеке. Продавец необходимых действий не совершил.

Ссылаясь на то, что задолженность по договору полностью погашена, а ООО «Чандлер-Юг» уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационных записей об ипотеке объектов недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно статье 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Поскольку по договору купли-продажи от 18.12.2018 недвижимое имущество было продано в рассрочку, то при регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости 25.01.2019, одновременно зарегистрировано возникновение залога (ипотека) в силу закона, о чем в ЕГРН внесены регистрационные записи.

Как установлено материалами дела и не оспорено ответчиком, обязательство по оплате, установленное в пункте 3 договора купли-продажи от 18.12.2018., обеспеченное ипотекой (залогом недвижимости) объектов, покупателем исполнено в полном объеме по состоянию на 25.09.2020.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, или заявления залогодержателя, в случае, если не выдана закладная. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из указанных правовых норм, толкование которых определено в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 г. № 6267/10 и от 21.06.2011 г. № 2150/11, следует, что при наступлении обстоятельств, влекущих в силу закона прекращение ипотеки, и при отсутствии совместного обращения залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, вынесенного по иску заинтересованного лица в порядке, определенном пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Истцом предложено ответчику добровольно совершить действия, требующиеся в силу пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке для погашения регистрационных записей об ипотеки объектов недвижимости, от чего последний уклонился, вследствие чего ООО «Научно-производственное объединение», руководствовавшийся разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 53 постановления № 10/22, правомерно предъявил иск о признании отсутствующим (прекращении) обременения в виде залога в силу закона.

Таким образом, в связи с невозможностью погашения регистрационной записи об ипотеке во внесудебном порядке по причине игнорирования ответчиком писем истца с требованием явиться в Управление Росреестра, такое погашение может состояться только на основании судебного решения.

Учитывая наличие установленных судом обстоятельств, указывающих на прекращение ипотеки в силу закона в пользу ответчика в отношении принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества, заявленное истцом требование о признании обременения отсутствующим является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

При обращении с исковым заявлением истцом по платежному поручению № 430 от 07.12.2021 уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб. По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим (прекратить) обременение в виде ипотеки по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018, дата государственной регистрации 25.01.2019, номер государственной регистрации 70:21:0200002:590-70/052/2019-4, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЧАНДЛЕР-ЮГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в отношении сооружения – автозаправочная станция, назначение: розничная торговля топливом, общая площадь 53,4 кв.м., площадь застройки 73,8 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200002:590, адрес: Томская область, город Томск, <...>.

Признать отсутствующим (прекратить) обременение в виде ипотеки по договору купли-продажи недвижимости от 18.12.2018, дата государственной регистрации 25.01.2019, номер государственной регистрации 70:14:0314003:35-70/052/2019-4, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЧАНДЛЕР-ЮГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации АЗС, общая площадь 1 200 кв.м., кадастровый номер 70:14:0314003:35, адрес: Томская область, город Томск, <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЧАНДЛЕР-ЮГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья О.Н. Чикашова