Решение от 25 октября 2017 г. по делу № А29-5525/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-5525/2017
25 октября 2017 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2017 года, полный текст решения изготовлен 25 октября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Тугарева С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Экострой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

с участием третьего лица – ФИО2

о признании незаконным отказа,

при участии:

от истца: ФИО3 – по доверенности (до перерыва),

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 09.01.2017 № 02-40/6д, ФИО5 – по доверенности от 01.03.2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Экострой» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра, ответчик) о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 24.04.2017 № 11/020/030/2017-28 и обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка № 1 от 05.04.2017.

Заявлением от 14.08.2017 истец уточнил требования и просил признать незаконными уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 24.04.2017 № 11/020/030/2017-28 и об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 1 от 05.04.2017; признать незаконным бездействие Управления Росреестра, выразившееся в неосуществлении действий по постановке на кадастровый учет земельного участка согласно межевому плану от 06.03.2017; обязать Управление Росреестра осуществить действия по государственной регистрации договора аренды земельного участка № 1 от 05.04.2017; обязать Управление Росреестра осуществить действия по постановке на кадастровый учет земельного участка согласно межевому плану от 06.03.2017.

Заявлением от 25.09.2017 истец вновь уточнил исковые требования и просит:

- признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 24.04.2017 № 11/020/030/2017-28;

- признать незаконным и отменить уведомление об отказе в государственной регистрации права от 21.07.2017 № 11/020/030/2017-28;

- признать незаконным и отменить уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета от 17.07.2017 № 11-0-1-77/3004/2017-141;

- восстановить срок на устранение причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка № 1 от 05.04.2017, на срок 3 месяца со дня вступления в законную силу решения суда;

- восстановить срок на устранение причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> согласно межевому плану от 06.03.2017 на срок 3 месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

В принятии к рассмотрению требований о признании незаконным и отмене уведомления об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета от 17.07.2017 № 11-0-1-77/3004/2017-141; о восстановлении срока на устранение причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка № 1 от 05.04.2017, на срок 3 месяца со дня вступления в законную силу решения суда; о восстановлении срока на устранение причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> согласно межевому плану от 06.03.2017 на срок 3 месяца со дня вступления в законную силу решения суда, суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказывает, поскольку указанные требования являются новыми, а одновременное изменение предмета и основания иска Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не допускает.

На основании изложенного, суд рассматривает требования о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 24.04.2017 № 11/020/030/2017-28; о признании незаконным и отмене уведомления об отказе в государственной регистрации права от 21.07.2017 № 11/020/030/2017-28.

Ответчик отзывами от 26.05.2017, 18.10.2017 исковые требования отклонил.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 05.04.2017 между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, в лице ФИО2, действующей на основании решения собственников (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1, согласно которому арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок общей площадью 338 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в пределах земельного участка с кадастровым номером 11:19:0801007:117 для использования в целях строительства нежилого помещения (для увеличения площади действующего магазина).

Общество 12.04.2017 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 1 от 05.04.2017.

Управление Росреестра сначала 24.04.2017 приостановило государственную регистрацию договора аренды, а затем уведомлением от 21.07.2017 № 11/020/030/2017-28 отказало заявителю в государственной регистрации.

Отказ мотивирован невнесением государственной пошлины вторым заявителем, отсутствием государственной регистрации права общей долевой собственности собственников на земельный участок, непредставлением нотариальной доверенности на представление интересов собственников многоквартирного жилого дома на ФИО2, отсутствием согласия всех собственников помещений в данном доме на передачу части земельного участка в аренду, непредставлением заявителем кадастрового паспорта на земельный участок.

Оспаривая законность отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 1 от 05.04.2017, Общество обратилось в арбитражный суд.

По правилам части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Как установлено частью 1 статьи 14 названного Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Из пунктов 2, 8, 9 части 2 этой же статьи следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

По правилам пункта 3 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением прав на объект недвижимости.

В силу части 1 статьи 51 указанного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 12 статьи 29 данного Закона приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законом пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Земельный участок с кадастровым номером 11:19:0801007:117, в границах которого находится многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, является общим имуществом, находится в общей долевой собственности собственников помещений (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Сдавать имущество в аренду вправе только его собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 44 ЖК РФ принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из обстоятельств дела, решением общего собрания собственников многоквартирного дома полномочия по заключению договора аренды делегированы ФИО2 (протокол № 2 от 04.04.2017).

Вместе с тем, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 статьи 36 ЖК РФ).

В данном случае фактически сделка направлена на уменьшение части общего имущества - земельного участка, предоставляемого под строительство нежилого помещения (для увеличения площади действующего магазина).

Такие действия связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, что за счет строительства на этом участке нового объекта – нежилого помещения приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений жилого многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, позиция Общества относительно принятия решения о сдаче части земельного участка в аренду большинством голосов (67,63%) не свидетельствует о согласии всех собственников на принятии такого решения.

При этом доказательств соблюдения законодательства по отчуждению общего имущества (п. 3 ст. 36 ЖК РФ) в материалы дела не представлено. Как и не представлено доказательств, что оставшаяся часть земельного участка соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных регламентов, предъявляемых к земельным участкам необходимых для эксплуатации существующего МКД.

Кроме того, правовая природа общего имущества многоквартирного дома состоит в том, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме (для обеспечения возможности пользования этими помещениями) (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П).

В связи с чем, заключение договора аренды в отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома противоречит пункту 3 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 44 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Вместе с тем, 17.04.2017 в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление действий по государственному кадастровому учету объекта недвижимости, расположенному по адресу: <...>, было приостановлено, а 17.07.2017 отказано в осуществлении государственного кадастрового учета, в связи с тем, что заявителем был представлен межевой план, не соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации.

Таким образом, отказ регистрирующего органа по данному основанию соответствует требованиям пункта 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Довод Управления Росреестра о том, что требуется внесение государственной пошлины вторым заявителем, подлежит отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

Так, согласно пункту 2 статьи 333.18 НК РФ предусмотрено, что в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

Из заявления, поданного 12.04.2017 в Территориальный отдел ГАУ РК «МФЦ» по г. Сосногорск, следует, что за предоставлением госуслуги обратился представитель Общества ФИО6 (в графе 8 указаны сведения только об одном лице, иных данных указанное заявление не содержит). Следовательно, заявителем в данном случае являлось только одно лицо.

Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 настоящего пункта госпошлина для организаций составляет 22 000 рублей.

Как следует из материалов дела, Обществом была произведена оплата государственной пошлины в размере 22 000 руб.

При таких обстоятельствах, у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявления о государственной регистрации договора аренды по основанию невнесения государственной пошлины вторым заявителем.

Учитывая изложенное, требование Управления Росреестра о наличии у ФИО2 нотариальной доверенности на представление интересов собственников многоквартирного жилого дома также является незаконным, поскольку заявителем она не являлась.

В отношении отказа регистрирующего органа по основанию, связанному с необходимостью государственной регистрации права общей долевой собственности, суд руководствуется следующим.

Пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (данная позиция подтверждается и Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Следовательно, для реализации своих полномочий, в том числе по предоставлению в пользование спорного земельного участка, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, не требуется государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющееся объектом договора аренды от 05.04.2017.

Таким образом, является неверным вывод Управления Росреестра о необходимости предварительной государственной регистрации права общей долевой собственности.

На основании вышеизложенного требования заявителя подлежат частичному удовлетворению.

Вместе с тем, поскольку оспариваемый отказ Управления Росреестра в части отказа государственной регистрации по основаниям заключения договора аренды в отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома и отсутствия сведений о части земельного участка, являющегося предметом договора аренды, в Едином государственном реестре недвижимости, признан судом соответствующим закону, у суда отсутствуют основания применять в отношении заявителя, какие-либо меры восстановительного характера, а также относить на регистрационный орган обязанность по возмещению заявителю расходов по оплате государственной пошлины, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью «Экострой» удовлетворить частично.

Признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о приостановлении государственной регистрации права от 24.04.2017 № 11/020/030/2017-28 и об отказе в государственной регистрации права от 21.07.2017 № 11/020/030/2017-28 в части отказа по следующим основаниям: - невнесением государственной пошлины вторым заявителем, - отсутствием нотариальной доверенности на ФИО2, - отсутствием предварительной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В удовлетворении остальной части заявленного требования отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Тугарев