Решение от 22 ноября 2018 г. по делу № А21-9787/2018

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-9787/2018

«22» ноября 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 15 ноября 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме 22 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Фарм-Инвест»

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

о признании незаконным расчета арендной платы

при участии в заседании в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фарм-Инвест» (ОГРН <***>, место нахождения: 236008, <...>) (далее – ООО «Фарм-Инвест», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным расчета арендной платы по договору № ФС-2016/04-24 аренды земельного участка от 20.04.2016 за 2016, 2017, 2018 годы, произведенного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН <***>, место нахождения: 236016, <...>) (далее – Управление Росимущества, ответчик).

Кроме того, истец просил суд обязать Управление Росимущества произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 39:17:010005:45, представленный ООО «Фарм-Инвест» по договору № ФС-2016/04-24 аренды земельного участка за период с 20.04.2016 по 31.12.2018 с учетом рыночной стоимости земельного участка, установленной отчетами об оценке № Н-0826-2018 и № Н-0985-2018 Обществом с ограниченной ответственностью «Независимый центр «Балтэкспертиза» (далее – ООО «НЦ «Балтэкспертиза»).

В судебном заседании истец поддержал требования, с учетом уточнения, в полном объеме, ссылаясь на то, что отчет об оценке стоимости рыночная стоимость арендованного земельного участка изготовлен по заказу ответчика более чем за 6 месяцев со дня заключения договора аренды. Кроме того, при расчете арендной платы за 2018 год, Управлением Росимущества не применена новая методика (формула) расчета арендной платы, с учетом вступления в законную силу новой редакции пункта 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление Правительства № 582).

Ответчик возражал против удовлетворения иск и указал на то, что отчет об оценке, изготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО2 по заказу Управления Росимущества, истцом не оспорен и не признан недостоверным, а результаты отчета использованы Управлением Росимущества законно.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, 20 апреля 2016 года между Российской Федерации в лице Управления Росимущества (арендодатель) и ООО «Фарм-Инвест» (арендатор) заключен договор № ФС-2016/04-24 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации (далее – договор), по условиям которого арендатору представлен земельный участок с кадастровым номером 39:17:01000005:45, общей площадью 5758 кв.м., местоположение: <...> для строительства гостинично-оздоровительного комплекса.

Срок действия договора установлен с 19 апреля 2016 года по 18 апреля 2019 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разделом 4 договора сторонами определены размер и условия внесения арендной платы, в соответствии с которым арендная плата начисляется с 19 апреля 2016 года и вносится арендатором ежеквартально равными частями: за 1, 2, 3 кварталы – не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4 квартал – не позднее 25 ноября года.

27.11.2017 Управление Росимущества, в ответ на обращение ООО «Фарм-Инвест», направило ему расчет по арендной плате по договору на 2016 и 2017 годы.

Из расчетов следует, что рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 19 405 656 руб. по состоянию на 19.04.2016 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 13.11.2017 № ОН-17190/1, выполненным ИП ФИО2

Общество, посчитав, что расчет противоречит принципам и нормам действующего законодательства и не соответствует условиям договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает требования Общества не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Частью 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее – Правила), в редакции, действующей в момент обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Поскольку отчет № ОН-17190/1 от 13.11.2017, подготовленный ИП ФИО2 по заказу Управления Росимущества по состоянию на 19.04.2016 (дату заключения договора земельного участка) и проведена оценка конкретного объекта недвижимости – арендованного земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45, судом признается как допустимое доказательство.

Проведение оценки по истечении более чем 6 месяцев после заключения договора аренды земельного участка не свидетельствует о незаконности расчета арендной платы, составленного по результатам оценки.

Истец не представил доказательств, опровергающих достоверность сведений, содержащихся в отчете от 13.11.2017 ИП ФИО2, положенного в основу расчета стоимости объекта оценки, а также мотивов, по которым данный отчет следует считать недостоверным.

Возражения истца в отношении отчета № ОН-17190/1 сводятся к тому, что оценка произведена без осмотра земельного участка и, что в отношении указанного отчета них, в порядке статьи 17.1 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности), не проведена экспертиза саморегулируемой организацией оценщиков, а доводов относительно несоответствия отчета по своему содержанию требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам в области оценочной деятельности, обществом не приведено.

Кроме того, само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом иная рыночная оценка спорных объектов недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками по заказу арендатора, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости объекта, подготовленного по заказу арендодателя.

При проведении любой другой оценки недвижимого имущества ее результат (рыночная стоимость на ретроспективную дату) будет всегда отличаться от первоначального отчета, поскольку оценщиками для определения рыночной стоимости используются различные исходные данные, сравниваемые объекты, поправочные коэффициенты и т.д.

Закон об оценочной деятельности допускает объективное существование различных отчетов оценщиков в отношении одного и того же объекта недвижимости даже при условии их соответствия требованиям статьи 10 данного Закона и положениям Федеральных стандартов оценки.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

Таким образом, не оспаривая представленные управлением Росимущества отчеты оценки по существу, и не соглашаясь с указанным в них размером платы за пользование земельными участками в связи с наличием отчетов оценки другого оценщика с наименьшим размером платы, общество не заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости арендуемого земельного участка.

Кроме того, суд отмечает, что отчет № Н-0826-2018, представленный истцом, составлен 20.07.2018, то есть по истечении более двух лет со дня заключения договора аренды.

Довод истца о том, что на арендованном земельном участке расположены зеленые насаждения и для использовании земельного участка в соответствии с его назначением – под строительство гостинично-оздоровительного комплекса необходимо провести комплекс работ по подготовке земельного участка к строительству, судом отклоняется.

Договора аренды, являющийся одновременно и актом приема-передачи арендуемого земельного участка подписан сторонами без каких-либо претензий и замечаний относительно невозможности использования его по назначению. Следовательно, земельный участок осмотрен арендатором, который не имел претензий относительно его состояния.

С 12.08.2017 в пункт 6 Правил внесены изменения, в соответствии с которыми ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, к правоотношениям, возникшим до 12.08.2017, применяются правила расчета арендной платы в предыдущей редакции постановления, в соответствии с которыми арендная плата за земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Применение иного способа расчета арендной платы за спорные периоды до вступления в силу измененной редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 противоречило бы действующему законодательству.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова