Решение от 28 мая 2020 г. по делу № А56-15227/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15227/2020
28 мая 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Закрытое акционерное общество "Строительная Компания "Темп" (адрес: Россия 193318, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул БАДАЕВА 8/3/1Н, ОГРН: 1037816006348);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН: 1027809244561);

третье лицо: САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ" (адрес: Россия 191014, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул МАЯКОВСКОГО 19/15/А/4-Н, ОГРН: 1067847547151)

о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 28.05.2020

установил:

Закрытое акционерное общество "Строительная Компания "Темп" (далее – Общество, Истец, ЗАО "СК "ТЕМП") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, Ответчик), в котором просило признать уведомление Комитета №04-25-2430/20-0-0 от 27.01.2020 об изменении арендной платы за земельный участок к договору №07/ЗД-05б6б от 06.07.2017 недействительным.

Определением от 02.03.2020 назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. Кроме того, указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН»).

Возражений в отношении предложенного порядка рассмотрения спора лицами, участвующими в деле, в установленный срок не направлено.

Определением от 23.04.2020 в соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» дата судебного заседания изменена на 28.05.2020.

В судебном заседании 28.05.2020 суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание первой инстанции, в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению спора по существу.

Представитель Истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, посредством системы "Мой Арбитр" направил отзыв на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзывов на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между ЗАО "СК "Темп" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен Договор аренды №07/ЗД-05666 от 06.07.2017 (далее – Договор аренды) в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006075:3054, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.Маршала Тухачевского, участок 1 (юго-восточнее пересечения с Львовской улицей), площадью 9089,0 кв.м (Участок).

Пунктом 3.4. Договора аренды плата за аренду участка в квартал определена в размере 681 758,34 руб.

Пунктом 4.3.6.-1 Договора установлена обязанность арендатора не реже одного раза в три года предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации Участка, подготовленную ГУП "ГУИОН".

ЗАО "СК "ТЕМП" является правопреемником ООО «Паркинг на Бадаева» при реорганизации в форме присоединения и в соответствии со ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему перешли права и обязанности присоединенного юридического лица.

Инвентаризация земельного участка проведена ГУП «ГУИОН» на основании Договора № 52279-ЗГ от 05.09.2019, заключенного с ООО «Паркинг на Бадаева», на выполнение работ по инвентаризации земельного участка по функциональному использованию.

Инвентаризация земельного участка по функциональному использованию по факту была проведена ГУП «ГУИОН» 23.09.2019 в присутствии представителя Истца (технического директора ФИО2) с оформлением наряда на полевое обследование. В результате выполненных работ была составлена ведомость инвентаризации peг. № 52278Г-19/1 по состоянию на 23.09.2019.

Сопроводительным письмом от 18.10.2019 ведомость была направлена арендодателю с указанием на несогласие в указанным в ведомости расчетом арендной платы.

Уведомлением № 04-25-2430/20-0-0 от 27.01.2020 ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» сообщил об изменении арендной платы за земельный участок, квартальная арендная плата установлена в размере 924 557,02 руб. В качестве основания для изменения арендной платы указано на инвентаризацию по функциональному использованию Участка, выполненную ГУП ГУИОН по состоянию на 23.09.2019 (рег. №52279Г-19/1). Уведомление также содержит указание на выполнение инвентаризации в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119. Приложением к Уведомлению является расчет арендной платы за земельный участок.

Полагая, что расчет площадей частей Участка, используемых для осуществления определенных видов деятельности, и Расчет арендной платы произведены неверно, Общество обратилось в ГУП "ГУИОН" с письмом от 11.11.2019 о предоставлении как самих расчетов, так и их правового обоснования.

В ответе №15246-01/05 от 09.12.2019 ГУП "ГУИОН" указано на то, что площадь (доля) земельного участка, относящаяся к определенному виду функционального использования, определена на основании площадей помещений. Расчеты не были предоставлены, предложено записаться на прием к специалисту.

По мнению Общества, некорректное определение долей участка выражается, в том числе в том, что площадь, занимаемая объектом торговли, находящимся в здании, составляет 1503,1 кв.м., тогда как в строках 3 и 4 Ведомости инвентаризации №52279Г-19/1 содержится указание на суммарную площадь объекта торговли: 1013,4+583,8+287,6=1884,8 кв.м.

Считая, что ГУП "ГУИОН" фактически уклонилось от предоставления запрошенных сведений, письмом от 18.12.2019 Общество повторно затребовало ранее запрошенные сведения, указав, что части земельного участка (доли) определены неверно.

В письме №590-01/05 от 22.01.2020 ГУП "ГУИОН" сообщило о том, что ввиду отсутствия в обращении конкретной информации о том, в чем именно заключается неверное определение частей (долей) земельного участка, предоставить более полный ответ не имеется возможности. Также ГУП "ГУИОН" указало на то, что работы по инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по заказу № 52279-ЗГ от 05.09.2019 были выполнены в надлежащем порядке и приняты ООО «Паркинг на Бадаева» по акту сдачи-приемки выполненных работ от 14.10.2019 без замечаний.

Пунктом 3.4. Договора установлено, что арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с ведомостью инвентаризации Участка и направляет Арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к Договору, устанавливающего новую величину арендной платы. Пунктом 3.6. Договора предусмотрена возможность Арендодателя дополнительно уведомлять Арендатора о том, что арендная плата подлежит изменению.

Общество указало на неисполнение Комитетом обязанности по направлению проекта дополнительного соглашения, устанавливающего новый размер арендной платы, а также на отсутствие законного основания для соответствующего изменения, поскольку Ведомость инвентаризации №52279Г-19/1, по мнению Истца, содержит недостоверные сведения, не позволяющие определить, какую методику использовало ГУП "ГУИОН" при подготовке ведомости инвентаризации №52279Г-19/1 и как производило расчеты.

Ссылаясь на отсутствие законного основания для изменения арендной платы, недостоверность расчета площадей частей Участка, используемых для осуществления определенных видов деятельности, и Расчета арендной платы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании уведомления Комитета №04-25-2430/20-0-0 от 27.01.2020 об изменении арендной платы за земельный участок недействительным.

Как следует из ответа №15246-01/05 ГУП «ГУИОН» указало на то, что расчет площади (доли) земельного участка, относящейся к определенному виду функционального использования, произведен в Ведомости инвентаризации по результатам фактического обследования земельного участка, проведенного 23.09.2019 совместно с Истцом и по исходным материалам (поэтажные планы, картографические материалы), предоставленным Истцом для выполнения работ по Договору. По мнению ГУП «ГУИОН», с учетом отражения в Ведомости инвентаризации всей информации о результатах проведенной инвентаризации Истец на момент сдачи-приемки работ имел возможность ознакомиться с результатами проведенной инвентаризации земельного участка по функциональному использованию и заявить свои возражения в случае обнаружения недостатков выполненных работ. Ведомость инвентаризации получена представителем ООО «Паркинг на Бадаева» по доверенности по накладной приемки-передачи материалов выполненных работ от 14.10.2019 с пометкой, что замечаний к выполненным работам нет. Так же ООО «Паркинг на Бадаева» был подписан акт сдачи-приемки выполненных работ от 14.10.2019 без замечаний. Истец отказался от записи на прием к специалисту для подробного разъяснения расчета площадей, а также ни разу в своих обращениях не указал в чем именно, по его мнению, заключается неверное определение площадей. Истцом не предоставлено каких-либо доказательств того, что расчеты, произведенные ГУП «ГУИОН», являются неверными, в том числе Истцом не предоставлены документы, подтверждающие указанные Истцом данные о площади объекта.

Также ГУП «ГУИОН» указало на то, что в расчете арендной платы, выполненном ГУП «ГУИОН», прямо указано, что расчет является справочным материалом и не может служить приложением к договору аренды. Как следует из искового заявления, Комитетом имущественных отношений был произведен собственный расчет арендной платы. Размер арендной платы, определенный Комитетом имущественных отношений, не совпадает с размером арендной платы, указанной в расчете арендной платы, произведенным ГУП «ГУИОН». Истец не предоставил доказательств того, что Расчет арендной платы, произведенный ГУП «ГУИОН» для справки, каким-либо образом повлиял на расчет арендной платы, произведенный Комитетом.

Дополнительно ГУП «ГУИОН» обратило внимание на то, что не является государственным органом или органом местного самоуправления, Ведомость инвентаризации земельного участка, выполненная ГУП «ГУИОН», не является ненормативным актом органа власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, а является результатом выполненных работ по Договору. Несогласие Общества с выполненными работами не является недостатком выполненных работ по инвентаризации земельного участка. Претензии Общества носят имущественно-правовой характер, не имеют отношения к качеству выполненных работ по инвентаризации, а вопросы арендной платы за землю относятся к ведению Комитета, а не ГУП «ГУИОН».

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий договора как действие юридического лица, направленное на изменение гражданских прав и обязанностей, признается сделкой.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в ранее действовавшей редакции) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Как следует из статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон Санкт-Петербурга), размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и Законом Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьями 1 и 3 указанного закона размер арендной платы определяется, исходя из функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Законом Санкт-Петербурга установлена формула, по которой рассчитывается арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, и участки, расположенные в Санкт-Петербурге, право государственной собственности на которые не разграничено. Согласно данной формуле годовой размер арендной платы рассчитывается путем перемножения значений базовой ставки арендной платы и нескольких коэффициентов, в том числе коэффициента функционального использования (далее - Кф), применяемого в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка).

В соответствии с пунктом 2.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 Кф определяется в соответствии с приложением N 4 к Положению для установленных этим Положением кодов функционального использования территории (далее - Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Кн определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка).

В соответствии с Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N° 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», Уставом ГУП «ГУИОН», а также Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2005 № 1828 «О совершенствовании системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга», ГУП «ГУИОН» является уполномоченной организацией на проведение работ по инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории.

Ссылаясь при обращении с иском на недостоверность выполненной инвентаризации земельного участка, Общество не предъявляет требований к органу технической инвентаризации и в самостоятельном порядке действия ГУИОН по проведению инвентаризации и составлению ведомости не оспорены.

В рамках настоящего дела Общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвердило обстоятельства, связанные с недостоверностью результатов технической инвентаризации земельного участка, в связи с чем оснований полагать результаты инвентаризации недостоверными не имеется.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.