Решение от 4 мая 2022 г. по делу № А32-34429/2021

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-34429/2021
г. Краснодар
04 мая 2022 г.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Суханова Р.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевской Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313231105900019)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «Коурф»

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2018 №601/А/122 в размере 745 056 рублей 53 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 17 901 рубля


по встречному иску:

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313231105900019)

к ЗАО «ТЕМПЛ ИНК.» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

об уменьшении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2018 № 601/А/122 за период с 01.04.2020 по 31.08.2020 до суммы 89 248 рублей 50 копеек.

при участии:

от истца: ФИО3 – по доверенности;

от ответчика: ФИО2 – паспорт; ФИО4 – по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2018 №601/А/122 в размере 745 056 рублей 53 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 17 901 рубля.

Ответчик обратился с встречным иском об уменьшении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2018 № 601/А/122 за период с 01.04.2020 по 31.08.2020 до суммы 89 248 рублей 50 копеек.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, изложили свои позиции по делу, представили дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

28.04.2022 в судебном заседании был объявлен перерыв до 04.05.2022 до 11 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.11.2018 между ООО «УК Ритейл-парк» и ИП ФИО2 заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения № 601/А/122.

Собственником помещения, являющегося предметом Договора, является ЗАО «Темпл Инк.».

При заключении указанного договора аренды ООО «УК Ритейл парк» действовало от имени собственника на основании агентского договора № 2-1/Аг/110 от 31.05.2007 г.

Соглашением от 27.03.2020 г. агентский договор № 2-1/Аг/110 расторгнут. По условиям указанного соглашения, с момента расторжения Договора № 2-1/Аг/ПО от 31.05.2007 г., все права и обязательства по заключенным Агентом договорам и соглашениям во исполнение агентского договора № 2-1/Аг/ПО от 31.05.2007 г., включая право истребовать отложенную дебиторскую задолженность с третьих лиц, с которыми Агентом были заключены договоры аренды/субаренды, иные договоры переходит к ЗАО «Темпл Инк.».

Таким образом, с 01.06.2020 г. Арендодателем по Договору являлось ЗАО «Темпл Инк.».

Срок действия Договора истек 31.08.2020 г., помещение возвращено по Акту сдачи-приема.

Согласно п. 1.1. Договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения № 240, 240/1, 241/1, (секция F04), общей площадью 59,4 кв.м. на первом этаже ТРК «Галактика» по адресу <...> и по окончании срока действия договора обязуется вернуть указанное нежилое помещение Арендодателю.

Согласно пункту 2.3.4 Договора Арендатор обязан выплачивать Арендодателю все платежи в соответствии с условиями Договора.

В соответствии с п. 3.1. Договора за пользование Помещением Арендатор уплачивает ежемесячно Арендные платежи, включающие в себя Постоянную часть арендной платы и Переменную часть арендной платы. Постоянная часть арендной платы представляет собой плату за владение и пользование Помещением, а также включает стоимость эксплуатационных услуг, перечисленных в Приложении № 6. Переменная часть арендной платы представляет собой оплату коммунальных услуг, потребляемых Арендатором в Помещении.

Согласно п. 3.2. Договора размер ежемесячной постоянной части арендной платы составляет 12%, в т. ч. НДС, от Товарооборота Арендатора в месяц, без НДС (в связи с применением Арендатором ЕНВД), но не менее 3 005 (Три тысячи пять) рублей за 1 (Один) кв. м. Помещения в месяц, в т. ч. НДС.

Согласно п.3.4. и п. 3.5. Договора Арендатор обязуется ежемесячно оплачивать Переменную часть арендной платы на основании выставляемых Арендодателем счетов в течение 5(Пяти) банковских дней с даты получения Арендатором выставленного счета.

Согласно п. 3.7. Договора стоимость фактически потребленных Арендатором в помещении Коммунальных услуг (электроэнергия, отопление/охлаждение (кондиционирование), водоснабжение, канализация, вентиляция) рассчитывается на основании показаний приборов учета и в соответствии с действующими тарифами поставщиков услуг без дополнительных наценок со стороны Арендодателя. Оплата Коммунальных услуг, потребление которых невозможно определить в соответствии с приборами учета (расход электроэнергии на отопление, охлаждение (кондиционирование) и вентиляцию), рассчитывается пропорционально площади Помещения к торговой площади Здания. Под торговой площадью Здания понимается площадь первого этажа ТРК «Галактика», подлежащая сдаче в аренду, за исключением помещений продуктового гипермаркета, гипермаркета электроники и гипермаркета товаров для дома, и составляющая 42 154 кв. м.

Ответчик не исполнил свои обязательства по оплате арендной платы за май - август 2020 года и на дату окончания срока действия Договора задолженность Ответчика составила 745 056 рублей 53 копейки:

по постоянной части арендной платы в размере 713 988 рублей, в том числе:

- за май 2020 г. в сумме 178 497,00 рублей;

- за июнь 2020 г. в сумме 178 497,00 рублей;

- за июль 2020 г. в сумме 178 497,00 рублей;

- за август 2020 г. в сумме 178 497,00 рублей.

по переменной части арендной платы ответчик имеет задолженность в размере 31 068.53 рублей, в том числе:

- за июнь 2020 г. в сумме 13 276,25 рублей (электроэнергия и кондиционирование);

- за июль 2020 г. в сумме 9 201,06 рублей (кондиционирование п. 3.7. Договора);

- за август 2020 г. в сумме 8 591,22 рублей (кондиционирование п. 3.7 Договора).

Пунктом 3.1. Договора Стороны установили, что Постоянная часть арендной платы представляет собой плату за владение и пользование Помещением, а также включает стоимость эксплуатационных услуг, перечисленных в Приложении № 6 (перечень эксплуатационных услуг, по которым Истец несет расходы на содержание Здания/Помещения).

Таким образом, согласно подп. «е» п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»), если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется. Так же Ответчик не обращался к Истцу с заявлением о предоставлении отсрочки, следовательно Ответчик обязан произвести оплату задолженности в полном объеме.

Ответчик с данной задолженностью не согласен, причины изложены в письме от 25.08.2020 г., ответчик считает, что за период «простоя» арендная плата не должна начисляться и оплачиваться в соответствии с условиями Договора, поскольку Торгово-развлекательный комплекс «Галактика» был закрыт, просил предоставить арендные каникулы.

В период с 28.03.2020 г. по 21.06.2020 г. деятельность Торгово-развлекательного комплекс «Галактика» была приостановлена в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 г. №129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

Положения ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ) и Постановление Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 г. «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» не содержат правил о полном освобождении арендаторов от уплаты аренды по основанию связанному с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта РФ.

Арбитражные суды указывают на тот факт, что если торговый центр в определенный период не работал, то это не освобождает арендатора с учетом действия специальных антикризисных мер от уплаты аренды (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.09.2020 по делу №А40-122178/20-133-855).

Так же в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендодателем по договорам аренды в Торгово-развлекательном комплексе «Галактика», является ЗАО «Темпл Инк.», которое Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2018 года (резолютивная часть от 04.04.2018 г.) по делу № А32-19710/2017-27/36-Б признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство.

Комитет кредиторов ЗАО «Темпл Инк.», в соответствии с требованиями Федерального закона № 98-ФЗ, принял решение о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды помещений по адресу: <...>, регулирующие изменение цены аренды на период с 28.03.2020 по 20.06.2020 (период приостановки деятельности Торгово-развлекательного комплекса «Галактика») Информация о принятом комитетом кредиторов решении опубликована на официальном сайте ЕФРСБ (сообщение №5325571 https://bankrot.fedresurs.ru/oT 12.08.2020).

Дополнительные соглашения к договорам аренды были направлены в адрес арендаторов. Основная часть арендаторов заключили с ЗАО «Темпл Инк.» дополнительные соглашения к договорам аренды об уменьшении арендной платы на период с 28.03.2020 по 20.06.2020 на условиях, предложенных последним.

В адрес Ответчика 20.08.2020 было направлено Дополнительное соглашение № 3 к Договору с условием снижения размера Фиксированной части арендной платы на период с 28.03.2020 по 20.06.2020 с 3 005 рублей до 1 100 рублей за 1 (Один) кв. м. Помещения в месяц, в т. ч. НДС. Уменьшение арендной платы составило 63.4 %.

На данное предложение Ответчик не согласился и указанное Дополнительное соглашение к Договору не подписал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО «Темпл Инк.» в суд с настоящим иском.

Не согласившись с исковыми требованиями, индивидуальный предприниматель ФИО2 заявил встречный иск об уменьшении размера платы, предусмотренной по краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 601/А/122 от 01.11.2018 г. за период апрель, май, июнь, июль, август 2020 года на 90% - до 89 248 рублей 50 копеек (178 497 * 10% = 17 849,70 рублей, 17 849,70 рублей * 5 месяцев).

Как указывает ответчик (истец по встречному иску) в период с апреля 2020 г. по августа 2020 г. у арендатора полностью отсутствовала возможность осуществлять предпринимательскую деятельность в спорном помещении в связи с принятием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 г. № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» и приостановлением работы ТРК «Галактика».

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды (глава 34 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно расчету истца (ответчика по встречному иску), произведенному в соответствии с разделом 3 договора аренды нежилого помещения № 601/А/122 от 01.11.2018 г. задолженность ответчика составляет: 713 988 руб. по постоянной части арендной платы за период май-август 2020 г., 31 068,53 руб. по эксплуатационным услугам за период июнь-август 2020 г.

Из материалов дела усматривается, что задолженность по постоянной части арендной платы рассчитана истцом, исходя из установленной договором ставки – не менее 3 005 рублей за 1 кв. м. помещения в месяц, в т.ч. НДС.

Рассмотрев встречные исковые требования в части уменьшения размера постоянной арендной платы, суд считает их подлежащими удовлетворению в части ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Ответчик (истец по встречному иску) в обоснование своих требований об уменьшении размера платы ссылается на невозможность использования арендованного имущества в спорный период в связи с введением на территории Краснодарского края режима повышенной готовности и запрета деятельности торговых, торгово-развлекательных центров, торгово-развлекательных комплексов.

Как установлено судом, в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 26.03.2020 № 172 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах предотвращению новой коронавирусной инфекции (COVID-19), Указа Президента Российской Федерации от 25.03.2020 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» на территории Краснодарского края была приостановлена деятельность торговых и торгово-развлекательных центров.

Особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлены Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

В соответствии с п. 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

На основании указанных норм суд приходит к выводу о том, что, право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Аналогичные разъяснения приведены в утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (ответ на третий вопрос). Там же разъяснено, что арендодатель, осведомленный об осуществлении арендатором деятельности в «пострадавших» отраслях экономики, должен был проинформировать своего контрагента о наличии у него права на предоставление отсрочки внесения арендных платежей, а в отсутствие такого информирования отсрочка должна была считаться предоставленной. Аналогичные последствия должны были повлечь необоснованное уклонение арендодателя от заключения дополнительного соглашения или его поведение, дающее арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена.

Как следует из материалов дела, основным видом деятельности ответчика (истца по встречному иску) – индивидуального предпринимателя ФИО2 является Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10), которая включена в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

При таких обстоятельствах, поскольку индивидуальный предприниматель ФИО2 осуществляет деятельность в сфере общественного питания, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, и в данном случае на территории Краснодарского края была запрещена деятельность торгово-развлекательных комплексов (в том числе спорного здания - ТРК «Галактика», в котором размещен объект аренды), предприниматель вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за данный период.

Введение ограничительных мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции привело к невозможности использования предпринимателем арендованным в спорный период в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № 601/А/122 от 01.11.2018 г.

Таким образом, суд считает необходимым встречные исковые требования в части уменьшения размера постоянной части арендной платы за период май, июнь, июль, август 2020 г. на 50% от установленной договором арендной платы, то есть до суммы 89 248,50 руб. в месяц, в т.ч. НДС (178 497 руб.*50%).

Уменьшение арендной платы за указанный период вдвое отвечает признакам соразмерности, разумности и справедливости, поскольку арендованное имущество не использовалось ответчиком по причине приостановления деятельности торговых и торгово-развлекательных центров на территории Краснодарского края.

Аналогичный правовой подход отражен в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.09.2021 г. по делу № А32-47122/2020, от 23.08.2021 г. по делу № А32-41676/2020.

Таким образом, судом установлено, что сумма постоянной арендной платы, подлежащая начислению за период май, июнь, июль, август 2020 г. составляет 356 994 руб. (89 248,50 руб.*4 мес.).

Указанная сумма задолженности подлежит взысканию с предпринимателя в пользу ЗАО «ТЕМПЛ.ИНК».

В отношении оставшейся суммы исковых требований (переменной части арендной платы в общем размере 31 068 рублей 53 копеек) требования об уменьшении индивидуальным предпринимателем во встречном иске не заявлены.

Обязанность арендатора по оплате эксплуатационных услуг, их размер и порядок оплаты согласованы сторонами в пунктах 3.3, 3.4 договора, подписанными ответчиком (истцом по встречному иску) без возражений.

При этом, введение режима повышенной готовности на территории Краснодарского края в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не является основанием для уменьшения размера оплаты переменной части арендной платы и эксплуатационных услуг.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в ответе на вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Основания для освобождения арендатора от оплаты эксплуатационных расходов в отношении арендуемого помещения законодательством не предусмотрены.

В подтверждение несения эксплуатационных расходов по содержанию здания в спорный период истцом (ответчиком по встречному иску) в материалы дела представлены соответствующие платежные документы.

Суд учитывает необходимость установления баланса интересов сторон, поскольку арендодатель в сложившейся ситуации также претерпевает неблагоприятные экономические последствия.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым взыскать с индивидуального предпринимателя в пользу истца (ответчика по встречному иску) 31 068 рублей 53 копейки задолженности по переменной части арендной платы.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313231105900019) в пользу ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ТЕМПЛ.ИНК» (ИНН <***>) 356 994 рубля задолженности по постоянной арендной плате, 31 068 рублей 53 копеек задолженности по переменной части арендной платы, 9 322 рубля 84 копейки расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части заявленных требований – отказать.

По встречному иску:

Уменьшить размер постоянной арендной платы, предусмотренной краткосрочным договором аренды нежилого помещения №601/А/122 от 01.11.2018 г. аренды нежилого помещения за период май, июнь, июль, август 2020 г. на 50 % - до суммы 89 248,50 руб. в месяц.

В остальной части требований – отказать.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ТЕМПЛ.ИНК» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313231105900019) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

По результатам рассмотрения первоначального и встречного исков:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 313231105900019) в пользу ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ТЕМПЛ.ИНК» (ИНН <***>) задолженность по постоянной арендной плате в сумме 356 994 рублей, задолженность по переменной части арендной платы в сумме 31 068 рублей 53 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 322 рублей 84 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Р.Ю. Суханов