Решение от 6 ноября 2020 г. по делу № А41-12840/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Москва Дело № А41-12840/20

6 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.10.2020

Решение в полном объеме изготовлено 06.11.2020

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-12840/20

по иску ООО "МОЛОДОСТЬ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 5045062359, ОГРН 1175022008248),

третьи лица - МАУ "ЕСЦ", КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 07.02.2020

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2020

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО "МОЛОДОСТЬ" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое муниципальное помещение, площадью 380 кв.м., являющееся частью нежилого помещения площадью 560,7 кв.м., этаж №1, расположенного по адресу: <...>, пом. I, III, IV, V), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Дополнить договор пунктом 2.6: «Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

Пункт 3.3: «Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» городского округа Ступино Московской области, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит».

Пункт 4.1: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта от 10.09.2020 по делу № А-41-12840/2020 по исковому заявлению ООО «Молодость» к Администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 380 кв. м., являющегося частью нежилого помещения площадью 560,7 кв.м., этаж № 1, кадастровый номер: 50:33:0040152:1066, расположенного по адресу: <...>, пом. I, III, IV, V, выполненного экспертом ООО «АБ-ЭКСПЕРТ» ФИО4 и составляющей 10 510 297 (десять миллионов пятьсот десять тысяч двести девяноста семь) рублей 00 копеек без НДС».

Пункт 4.2: «Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем-субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет десять лет с момента перехода права собственности в установленном законом порядке Покупателю-Залогодателю. Оплата производится посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения настоящего Договора. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя».

Пункт 4.3.4: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в следующем порядке: сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии списания денежных средств с расчетного счета Покупателя-Залогодателя не позднее 10 числа каждого календарного месяца».

Пункт 6.1: «Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества».

Пункт 6.5: «Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в п.3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель - Залогодатель».

Пункт 7.1.1: «Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1 настоящего договора».

Пункт 7.2.1: «Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества».

Пункт 7.2.5: «По запросу Продавца-Залогодержателя в течение 7 (семи) рабочих дней предоставлять документы, подтверждающие ежемесячную оплату».

Пункт 7.2.7: «Осуществлять ежегодное страхование Имущества за свой счет в пользу Продавца-Залогодержателя на оставшуюся сумму основного долга по Договору: первое страхование Имущества осуществить в двухнедельный срок со дня перехода права собственности на Имущество в установленном законом порядке Покупателю-Залогодателю. Копию страхового полиса представить продавцу-залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования».

Дополнить договор пунктом 7.4: «Использовать указанное в п. 3.1 настоящего договора Имущество в целях, установленных Уставом Покупателя-Залогодателя».

Пункт 9.3: «В случае расторжения настоящего договора по вине Покупателя-Залогодателя Покупателю-Залогодателю возвращается уплаченная сумма основного долга, за исключением упущенной выгоды, равной арендной плате за месяц, согласно договору аренды нежилого муниципального помещения № 97/09 от 04 февраля 2009 г., кратно количеству месяцев нахождения во владении Покупателя-Залогодателя».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, представил письменные возражения (с дополнением).

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, письменных возражений, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Истец является арендатором нежилого помещения площадью 380 кв.м., являющееся частью нежилого помещения площадью 560,7 кв.м., этаж №1, расположенного по адресу: <...>, пом. I, III, IV, V (далее – имущество).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 26.11.2018 по делу № А41-70893/18 признан незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества, суд обязал администрацию исполнить требования, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации имущества подготовить проект договора купли-продажи и направить его истцу.

Администрацией был подготовлен и направлен истцу договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Общество направило администрации протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложило согласовать спорные пункты договора.

Администрация в согласовании разногласий отказа, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 15.06.2018, определением от 05.08.2020 по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "АБ-ЭКСПЕРТ" ФИО4

По результатам экспертизы представлено заключение эксперта от 10.09.2020, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 15.06.2018 составляет 10 510 297 рублей, без учета НДС.

Оценив заключение эксперта от 10.09.2020, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, так как, эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов.

Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено. Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах, указанную в экспертном заключении стоимость имущества суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.

Изучив условия договора купли-продажи и протокола разногласий, суд пришел к выводу о том, что представленная истцом редакция протокола разногласий в части пунктов 2.6, 3.3, 4.1, 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1, 7.2.5, 7.2.7, 7.4, 9.3 соответствует положениям Закона №159-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, в связи с чем, заявленные истцом требования суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требование по пункту 4.2 договора в части установления срока рассрочки по оплате имущества в десять лет является необоснованным и противоречит положениям пункта 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и статье 3 Закона Московской области от 17.10.2008 № 145/2008-ОЗ, в связи с чем, подлежит принятию в редакции ответчика.

Требование по пункту 4.3.4 договора в части исполнения Покупателем-Залогодателем обязательств в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не противоречит действующему законодательству, разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" и подлежит принятию в редакции ответчика.

Документально подтвержденные судебные расходы в части государственной пошлины и оплаты судебной экспертизы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Муниципальным образованием «ГОРОДСКОЙ ОКРУГ СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ» и ООО "МОЛОДОСТЬ" при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое муниципальное помещение, площадью 380 кв.м., являющееся частью нежилого помещения площадью 560,7 кв.м., этаж №1, расположенного по адресу: <...>, пом. I, III, IV, V), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Дополнить договор пунктом 2.6: «Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

Пункт 3.3: «Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» городского округа Ступино Московской области, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит».

Пункт 4.1: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта от 10.09.2020 по делу № А-41-12840/2020 по исковому заявлению ООО «Молодость» к Администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 380 кв. м., являющегося частью нежилого помещения площадью 560,7 кв.м., этаж № 1, кадастровый номер: 50:33:0040152:1066, расположенного по адресу: <...>, пом. I, III, IV, V, выполненного экспертом ООО «АБ-ЭКСПЕРТ» ФИО4 и составляющей 10 510 297 (десять миллионов пятьсот десять тысяч двести девяноста семь) рублей 00 копеек без НДС».

Пункт 4.2: «Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем-субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет с момента перехода права собственности в установленном законом порядке Покупателю-Залогодателю. Оплата производится посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения настоящего Договора. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя».

Пункт 4.3.4: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей».

Пункт 6.1: «Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества».

Пункт 6.5: «Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в п.3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель - Залогодатель».

Пункт 7.1.1: «Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1 настоящего договора».

Пункт 7.2.1: «Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества».

Пункт 7.2.5: «По запросу Продавца-Залогодержателя в течение 7 (семи) рабочих дней предоставлять документы, подтверждающие ежемесячную оплату».

Пункт 7.2.7: «Осуществлять ежегодное страхование Имущества за свой счет в пользу Продавца-Залогодержателя на оставшуюся сумму основного долга по Договору: первое страхование Имущества осуществить в двухнедельный срок со дня перехода права собственности на Имущество в установленном законом порядке Покупателю-Залогодателю. Копию страхового полиса представить продавцу-залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования».

Дополнить договор пунктом 7.4: «Использовать указанное в п. 3.1 настоящего договора Имущество в целях, установленных Уставом Покупателя-Залогодателя».

Пункт 9.3: «В случае расторжения настоящего договора по вине Покупателя-Залогодателя Покупателю-Залогодателю возвращается уплаченная сумма основного долга, за исключением упущенной выгоды, равной арендной плате за месяц, согласно договору аренды нежилого муниципального помещения № 97/09 от 04 февраля 2009 г., кратно количеству месяцев нахождения во владении Покупателя-Залогодателя».

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА Ступино в пользу ООО "МОЛОДОСТЬ" 30 000 рублей расходов по судебной экспертизе, 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.А. Кулакова