Решение от 14 марта 2023 г. по делу № А65-33299/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

=====================================================================


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г.Казань Дело №А65-33299/2022


Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2023 года


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Бредихиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Сафиной Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стройсвет», г. Казань к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань о признании незаконными действия Управления Росреестра по РТ от 28.10.2022 №КУВД-001/2022-30964578/6, выразившиеся в отказе государственной регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 в Приволжском районе г.Казани пирс Лесная Гавань, арендуемого ООО «Гранум» по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 №071-1212, об обязании осуществить государственную регистрацию договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 в Приволжском районе г.Казани пирс Лесная Гавань, заключенного 20.07.2022 между ООО «Гранум» и ООО «Стройсвет»,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – 1. Общества с ограниченной ответственностью «Гранум», 2. Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования Города Казани», 3. Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан,

с участием:

от заявителя – представитель ФИО1 по доверенности от 15.06.2022 №16АА7178725, диплом;

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2023 №012-Д, диплом;

от третьих лиц №№1-3 - не явились, извещены;



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройсвет», г. Казань (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань (далее – ответчик, Управление) о признании незаконными действия Управления Росреестра по РТ от 28.10.2022 №КУВД-001/2022-30964578/6, выразившегося в отказе государственной регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 в Приволжском районе г.Казани пирс Лесная Гавань, арендуемого ООО «Гранум» по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 №071-1212, об обязании осуществить государственную регистрацию договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 в Приволжском районе г.Казани пирс Лесная Гавань, заключенного 20.07.2022 между ООО «Гранум» и ООО «Стройсвет».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.01.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – 1. Общество с ограниченной ответственностью «Гранум», 2. Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования Города Казани», 3. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

Третьи лица №№1-3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.

Судом вынесено протокольное определение о рассмотрении дела в отсутствие третьих лиц №№1-3 в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика требования не признала, по мотивам указанным в отзыве.

Как следует из материалов дела, Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 31.12.2003 №2411-р, договором аренды от 20.01.2004 №071-1212 земельный участок с кадастровым номером 16:50:080704:3 площадью 50 000 кв.м, расположенный в Приволжском районе г.Казани, пирс Лесная Гавань, предоставлен ЗАО «Кулонстрой» сроком до 30.12.2053 для складирования инертных строительных материалов со строительством причала.

На основании соглашения от 24.12.2013 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 №071-1212 права и обязанности арендодателя по договору перешли от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан к Комитету земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани (далее - Комитет).

В соответствии с соглашением от 12.06.2017 о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 №071-1212 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 16:50:080704:3 перешло от ЗАО «Кулонстрой» к ООО «Инвест Строй К».

На основании соглашения от 07.05.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 №071-1212 право аренды на вышеуказанный земельный участок перешло от ООО «Инвест Строй К» к ООО «ТСК-3».

Согласно соглашению от 17.06.2019 о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 №071-1212 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 16:50:080704:3 перешло от ООО «ТСК-3» к ООО «Гранум».

Все вышеуказанные сделки прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Республике Татарстан установленным порядком.

20.07.2022 между ООО «Гранум» (арендатор) и ООО «Стройсвет» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка , где арендатор обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 16:50:080704:3.

Заявитель - ООО «Стройсвет» обратилось в адрес ответчика с заявлением о государственной регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3.

Уведомлением от 27.07.2022 N КУВД-001/2022-30964578/1 Управление Росреестра по РТ приостановило государственную регистрацию договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 в целях подготовки и направления запроса в Комитет земельных и имущественных отношений РТ.

Уведомлением от 28.10.2022 №КУВД-001/2022-30964578/6 заявителю отказано в государственной регистрации, в качестве причины отказа указано, что по запросу был представлен ответ:

«В Комитет поступило обращение ООО «Гранум» от 11.10.2021 №20347КЗИО-ВХ с просьбой предоставить согласие на заключение договора субаренды земельного участка с ООО «СтройСвет» сроком на 9 месяцев.

Комитетом был подготовлен и направлен на согласование проект распоряжения заместителя Руководителя Исполнительного комитета г.Казани, разрешающий передачу в субаренду запрашиваемого земельного участка.

Согласно информации, представленной Управлением архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета г.Казани, в соответствии с Генеральным планом г.Казани запрашиваемый участок расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне. Согласно карте зон градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки земельный участок находится в зоне ОЖ - зона смешанной жилой и общественной застройки. На данную территорию разработан проект планировки территории, ограниченной улицами Портовая, Меховщиков, Магистральная и Лесная Гавань, согласно которому запрашиваемый участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройки, в связи с чем проект распоряжения заместителя Руководителя Исполнительного комитета г.Казани «О разрешении арендатору передачи в субаренду права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3» отклонен от согласования».

Учитывая изложенное, Управление Росреестра по РТ указало, что проведение государственной регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 в Приволжском районе г.Казани пирс Лесная Гавань, арендуемого ООО «Гранум» по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 №071-1212, нецелесообразно.

Посчитав указанный отказ незаконным и необоснованным, заявитель, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п. 3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Согласно положениям п. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Из материалов дела судом установлено, что на основании соглашения от 24.12.2013 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 №071-1212 права и обязанности арендодателя по договору перешли от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан к Комитету земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани.

Из содержания отказа следует, что он мотивирован ссылкой на ответ Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани, которым сообщено, что проект распоряжения заместителя Руководителя Исполнительного комитета г.Казани «О разрешении арендатору передачи в субаренду права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3» отклонен от согласования.

Однако указанный правовой вывод основан на неверном толковании положений статьи 615 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пп. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как указано в связи с этим в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (п. 16 постановления Пленума N 11).

Данное разъяснение основано на особенностях договора долгосрочной аренды, при которых в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Указанная правовая позиция отражена в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022; в пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 декабря 2022 г.

Соответственно, включение в договор аренды, заключенный между первоначальными участниками договора аренды от 20.01.2004 г. ( после вступления в силу ЗК РФ) условия об обязательном получении согласия арендодателя на заключение договора субаренды не влечет правовых последствий.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 20.01.2004 №071-1212 земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 заключен на срок более пяти лет (на 49 лет) до 30.12.2053 г., по договору субаренды от 20.07.2022 заявителю был передан земельный участок с кадастровым номером 16:50:080704:3.

С учетом изложенного, наличие согласия Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани на субаренду, то есть арендодателя как стороны в договоре, в данном случае не требуется.

Судом установлено, что арендатор – ООО «Гранум» направлял обращение в адрес КЗИО ( 11.10.2021 г. вх. № 20347КЗИО-ВХ) с просьбой предоставить согласие на заключение договора субаренды с ООО «СтройСвет», в ответ на которое Комитетом был подготовлен и направлен на согласование проект распоряжения заместителя Руководителя Исполнительного комитета г. Казани, разрешающий передачу в субаренду запрашиваемого земельного участка, впоследствии отклоненный от согласования.

Между тем, суд приходит к выводу, что предоставление в регистрирующий орган при подаче заявления о государственной регистрации права в отношении земельного участка на основании договора субаренды согласие арендодателя (Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани) земельного участка не требуется, следовательно, получение этого согласия не является обязательным для передачи права пользования арендуемым участком субарендатору.

Положениями действующего законодательства предусмотрены гражданско-правовые последствия неуведомления арендодателя о заключении договора субаренды в виде возможного предъявления ко взысканию возникших убытков, однако это не влияет на публично-правовые отношения, связанные с регистрацией договора субаренды.

Учитывая вышеизложенное, оспариваемые действия Управления Росреестра по РТ от 28.10.2022 №КУВД-001/2022-30964578/6, выразившиеся в отказе государственной регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 не соответствуют требованиям закона, нарушают права и законные интересы заявителя при осуществлении своей деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. Указание на способ защиты права в случае признания оспариваемых действий (бездействий) соответствующего органа незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

Принимая во внимание отсутствие оснований для отказа в регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3, суд считает, что надлежащим способом восстановления нарушенного права заявителя будет являться возложение обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 в Приволжском районе г.Казани пирс Лесная Гавань, заключенного 20.07.2022 между ООО «Гранум» и ООО «Стройсвет».

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат к возмещению ответчиком в полном объеме в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Заявление удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ от 28.10.2022 №КУВД-001/2022-30964578/6, выразившиеся в отказе государственной регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 в Приволжском районе г.Казани пирс Лесная Гавань, арендуемого ООО «Гранум» по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 №071-1212 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:3 в Приволжском районе г.Казани пирс Лесная Гавань, заключенного 20.07.2022 между ООО «Гранум» и ООО «Стройсвет».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СтройСвет» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Председательствующий судья Н.Ю. Бредихина