Решение от 20 апреля 2021 г. по делу № А76-49458/2020

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-49458/2020
20 апреля 2021
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 13 апреля 2021.

Решение в полном объеме изготовлено 20 апреля 2021

Судья Арбитражного суда Челябинской области Шумакова С.М., при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Оганесян Усика Шураи, ОГРН <***>, г. Верхнеуральск, к Верхнеуральскому городскому поселению Челябинской области в лице администрации Верхнеуральского городского поселения, г. Верхнеуральск, о взыскании об обязании заключить договор, при участии в судебном заседании представителей: от истца –ФИО2, ФИО3, доверенность 16.02.2021, ответчика- главы поселения ФИО4, распоряжение от 19.11.2019 № 102-к

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО5, ОГРН <***>, г. Верхнеуральск, 30.11.2020 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Верхнеуральскому городскому поселению Челябинской области в лице администрации Верхнеуральского городского поселения, г. Верхнеуральск, об обязании заключить договор.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Истец уточнил исковые требования в порядке ст 49 АПК РФ.

Судом приняты уточнения исковых требований, дело рассмотрено с уточнений.

Заслушав истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО6 Шураи является арендатором муниципального имущества - нежилого здания- торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 1166, 4 км. метра, расположенного по адресу: <...>.

Администрацией Верхнеуральского городского поселения направлена в адрес ФИО5 предложение о заключении договора купли- продажи указанного муниципального имущества и проект соответствующего договора.

Правовым основанием для заключениядоговора купли-продажи муниципального имущества - нежилого здания- торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 1166, 4 км. метра, расположенного по адресу: <...>, является ст. 3 закона « Об особенностях отчуждения муниципального имущества, находящегося в государственной собственности, собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства» № 159 -фз от 22 июля 2008 года.

Рыночная стоимость нежилого здания, по которой ФИО6 Шураи предлагается приобрести муниципальное имущество, составляет 19 142 500 руб. Эта стоимость определена на основании отчета независимого оценщика.

В период действия договора аренды, с согласия арендодателя, ИП ФИО5, были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества, стоимость которых в соответствии с заключением специалиста № 282 000 "Техноком-Инвест" составила 15 450 000 рублей.

Производство неотделимых улучшений было согласовано с администрацией Верхнеуральского городского поселения в соответствующем техническом задании.

На основании ст. 6 закона № 159-фз «Об особенностях отчуждения муниципального имущества, находящегося в государственной собственности, собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства», указанные денежные средства должны быть зачтены в счет оплаты выкупаемого помещения».

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Определение выкупной стоимости муниципального имущества без учета стоимости неотделимых улучшений, привело к тому, что иные расчеты сумм, подлежащих выплате в пользу администрации Верхнеуральского района, также подлежат изменению, в частности:

-п.2.1. договора в части стоимости муниципального недвижимого имущества;

-п.3.1. договора в части стоимости недвижимого имущества, подлежащего оплате в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора,

-п.3.2. договора в части стоимости недвижимого имущества, подлежащего оплате в рассрочку;

-п.3.3. договора в части величины процентов, подлежащих начислению на сумму оплаты, осуществляемой в рассрочку;

-Приложения №1 и №2 к договору в части сумм оплаты, процентов, периодических платежей.

Также противоречит требованиям законодательства п.6.1.7. договора, устанавливающий, что в случае расторжения договора, имущество подлежит возврату в муниципальную собственность, а сумма уплаченных денежных средств не подлежит возврату Покупателя.

Согласно п. п. 1,2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом: либо договором:, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 4 статьи 445 Кодекса установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требование истца подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Судебные расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в силу ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, ст. 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли- продажи муниципального имущества нежилого здания- торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 1166, 4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, изложив п.2.1., З.1., 3.2., 3.3., Приложения № 1 и № 2 к договору в следующей редакции:

-Пункт 2.1. договора:

«2.1.Стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора составляет 3 692 500 руб. 00 коп.

Стоимость определена как разница стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом от 25.09.2020. № 0641/2020 и стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя».

Пункт 3.1. договора:

«3.1. В течение 10 дней с момента подписания настоящего договора Покупатель перечисляет часть стоимости недвижимого имущества в размере 10% -369 250 руб. 00 коп. на расчетный счет продавца».

Пункт 3.2. договора:

«3.2. Оплату стоимости недвижимого имущества в размере 3 323 250 руб. 00 коп. Покупатель обязуется производить в рассрочку, ежеквартальными платежами, перечисляя установленные графиком платежей суммы на расчетный счет Продавца в течение 36 месяцев и в установленные графиком сроки. График является приложением № 3 к договору».

Пункт 3.3. договора:

«На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, что составляет 1/3 ключевой ставки Банка России, действующей на момент заключения настоящего договора, что составляет 1, 5 % годовых в сумме 149 557 руб. 50 коп.».

Пункт 6.1.7 договора:

« В случае расторжения настоящего договора до момента полного исполнения обязательств Покупателя по оплате недвижимое имущество подлежит возврату в муниципальную собственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Сумма денежных средств, уплаченная Покупателем в соответствии с разделом 3 настоящего договора до его расторжения подлежит возврату Покупателю. При расторжении договора Покупатель не освобождается от уплаты пени, установленной настоящим Договором».

Приложение № 1 к договору купли-продажи №от2021 г.

Расчет платы:

Содержание

Единица измерения

Показатель

Стоимость

недвижимого

имущества

Руб.

3 692 500

Первоначальный взнос

10%

369250

Оставшаяся стоимость имущества

Руб.

3 323 500

Период оплаты в рассрочку

Мес.

36

Процентная ставка рефинансирования на 29 марта 2021 года

% годовых

4,5%

Сумма платежа по процентам за 5 лет (60 месяцев)

Расчет: 3 323 500 х 3 года х

4,5 %:3 :100 %

Руб.

149 557,50

Всего к уплате:

Руб.

3 473 057,50

Сумма ежеквартальных платежей

Руб.

426 515,80

В том числе:

- оставшаяся стоимость имущества: 3 323 500 : 12 кварталов;

Руб.

276 958,30

Сумма процентов: (3 323 500 х90х4,50 % /3): (360 х 100%)

Руб.

12463,15

Приложение № 3 к договору купли-продажи № от 2021 г.

График оплаты стоимости недвижимого имущества



Квартал года

Год

2021

2022

2023

2024

1
276 958,30

276 958,30

276 958,30

2
276 958,30

276 958,30

276 958,30

3
276 958,30

276 958,30

276 958,30

4
276 958,30

276 958,30

276 958,30

График оплаты процентов:

Квартал года

Квартал года

2021

2022

2023

2024

1
12463,15

12463,15

12463,15

2
12463,15

12463,15

12463,15

3
12463,15

12463,15

12463,15

4
12463,15

12463,15

12463,15

Взыскать с ответчика - Верхнеуральского городского поселения Челябинской области в лице администрации Верхнеуральского городского поселения, г. Верхнеуральск, в пользу истца - индивидуального предпринимателя Оганесян Усика Шураи, ОГРН <***>, г. Верхнеуральск судебные расходы по оплате госпошлины 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья подпись С.М. Шумакова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить соответственно на Интернет- сайтае Восемнадцатого арбитражного суда http://18 aas.arbitr. ru