Решение от 19 мая 2024 г. по делу № А18-121/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  РЕСПУБЛИКИ  ИНГУШЕТИЯ

Республика  Ингушетия,  город Назрань, проспект имени Идриса  Базоркина ,44

телефон: (8732) 22-40-77, факс: (8732) 22-40-8, http://ingushetia.arbitr.ru/, info@ingushetia.mail


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Назрань                                                                               Дело №А18-121/2023

резолютивная часть решения оглашена 17 мая 2024 года

полный текст решения изготовлен 20 мая 2024 года


Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Аушева М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нальгиевой З.Б., рассмотрев дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (далее – Министерство) к Обществу с ограниченной ответственностью «Лидер-строй» (ОГРН:  <***>, ИНН: <***>) (далее – Общество) о расторжении договора аренды земельного участка, с участием  в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации МО «Городской округ г. Магас» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)(далее – Администрация г. Магаса); Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия (далее - Управление Росреестра по РИ), в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Министерство обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к Обществу о расторжении договора аренды земельного участка от 07.05.2019 №1109 и взыскании задолженности по договору аренды в размере 2 363 825 руб., в том числе: основного долга – 632 500 руб.; пеня – 1 731 325 руб.

В последующем в порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.05.2019 №1109 и взыскать неустойку за просрочку исполнения договорных обязательств в размере 559 560,15 рублей.

Уточнения судом приняты.

Определением суда от 28.07.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация муниципального образования  «Городской округ г. Магас» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия.

Информация о движении дела, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Ингушетия в сети Интернет по веб-адресу: http://ingushetia.arbitr.ru/ в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К указанному времени лица, участвующие в деле, не обеспечили явку своих представителей.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их,  суд считает требования не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

 Как следует из материалов дела, 07 мая 2019  между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (Арендодатель) и ООО «Лидер-Строй» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1109  сроком на 49 лет (далее – Договор).  Общая площадь 6090 кв.м., кадастровый номер 06:06:0100008:238, находящийся по адресу: Республика Ингушетия, г. Магас.

Земельный участок предоставлен под строительство многоквартирных жилых домов. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 10 числа, следующего за отчетным кварталом п. 2.2.

Пунктом 3.1.1. Договора аренды № 1109 предусмотрено, что Арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

По состоянию на 10.01.2022 г. сумма задолженности составляет 2 363 825 рублей, в том числе: основной долг – 632 500,00 рублей; пеня – 1 731 325,00 рублей.

13.07.2022г. Министерством составлен Акт №78 обследования земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:238 на предмет использования по целевому назначению, согласно которому на данном участке работы по строительству не ведутся, он по целевому назначению не используется.

27.07.2022 Министерством в адрес Общества направлено письмо за исх. №3316 с требованием об устранении нарушений, а также с предупреждением о возможном расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств. К данному обращению приложена копия соглашения о расторжении Договора.

Отсутствие каких-либо действий со стороны Общества явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 ГК РФ).

Если признание иска выражает действительную волю ответчика, не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц, оно принимается судом, а стороны освобождаются от доказывания фактических обстоятельств. В этом случае АПК РФ освобождает и суд от необходимости обоснования решения, которым иск удовлетворяется. В мотивировочной части решения указывается только на признание иска ответчиком и принятие признания судом (третий абзац пункта 3 части 4 статьи 170АПК РФ).

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом другим федеральным законом.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Министерство в качестве основания для расторжения договора указало на то, что земельный участок используется не по назначению, а также на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей.

Вместе с тем, из представленных в дело документов следует, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 06:06:010008:238, заключен сторонами с разрешенным использованием участка - под строительство многоквартирного жилого дома (пункт 1.1).

Договор заключен на срок 10 лет и вступает в законную силу с даты его государственной регистрации.

Договор прошел установленную законом государственную регистрацию 13.06.2019.

Пунктом 2.1 Договора установлена арендная плата, которая составляет 230 000 руб. в год. Сумма ежеквартальных платежей равна 57 500 руб.

Согласно акта сверки за период с 07.05.2019г по 27.07.2023г по договору аренды земельного участка №1109 от 07.05.2019г сальдо на конец 27.07.2023 по обязательством составляет 168 247,00 рублей в пользу Общества, то есть задолженности по арендным платежам нет.

Ответчик в своем отзыве на исковое заявление пояснил, что в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) органами исполнительной власти субъектов РФ в соответствии с пунктом 1 Указа Президента РФ от 11.05.2020 N 316 был введен комплекс ограничительных и иных мероприятий по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

На момент ведения ограничительных мер Обществом были получены технические условия и получен градостроительный план.

19 сентября 2022 году между Обществом  и ООО «Сибарис» заключен договор № 241 - 22 на выполнение проектных работ по объекту «Многоквартирный жилой дом по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 06:06:0100008:238 согласно заданию на проектирование, срок окончания работ - 19.09.2025 (с учетом дополнительного соглашения к договору).

Таким образом, отсутствуют доказательства бездействия Общества по реализации проекта строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100008:238.

Погашение арендной задолженности и наличие строительных работ на объекте не отрицается также Министерством.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Суд также исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Касательно неустойки, связанной с несвоевременным внесением арендных платежей, суд приходит к следующему.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,5 % от размере не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Учитывая своевременное погашение задолженности по арендным платежам, начисление неустойки судом признаемся необорванным.

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия (изготовления в полном объеме).

Кассационная жалоба может быть подана в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев при условии, что решение суда первой инстанции было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы на решение суда первой инстанции подаются через Арбитражный суд Республики Ингушетия.


Судья                                                                                               Аушев М.А.