Решение от 8 июля 2024 г. по делу № А80-108/2024

Арбитражный суд Чукотского автономного округа

улица Ленина, дом 9а, Анадырь, 689000,

www.chukotka.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А80-108/2024
08 июля 2024 года
г. Анадырь


Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2024 г. В полном объеме решение изготовлено 8 июля 2024 г.


Арбитражный суд Чукотского автономного округа в составе судьи Кольцюка М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вуквукай Д.И., рассмотрев в судебном онлайн-заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений Администрации муниципального образования Билибинский муниципальный район (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора о передаче в аренду недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной казны муниципального образования,

с участием представителя ответчика – ФИО2, по доверенности от 27.02.2024, путем использования системы веб-конференции



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в арбитражный суд 01.03.2024 с иском от 01.03.2024 к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений Администрации муниципального образования Билибинский муниципальный район (далее - Управление) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора от 25.07.2018 № 18/18-д о передаче в аренду недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной казны муниципального образования Билибинский муниципальный район, принятого на основании пункта 6.3 данного договора в связи с неоплатой или просрочкой оплаты аренды в установленный договором срок.

Определением суда от 06.03.2024 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

Определением от 06.05.2024 дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 25 июня 2024 года в 17 часов 30 минут. Протокольным определением от 25.06.2024 в судебном заседании объявлен перерыв до 02 июля 2024 года 18 часов 00 минут.

Управление надлежащим образом извещено о дате, времени и месте судебного заседания, в соответствии с частью 1 статьи 121, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Возражая против доводов Предприятия, Управление в отзыве на исковое заявление от 20.05.2024 № 943 указало на неоднократное нарушение Предпринимателем обязательств по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 4.2 указанного договора, в результате чего возникла задолженность за 2021 год – 23284 рубля 80 копеек, на 31.12.2022 – 68597 рублей 65 копеек, на 30.11.2023 – 77747 рублей 30 копеек. Направленная в январе 2023 года претензия о погашении задолженности оставлена Предпринимателем без удовлетворения, в связи с чем Управлением принято решение об досрочном расторжении договора на основании пункта 6.3 договора – при неоплате или просрочке арендатором более 2 раз оплаты аренды в сроки, установленные пунктом 4.2 договора, в течение 3 месяцев независимо от её последующего внесения.

Также арендатор не уведомил арендодателя о прекращении статуса индивидуального предпринимателя 02.08.2021, о новой регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 27.11.2023.

Кроме того, спорный договор подлежит досрочному расторжению на основании пункта 6.3, в связи с использованием объекта недвижимого имущества не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.1 Договора, учитывая, что Предприниматель организовал в помещении арендуемого гаража производство ритуальных памятников.

Предприниматель с доводами Управления не согласился, в объяснениях от 24.06.2024 указал на отсутствие правового значения для дела ссылки Управления на наличие задолженности по арендным платежам за 2023 год, утрату и повторное приобретение арендатором статуса индивидуального предпринимателя; погашение задолженности за 2022 год 25.01.2023. Также указал на отсутствие в договоре ограничений в отношении к видам деятельности, осуществляемым в спорном помещении, отсутствие в оспариваемом уведомлении от 06.12.2023 № 04-29/2170 ссылки на данное условие для расторжения договора.

В дополнении к отзыву на исковое заявление от 26.06.2024 № 1111 Управление сообщило о причинении арендодателю значительного ущерба в результате повреждения неизвестными лицами, установленного арендодателем 26.06.2024 (демонтаж входных дверей, окон, межкомнатных дверей, системы отопления).

Из материалов дела следует, что между Управлением (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор от 25.07.2018 № 18/18-д о передаче в аренду недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной казны муниципального образования Билибинский муниципальный район (далее – Договор), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – нежилое помещение, кадастровый номер 87:01:040002:3337, общей площадью 667,4 кв.м, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, под размещение гаража (пункт 1.1 Договора).

Срок действия договора с 01.08.2018 по 31.07.2028 (пункт 1.3 Договора).

Пунктом 2.2 Договора определены обязанности Арендодателя, в том числе:

- использовать объект недвижимого имущества исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 Договора (пункт 2.2.1 Договора);

- ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца, перечислять арендную плату, установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Оплату НДС производить в срок, установленный действующим законодательством. В пятидневный срок со дня осуществления оплаты представлять Арендодателю ксерокопию платежного документа, подтверждающего внесение арендной платы на счет, указанный в пункте 4.2 Договора (пункт 2.2.11 Договора).

В силу пункта 4.1 Договора размер ежемесячной арендной платы 9844 рубля 15 копеек, без НДС; сумма НДС (18%) 1771 рубль 95 копеек, сумма ежегодной арендной платы 139393 рубля 16 копеек, в том числе НДС (18%) 21263 рубля 36 копеек.

Согласно пункту 4.2 Договора срок ежемесячных платежей – не позднее 25 числа оплачиваемого месяца; арендная плата за декабрь месяц – не позднее 15 числа оплачиваемого месяца.

В силу пункта 4.4 Договора при невнесении арендной платы в течение 20 дней с момента наступления срока платежа Арендодатель вправе взыскать с Арендатора задолженность в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 6.2 Договора по одностороннему требованию Арендодателя или Арендатора договор может быть расторгнут в Арбитражном суде Чукотского автономного округа в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации Сторон, аварийного состояния арендуемого объекта, постановки его на капитальный ремонт или сноса.

Пунктом 6.3 Договора определены случаи досрочного расторжения договора и выселения Арендатора по требованию Арендодателя, признаваемые существенными нарушениями условий Договора:

а) при неоплате или просрочке оплаты аренды Арендатором более 2 раз в сроки, установленные пунктом 4.2, в течение 3 месяцев независимо от последующего внесения платы;

б) при использовании объекта недвижимого имущества, в целом или частично, не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.1 договора;

в) при умышленном или неосторожном ухудшении Арендатором состояния объекта недвижимого имущества, инженерного оборудования и прилегающих территорий либо невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.4-2.2.10, 2.2.12, 2.2.15 Договора;

г) при несоблюдении условий, предусмотренных пунктами 2.2.2, 2.2.16, 2.2.17 Договора.

Договор подписан сторонами, скреплен печатью Арендодателя.

Указанный выше объект недвижимости передан Арендатору по акту от 01.08.2018.

23 декабря 2020 года Стороны заключили соглашение о внесении с 01.01.2021 изменений в Договор, изложив пункт 4.2 договора в новой редакции в части реквизитов Арендодателя для внесения арендной платы.

Уведомлением от 06.12.2023 № 04-29/2170 Управление сообщило Предпринимателю о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 30.11.2023 в размере 77747 рублей 30 копеек, предложило незамедлительно погасить данную задолженность, а также, сославшись на неоднократное нарушение Арендатором обязательства по своевременной оплате аренды, заявило о расторжении Договора на основании подпункта «а» пункта 6.3 Договора и пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с момента получения данного уведомления.

Не согласившись с названным решением, Предприниматель обратился в суд с рассматриваемым иском.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал заявленное требование, просил удовлетворить иск.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пункта 2 статьи 154 ГК РФ односторонней является сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, решение об отказе от договора аренды (уведомление от 06.12.2023 № 04-29/2170), по сути, является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей по Договору.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления № 25, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, из общих норм ГК РФ, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

В данном случае порядок расторжения договора предусмотрен в разделе 6 Договора, подписанном сторонами без каких-либо разногласий.

Проанализировав пункт 6.3 Договора с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что ответчик имеет право на односторонний отказ от договора при наличии нарушений, перечисленных в названном пункте договора (как одного из них, так и в совокупности), признаваемых сторонами существенными.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что в период действия Договора арендуемое имущество использовалось Арендатором, при этом арендные платежи вносились истцом в 2023 году с нарушением установленного пунктом 4.2 Договора срока (до 25 числа оплачиваемого (текущего) месяца).

В исковом заявлении Предприниматель указал, что полученным от Управления проектом акта сверки взаимных расчетов от 16.01.2024 № 0000-000031 подтверждается, что в течение 2023 года неоплата (просрочка) по двум и более периодам аренды в течение 3 месяцев по каждому из них отсутствует, равно как задолженность в размере, указанном в уведомлении.

В определении от 06.03.2024 суд предложил истцу представить доказательства внесения арендной платы в течение 2023 года, подписанный сторонами акт сверки.

Из представленных истцом в подтверждение факта внесения арендной платы в 2023 году чеков по операции, выписки по счету дебетовой карты, с учетом письма Предпринимателя от 20.04.2021 в адрес ФИО3, следует, что: 25.01.2023 произведена оплата в размере 49220 рублей 75 копеек; 13.04.2023 – в размере 29533 рубля; 06.06.2023 – в размере 19887 рублей; 18.09.2023 – в размере 20085 рублей 87 копеек; 02.11.2023 – в размере 29289 рублей; 25.12.2023 – в размере 28524 рубля 85 копеек.

Представленный ответчиком акт сверки взаимных расчетов от 07.06.2024 подписан сторонами, однако в нём имеется указание Арендодателя на то, что сверка не согласована, в связи с чем, при отсутствии первичных документов, из данного акта не представляется возможным установить факт наличия либо отсутствия задолженности Арендатора, её размер, в том числе за период до 2023 года.

По данным ответчика (отзыв на исковое заявление от 20.05.2024) задолженность истца по Договору по состоянию на 31.12.2022 составила 68597 рублей 65 копеек. Истец указал, что не оспаривая факт наличия задолженности за 2022 год, указал, что она была полностью погашена платежом от 25.01.2023, а также не согласился с размером долга, указанного в оспариваемом уведомлении.

Учитывая данные обстоятельства, исходя из представленных сторонами доказательств и объяснений представителя истца в судебном заседании, суд пришел к выводу, что аренда за январь, февраль, март 2023 года оплачена истцом 13.04.2023; за июнь, июль, августа 2023 года – 18.09.2023, то есть, с нарушением срока, установленного пунктом 4.2 Договора (до 25 числа текущего месяца), при этом просрочка в указанных случаях имела место более 2 раз в течение 3 месяцев, в связи с чем ответчик правомерно заявил о расторжении договора в одностороннем порядке на основании подпункта «а» пункта 6.3 Договора.

При изложенных фактических обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Доводы истца о том, что неоплата (просрочка) должна быть по двум и более периодам аренды, и по каждому из двух или более периодов аренды – более 3 месяцев, отклоняются судом, поскольку из буквального содержания пункта 4.2, подпункта «а» пункта 6.3 Договора следует, что договор подлежит расторжению при неоплате или просрочке оплаты более 2 раз в срок до 25 текущего месяца в течение 3 месяцев.

В данном случае истец не оплатил аренду более 2 раз в срок до 25 числа текущего месяца в течение 3 месяцев (январь, февраль, март 2023 года), а также в течение 3 месяцев (июнь, июль, август 2023 года).

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

По делу имеются судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины в размере 6000 рублей (чек по операции от 01.03.2024) за рассмотрение искового заявления, 3000 рублей (чек по операции от 04.03.2024) за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку суд иск удовлетворению не подлежит, указанные расходы суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 181, статьей 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Жалоба на решение суда подается через Арбитражный суд Чукотского автономного округа.



Судья М.А. Кольцюк