Решение от 10 марта 2024 г. по делу № А81-4577/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-4577/2023
г. Салехард
10 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2024 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Санджиева М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 321890100015372) о признании недействительными (ничтожными) условий договора,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции:

от истца – представитель ФИО4 по доверенности №96 от 02.12.2022;

от ИП ФИО2 – представитель ФИО5 по доверенности №74АА5653236 от 20.08.2021,

установил:

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и обществу с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой» о признании недействительными (ничтожными) пункта 1.4, пункта 2.6 договора купли-продажи недвижимого имущества № 7 от 15.03.2023, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой».

04 августа 2023 года ИП ФИО2 посредством системы электронной подачи документов "Мой арбитр" представил отзыв на иск (вх.№52043), согласно которому в удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме.

08 августа 2023 года ООО «Арктикэкострой» посредством системы электронной подачи документов "Мой арбитр" представило отзыв на иск (вх.№52402), согласно которому в удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме.

08 августа 2023 года Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой посредством системы электронной подачи документов "Мой арбитр" представил ходатайство об уточнении исковых требований (вх.№52412), согласно которому просит признать недействительными (ничтожными) пункт 1.4, пункт 2.6 договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2023 №7, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой».

Просит привлечь в качестве соответчика индивидуального предпринимателя ФИО3.

Просит признать недействительным (ничтожным) соглашение о переуступке прав и обязанностей от 20.06.2023 по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой» и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Просит применить последствия недействительности сделки - исключить из ЕГРН сведения о соглашениях о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21: от 19.04.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/025/2023-6; от 20.06.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/051/2023-3.

Просит применить последствия недействительности сделки - обязать общество с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой», индивидуального предпринимателя ФИО3 возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельный участок общей площадью 20 729 кв. м, с кадастровым номером 89:11:030102:74, расположенный по адресу ЯНАО, г. Новый Уренгой, Восточная промзона.

Определением от 08.08.2023 судебное заседание отложено на 20.09.2023.

Стороны и третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

До начала судебного заседания от истца поступили возражения на отзывы ответчиков (вх.№55087).

От ООО «Арктикэкострой» поступили возражения на правовую позицию истца (вх.№62881).

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточнения заявленных требований к производству.

Определением от 20.09.2023 судебное заседание отложено на 23.11.2023.

03 ноября 2023 года Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой посредством системы электронной подачи документов "Мой арбитр" представил ходатайство о приобщении документов (вх.№76097).

23 ноября 2023 года ООО «Арктикэкострой» посредством системы электронной подачи документов "Мой арбитр" представило ходатайство о приобщении документов (вх.№81903).

23 ноября 2023 года ИП ФИО2 посредством системы электронной подачи документов "Мой арбитр" представил дополнение к отзыву (вх.№81940).

Определением от 23.11.2023 судебное заседание отложено на 07.02.2024.

От ИП ФИО3 представлен отзыв на исковое заявление (вх.№8957), согласно которому просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

От ИП ФИО2 представлены дополнения к отзыву на исковое заявление (вх.№8769).

Протокольным определением от 07.02.2024 судебное заседание отложено на 10.02.2024.

От истца поступило заявление об ускорении рассмотрения дела (вз.№12246).

Определением от 21.02.2024 заявление департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой об ускорении рассмотрения дела № А81-4577/2023 удовлетворено.

Определением суда от 04.03.2024 рассмотрение дела назначено на 07.03.2023.

Суд заслушал представителей сторон.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

На основании протокола заседания комиссии по аукционам по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой от 25.08.2021 № 10/2-2021/3 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой заключен договор аренды от 06.09.2021 № НУ-208-21 земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:74 (далее - земельный участок) для размещения (строительства) складов, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, Восточная промзона, площадью 20729 кв. м, сроком действия с 06.09.2021 до 06.05.2032 (далее - Договор).

На Земельной участке ИП ФИО2 был возведен объект недвижимого имущества - нежилое здание: холодный склад с кадастровым номером 89:11:030102:450 общей площадью 8,1 кв. м (далее - холодный склад).

15.03.2023 между ИП ФИО2 и ООО «Арктикэкострой» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 7, согласно п. 1.1 которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает холодный склад, расположенный на земельном участке.

Пунктом 1.4 договора купли-продажи от 15.03.2023 № 7 предусмотрено, что одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21 путем передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ). Предварительное согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей выражено в п. 5.1.2 договора аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21.

Согласно пункту 2.6 договора купли-продажи от 15.03.2023 № 7 стороны договорились, что покупатель также принимает на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21, в том числе обязанности по оплате задолженности, возникшей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21 до передачи покупателю объекта.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.06.2023 право аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:74 было зарегистрировано за ООО «Арктикэкстрой», дата государственной регистрации 24.04.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/051/2023-3.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.08.2023 право аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:74 зарегистрировано за ФИО3, дата государственной регистрации 20.06.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/025/2023-6. Основание государственной регистрации - соглашение о переуступке прав и обязанностей от 20.06.2023 по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21.

Из пояснений истца следует, что действия, содержащиеся в пункте 1.4 и пункте 2.6 договора купли-продажи от 15.03.2023 № 7, а также в соглашении о переуступке прав и обязанностей от 20.06.2023 совершены в обход установленной императивными требованиями закона процедуры предоставления земельного участка, влекут нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленного законом порядка.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требовании по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (ст. 392.2 ГК РФ), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Из пункта 5.1.2. Договора аренды земельного участка №НУ-208-21 от 06.09.2021 следует, что Арендатор имеет право передавать арендные права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора при условии письменного уведомления Арендодателя.

Материалами дела подтверждается надлежащее уведомление Арендодателя о переходе прав на земельный участок от ИП ФИО2 к ООО «Арктикэкострой», а затем от ООО «Арктикэкострой» к ИП ФИО3 Данные доводы истцом не отрицаются.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При заключении договора у сторон никаких претензий относительно его условий не возникало. Соответственно, в момент заключения договора истец считал приемлемым условие, предусмотренное пунктом 5.1.2 договора. Какие-либо разногласия у сторон при заключении договора отсутствовали. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Более того, в процессе рассмотрения настоящего дела представитель истца ФИО4 пояснила, что Департаментом частично принимались арендные платежи по спорным договорам от ООО «Арктикэкострой» к ИП ФИО3, тем самым фактически одобрялась передача прав и обязанностей по спорному договору.

Учитывая изложенные обстоятельства, Департаментом не представлено доказательств того, что в результате спорной сделки по уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка нарушены публичные интересы.

При этом частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Поскольку земельное законодательство в соответствии с частью 3 статьи 3 ЗК РФ имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом земельных участков, то ИП ФИО2, как арендатор земельного участка по договору аренды, заключенному на срок 10 лет, имел право без согласия Департамента передать свои права и обязанности по договору аренды ООО "Арктикэкострой".

При этом, смена арендатора, применительно к условиям обжалуемого договора, не влияет на изменение каких-либо условий заключенного договора с первоначальным арендатором.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении уточненных исковых требований отказать полностью.

2. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

3. В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

4. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

5. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

6. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

7. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

М.А. Санджиев