Решение от 18 марта 2020 г. по делу № А13-18064/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1а, г. Вологда, 160000,

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-18064/2019
город Вологда
18 марта 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2020 года

Полный текст решения изготовлен 18 марта 2020 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Снабженческая компания «Стройснаб» (ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>) о признании недействительным сообщения от 10.01.2020 № 35/001/801/2019-6248 об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимости, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0502005:226, общей площадью 8376 кв.м, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома, по адресу: <...> и обязании произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 29.04.2019, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Корпорация развития Вологодской области», Департамента строительства Вологодской области, общества с ограниченной ответственностью «Дорстрой»,

при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 08.08.2019, ФИО3 по доверенности от 08.08.2019, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области – ФИО4 по доверенности от 01.03.2018, от Департамента строительства Вологодской области – ФИО5 по доверенности от 12.09.2019, от третьего лица АО «Корпорация развития Вологодской области» - ФИО6 по доверенности от 27.01.2020,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Снабженческая компания «Стройснаб» (далее – ООО «СК «Стройснаб», истец) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росрееестра по Вологодской области, ответчик) о признании незаконным приостановление государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 17.05.2019 №35/001/801/2019-6248 и обязании произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 29.04.2019.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст.49 АПК РФ изменил предмет заявленных требований, просит признать недействительным сообщение от 10.01.2020 № 35/001/801/2019-6248 об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимости, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0502005:226, общей площадью 8376 кв.м, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома, по адресу: <...> и обязать Управление произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 29.04.2019. Изменение предмета исковых требований судом принято.

Представитель истца в судебном заседании поддержал измененные исковые требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в письменном отзыве.

В судебном заседании и в отзыве представитель третьего лица Департамента строительства Вологодской области возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании представитель третьего лица АО «Корпорация развития Вологодской области» исковые требования истца поддержал.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Дорстрой», не явился, о месте и времени разбирательства извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ОАО «Корпорация развития Вологодской области» осуществляло строительство объекта строительства «Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по ул. Пригородная, 14 в г. Вологда» 1-я очередь - корпус 1, 2-я очередь - корпус 2, 3-я очередь - корпус 3» (далее - объект) на основании разрешения на строительство № 35-27-219-2015 от 16.10.2015 (взамен № КП 35327000-206от 07.08.2014), на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0502005:226.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства имеют застройщики, соответствующие требованиям, указанным в ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, (в данном случае – Департамент строительства Вологодской области) выдает заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ с 01.01.2017 - на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку проектная декларация была составлена ОАО «Корпорация развития Вологодской области» ранее, в 2014 году, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации по объекту требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, Департаментом строительства не выдавалось. Выдача указанного заключения в процессе строительства объектов при наличии зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по таким объектам Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена.

По 1-й очереди строительства объекта ОАО «Корпорация развития Вологодской области» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 35-24-84-2015 от 27.11.2015. Согласно данным, представленным ОАО «Корпорация развития Вологодской области» в адрес Департамента, в составе отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, за 1 квартал 2016 года, все обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве по 1-й очереди строительства объекта исполнены, действующих договоров по 2-й и 3-й очереди объекта не имеется. В дальнейшем договоры долевого участия по данному объекту не заключались.

Впоследствии, на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0502005:226 от 29.03.2019 и договора о передаче прав заказчика от 29.03.2019 права застройщика-заказчика на объект «Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по ул. Пригородная, 14 в г. Вологда» на проектирование, инвестирование, заключением договоров связанных с исполнением данного права и строительство 2 и 3 корпусов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, переоформлены на ООО СК «Стройснаб». ООО СК «Стройснаб» было получено разрешение на строительство объекта от 18.04.2019 №35-35327000-26-2019 (взамен разрешения от 26.06.2018 №№35-35327000-118-2019).

Истец, полагая, что в случае, если по указанному многоквартирному дому уже имеются заключенные и зарегистрированные до 01.01.2017 договоры долевого участия в строительстве и никаких изменений в проектной документации не производилось, строительную декларацию по объекту для получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьям 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ в Департамент строительства области не направлял.

30.04.2019 истец и ООО «Дорстрой» обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 29.04.2019 № П-14/42 объект долевого строительства: однокомнатная квартира, общей площадью 34,18 кв.м., расположенная на 1 этаже, корп.2, кв. № 42.

В силу пункта 4 части 2 статьи 48 Закона о регистрации для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо, среди прочих, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, выданное не ранее, чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав получает указанное заключение путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав.

13.05.2019 Управлением направлен запрос в Департамент строительства на представление заключения по объекту. 24.05.2019 Департаментом направлен в адрес Управления ответ об отсутствии у ООО СК «Стройснаб» права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

17.05.2019 Управлением приостановлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве уведомлением от 29.04.2019 № 35/001/801/2019-6248 на основании ч.1 ст.26 Закона о регистрации по причине не поступления от заявителя запрошенных документов на срок до 17.08.2019.

20.06.2019 государственная регистрация прав приостановлена на основании заявления представителя истца о приостановлении государственной регистрации прав № 35/001/001/2019-34044, сроком до 20.12.2019.

По истечении срока приостановления, а также с учетом того, что истцом не устранены причины, 10.01.2020 государственным регистратором принято решение, выраженное в сообщении от 10.01.2020 № 35/001/801/2019-6248 об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимости, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0502005:226, общей площадью 8376 кв.м, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома, по адресу: <...>.

Закон N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки участником долевого строительства права требования по договору (статья 11), тогда как смена застройщика законом не регламентирована, в связи с чем, учитывая, что Закон N 214-ФЗ не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 "Перемена лиц в обязательстве" Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, в случае, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Однако, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Законом о долевом участии в строительстве Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон N 214-ФЗ определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований.

Согласно пункту 9 части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий, в том числе такому требованию, как наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федерального закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

В силу части 2.2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

В соответствии с частью 7 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2 - 2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом.

Так, согласно внесенным изменениям право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, при наличии выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федерального закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 01.01.2017, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Согласно части 2 статьи 3 указанного закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, требованиям, установленным в части 2 данной указанной статьи.

Частью 2 статьи 19 Закона установлена обязанность застройщика по направлению в уполномоченный орган проектной декларации до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Согласно части 2.1 статьи 19 уполномоченный орган в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения.

В силу части 2.2 статьи 3 Закона застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

Таким образом, анализ указанных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что до направления в уполномоченный орган проектной декларации и получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства.

В рассматриваемом случае, как подтвердили стороны, по 1-й очереди строительства объекта ОАО «Корпорация развития Вологодской области» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 35-24-84-2015 от 27.11.2015. Согласно данным, представленным ОАО «Корпорация развития Вологодской области» в адрес Департамента, в составе отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, за 1 квартал 2016 года, все обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве по 1-й очереди строительства объекта исполнены, действующих договоров по 2-й и 3-й очереди объекта не имеется. В дальнейшем договоры долевого участия по данному объекту не заключались и по состоянию на 30.04.2019 таких договоров не имелось.

Уступка прав застройщика-заказчика на объект «Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по ул. Пригородная, 14 в г. Вологда» произведена истцу на проектирование, инвестирование, заключение договоров связанных с исполнением данного права и строительство 2 и 3 корпусов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Следовательно, денежные средства участников долевого строительства по 2-й и 3-й очереди объекта предстоит привлекать новому застройщику.

При таких обстоятельствах, для реализации права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве истец – застройщик должен отвечать на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона N 214-ФЗ в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, требованиям, установленным в части 2 данной указанной статьи, в том числе такому требованию, как наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федерального закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 49 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).

В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как указано выше, в силу пункта 4 части 2 статьи 48 Закона о регистрации для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо, среди прочих, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, выданное не ранее, чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С учетом изложенного,Управление правомерно приостановило и впоследствии отказало в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

В иске обществу с ограниченной ответственностью «Снабженческая компания «Стройснаб» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о признании недействительным сообщения от 10.01.2020 № 35/001/801/2019-6248 об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимости, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0502005:226, общей площадью 8376 кв.м, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома, по адресу: <...> и обязании произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 29.04.2019, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.Б.Свиридовская