Решение от 27 апреля 2018 г. по делу № А41-3519/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-3519/18
28 апреля 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения оглашена 11.04.2018

Полный текс решения изготовлен 28.04.2018


Арбитражный суд Московской области в составе судьи                                 О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "РЕВИЗОР" к КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

ООО "РЕВИЗОР" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района (далее – ответчик) с требованиями:

признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную дополнительным соглашением от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений от 18.02.2004 № 2196, применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, выслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района (арендодатель), Муниципальным унитарным      ремонтно-эксплуатационным предприятием «Старый городок» (балансодержатель) и ООО «КУРС» (в настоящее время – ООО "РЕВИЗОР", арендатор) 18.02.2004 заключен договор аренды нежилых помещений № 2196.

Согласно п.1.1 договора аренды в редакции Дополнительного соглашения от 08.12.2005 арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью в размере 915,4 кв.м., расположенные по адресу: 143074, <...>, Лит.А, из них помещения площадью 890,4 кв.м, по плану строения комнаты № 1-28 нежилого помещения № 1, комнаты № 1-14, 15-19 нежилого помещения № 3 на первом этаже и помещение площадью 25 кв.м, комнату № 29 нежилого помещения на мансарде для использования под рынок в соответствии с актом приема-передачи.

Согласно п. 5.9 договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 01.04.2004 и действует по 31.03.2007.

Поскольку после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.

В Приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью, был установлен размер арендной платы в сумме 156 868,43 руб. в месяц.

В соответствии с п.3.1 договора, арендатор предварительно ежемесячно, до 5-ого числа отчетного месяца, вносит арендную плату.

01.01.2015 в законную силу вступило Решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 № 1/2, которым в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области» были внесены изменения.

Данное Положение определяет порядок и условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области», порядок расчета и внесения арендной платы.

На данный момент согласно Приложению № 1 к Положению о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области» размер годовой арендной платы за пользование помещением рассчитывается по установленной формуле.

Все применяемые коэффициенты, за исключением «Бап» (базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год) установлены Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в  собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области».

С 01.01.2015 Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области № 15/1 от 18.12.2014 коэффициент «Бап» в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2500 руб.

Ввиду издания Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области указанного решения Комитетом по управлению муниципальным имуществом было подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды, с целью приведения договора в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.

Как указывает истец, дополнительным соглашением с 01.01.2015 арендная плата по договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004 установлена в размере 691 684,85 руб. в месяц. Данное дополнительное соглашение со стороны истца не подписано.

Арендная плата в повышенном размере не уплачивалась.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района с исковыми требованиями к ООО «Курс» о взыскании задолженности по арендной плате.

В соответствии с решением Арбитражного суда Московской области от 23.11.2015 по делу № А41-66361/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016, с ООО "Курс" в пользу КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района взыскана задолженность в размере 2 081 133,46 руб., пени в размере 546506,19 руб. а также государственная пошлина в размере 36 138,20 руб.

При рассмотрении дела № А41-66361/15, судом установлено, что условия договора аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004 в части увеличения арендной платы произошли в одностороннем порядке с 01.01.2015.

Истец полагает, что односторонняя сделка, оформленная дополнительным соглашением от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004 противоречит ст.ст.10, 168, 420, 422, 424, 431, 450, 452, 614 ГК РФ, следовательно, является недействительной в силу ничтожности.

КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района возражает против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

На основании решения Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2017 по делу № А40-24647/17, оставленного без изменения постановлением Девятого арбитражного суда апелляционного суда от 05.03.2018, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района отказано в удовлетворении иска к ООО «Ревизор» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2015 по 30.06.2016 в размере 3 053 343,46 руб. и неустойки за период с 01.06.2015 по 30.06.2015 в размере 2 195 945,37 руб. по договору аренды нежилых помещений от 18.02.2004 № 2196.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Пунктом 1 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом, как установлено судами  по делу № А40-24647/17 возможность одностороннего изменения условий данного договора, в том числе по изменению арендной платы без подписания соответствующего дополнительного соглашения арендодателю не предоставлена.

Поскольку дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору № 2196                                    от 18.02.2004 со стороны арендатора (ООО "РЕВИЗОР") не подписано и не зарегистрировано в установленном порядке, то у арендатора не возникло обязанности платить арендатору арендную плату исходя из нового режима.

Таким образом, по делу № А40-24647/17 суды пришли к выводу, что дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004, направленное КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района в адрес ответчика ООО "КУРС" (после переименования ООО "РЕВИЗОР"), не влечет юридических последствий, на которое оно было направлено, в частности, на одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004.

Следовательно, неподписанное ответчиком дополнительное соглашение не имеет юридической силы по правилам статей 421, 432, 433 ГК РФ.

Суд согласен с доводами КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района, изложенными в отзыве.

Из пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" этого же письма следует, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание.

Договор аренды нежилых помещений № 2196 от 18.02.2004 был зарегистрирован, в связи с чем, а также на основании п. 1 ст. 452 ГК РФ, дополнительное соглашение также подлежало государственной регистрации.

Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору и, следовательно, не имеется правовых оснований для признания недействительным такого договора.

При данных обстоятельствах, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы сторон по государственной пошлине распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).



Судья                                                                             О.В. Анисимова