Решение от 29 октября 2024 г. по делу № А40-79442/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-79442/24-127-539
29 октября 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

Cудья - Кантор К.А. (единолично),

при ведении протокола секретарём судебного заседания секретарем с/з Шуваловой К.С.

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНКОРД" 111675, Г.МОСКВА, УЛ. СВЯТООЗЕРСКАЯ, Д. 5, ЭТАЖ 1 ПОМ XVI КОМ 1-11 ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2018, ИНН: <***>

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

При участии:

От истца- ФИО1 по дов. от 01.03.2024 № б/н

От ответчика - ФИО2 по дов. от 05.12.2023 № ДГИ-Д-1528/23

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Конкорд» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0010008:26600, общей площадью 134,3 кв. м., по адресу (местонахождение): <...>/1;

Истец просит суд изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 15 033 000,00 (Пятнадцать миллионов тридцать три тысячи рублей) 00 коп. в соответствии с заключением ФИО3.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

3. Пункт 3.4 договора изложить в данной редакции: «Оплата по Договору вносится

Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.10 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 178 964,3 (Сто семьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят четыре тысячи ) рублей 30 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.10 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения

платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения и занимаемого строением земельного участка в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорных объектов указанных истцом в просительной части искового заявления.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, Ответчик) и ООО «Конкорд» (далее – Истец) заключили договор аренды объекта недвижимого фонда, находящегося в собственности города Москвы, № 00- 00460/19 от 19.04.2019 года, по которому Истцу было передано в аренду Нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0010008:26600, общей площадью 134,3 кв. м., по адресу (местонахождение): <...>/1 (далее – Объект).

В целях реализации права преимущественного приобретения спорного объекта, Истец, являясь субъектом малого предпринимательства, 23.11.2023 г. обратился к Ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении Объекта (№ 33-5- 163753/23-(0)-0).

В ответ на указанное заявление Департамент направил в адрес Истца письмо от 29.02.2024 г. с приложением проекта договора купли-продажи № 59-9275 от 29 февраля 2024 года спорного объекта, по цене равной 19 325 000 (девятнадцать миллионов триста двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек (п.3.1 проекта договора купли-продажи) с рассрочкой платежа на 7 (Семь) лет, которая состоит из оплаты основного долга, составляющей не менее 230 059 (двести тридцать тысяч пятьдесят девять) рублей 53 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга ежемесячно (п.3.4 проекта договора купли-продажи).

Проанализировав данное предложение и посчитав указанное цену необоснованно завышенной, ООО «Конкорд» не согласилось с предложенной Департаментом ценой спорного объекта недвижимость и обратилось к независимому оценщику с целью определения его рыночной стоимости. Так, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости № М33-270-П/2024 от 13.03.2024 года, выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО4, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 134,3 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: <...>/1, составляет 8 166 869 (восемь миллионов сто шестьдесят шесть тысяч восемьсот шестьдесят девять) рублей 00 копеек.

Исходя из указанного, 15.03.2024 г. Истцом в адрес Ответчика был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимости № 59-9275 от 29 февраля 2024 года с предложением, изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 8 166 869 (Восемь миллионов сто шестьдесят шесть тысяч восемьсот шестьдесят девять) 00 коп. в соответствии с Отчетом об оценке № ОО24В-009, выполненной частнопрактикующим оценщиком ФИО4 от 13.03.2024 года.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4 договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.10 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 97 224,63 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.10 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше»

На предложенные редакции Ответчик направил в адрес истца письмо (исх. 33-5-163753/23-(0)-8) 22.03.2024 года, в котором он отказал в изменениях вышеназванных пунктов, таким образом, отклонив протокол разногласий Истца к договору купли-продажи недвижимости № 59-9275 от 29 февраля 2024 года.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ".

Согласно заключению эксперта ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений, составила 15 033 000 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о вызове эксперта судом отклонены.

Суд также учитывает, что истцом вопросы к эксперту сформулированы не корректно, что не устранит неясностей, в экспертном заключении, выявленных истцом.

Заявлений о проведении повторной экспертизы истцом не представлено.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемых помещений составляет 15 033 000 руб. (без учета НДС).

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем расходы по экспертизе и государственной пошлине относятся на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Конкорд» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0010008:26600, общей площадью 134,3 кв. м., по адресу (местонахождение): <...>/1:

Изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 15 033 000 (пятнадцать миллионов тридцать три тысячи) 00 коп. в соответствии с Экспертным заключением ООО «Агентство судебных экспертов» от 22.08.2024 №118, составленным в рамках дела №А40-79442/24-127-539.

Расчеты, отраженные в Экспертном заключении, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

Пункт 3.4 договора изложить в данной редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.10 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 178 964 (сто семьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят четыре) рубля 30 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.10 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНКОРД" 35 000 руб. 00 коп. в счет проведения судебной экспертизы и 6 000 руб. 00 коп. в счет оплаты государственной пошлины.


По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья:

К.А. Кантор