Решение от 7 марта 2019 г. по делу № А63-12962/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-12962/2018
г. Ставрополь
07 марта 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена12.02.2019.

Решение изготовлено в полном объеме 07.03.2019.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ессентукский центральный рынок», ОГРН <***>, ст. Зеленчукская Зеленчукского района Карачаево-Черкесской Республики,

к администрации городского округа город-курорт Ессентуки, ОГРН <***>, г. Ессентуки Ставропольского края,

третье лицо:-управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

-управление архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки, ОГРН <***>, г. Ессентуки,

-ФИО1, г. Пятигорск,

-ФИО2, г. Пятигорск,

о признании незаконными действий (бездействия) и обязании внести изменения в разрешение на строительство и в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, обязании подать заявление о внесении учета изменений в государственный кадастр недвижимости,

при участии руководителя заявителя ФИО3 и представителя ФИО4 по доверенности от 30.07.2018, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ессентукский центральный рынок» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации городского округа город-курорт Ессентуки (далее – администрация) о признании незаконными действий (бездействий), выраженных в непринятии мер по внесению в разрешение на строительство № RU 26304000-338 от 28.11.2008 фактическое количество этажей - 9 единиц и в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 26-RU26304000-338-2008 от 16.04.2018 достоверных сведений о фактической площади и количестве этажей многоквартирного жилого дома 2-я очередь: Блоки 1,2, расположенного по адресу: <...>; обязании внести в разрешение на строительство № RU 26304000-338 от 28.11.2008 количество этажей - 9 единиц, внести в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 26-RU26304000-338-2008 от 16.04.2018 количество этажей - 9 единиц и данные о фактической площади многоквартирного жилого дома 2-я очередь: Блоки 1,2, расположенного по адресу: <...>; обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу подать в управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю заявление о внесении учета изменений в государственный кадастр недвижимости о фактической площади и количестве этажей многоквартирного жилого дома 2-я очередь: Блоки 1,2, кадастровый номер 26:30:040402:1640, 26:30:040402:1746, 26:30:040402:1710.

В дальнейшем общество уточнило требования и просит:

- признать действия/бездействия администрации незаконными, выраженные в непринятии мер по внесению в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 26-RU26304000-338-2008 от 16.04.2018 достоверных сведений о количестве этажей многоквартирного жилого дома 2-я очередь: блоки 1, 2, расположенный по адресу: <...>;

- обязать администрацию в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу нести в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 26-RU26304000-338-2008 от 16.04.2018 количество этажей – 9 этажей;

- обязать администрацию в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу подать в Росреестр по Ставропольскому краю заявление о внесении учета изменений в государственный кадастр недвижимости фактических данных об этажности многоквартирного жилого дома 2-я очередь: блоки 1,2, кадастровый номер 26:30:040402:1675 по адресу: <...>/5; кадастровый номер 26:30:040402:1640 по адресу: <...>/6; кадастровый номер 26:30:040402:1710 по адресу: <...>/7, кадастровый номер 26:30:040402:1746 по адресу: <...>/8.

В части требований о признании незаконными действия/бездействия администрации, выраженных в непринятии мер по внесению в разрешение на строительство № RU26304000-338 от 28.11.2008 фактическое количество этажей – 9 единиц, и обязании внести в указанное разрешение на строительство количество этажей – 9 единиц, обществом заявлен отказ от требований.

Частичный отказ от требований не противоречит закону и принимается судом, в связи с чем производство по делу в этой части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Администрация отзыв на заявление не представила.

Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Ессентуки (далее – управление архитектуры) в отзыве на заявление просило в удовлетворении требований отказать, указав, что технический этаж при определении этажности здания не учитывается.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило вынести решение в соответствии с законодательством.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права от 27.09.2008 серии 26-АЕ № 479951, общество на основании договора купли-продажи от 09.08.2006 № 609 приобрело земельный участок с кадастровым номером 26:30:040402:163 площадью 12 840 кв.м.

Постановлением главы г. Ессентуки от 31.01.2008 № 190 разрешенное использование указанного земельного участка изменено на «под многоэтажную жилую застройку».

В 2007 году ООО «Городское бюро градостроительного заказа» по заказу общества подготовлена проектная документация на объект «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями», комплекс: <...> (бывшая ул. Новая)» (шифр: 2007-08).

12 марта 2008 года ГУ Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» выдано положительное заключение государственной экспертизы № 26-1-4-0073-08 по проектной документации на объект капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями. <...> (бывшая ул. Новая)» (шифр 2007-08).

06 мая 2008 года на основании указанных документов администрацией обществу выдано разрешение № RU26304000-202 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, <...> (бывшая ул. Новая), блоки №№ 1, 2, 3, 4; этажность 9 ед. (в том числе цокольный этаж) и технический этаж (мансардный); количество квартир – 168, площадь застройки – 3074,45 кв.м, строительный объем – 80949,08 куб.м, общая площадь – 15859,1 кв.м, общая площадь встроенных помещений – 2347,8 кв.м. Срок действия разрешения – 23 месяца.

22 сентября 2008 года общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство в отношении многоквартирного жилого дома по ул. Никольская, 15а с разбивкой по очередям ввода в эксплуатацию: блок 3-4 – 1-я очередь, блок 1-2 – 2 очередь.

28 ноября 2008 года администрацией взамен разрешения № RU26304000-202 выданы разрешения на строительство:

1) № RU26304000-339 на строительство 1-й очереди: блоки 3, 4:

- блок 3. секция 1: количество квартир – 28 ед., количество этажей – 9 ед., площадь жилого здания – 2183,72 кв.м; секция 2: количество квартир – 21 ед., количество этажей – 9 ед., площадь жилого здания – 2183,72 кв.м; секция 3: количество квартир – 21 ед., количество этажей – 9 ед., площадь жилого здания – 2183,72 кв.м;

- блок 4. секция 1: количество квартир – 14 ед., количество этажей – 9 ед., площадь жилого здания – 1963,71 кв.м,

срок действия данного разрешения установлен на 14 месяцев с даты его подписания и был продлен до 28.05.2011;

2) № RU26304000-338 на строительство 2-й очереди: блоки 1, 2:

- блок 1. секция 1: количество квартир – 49 ед., этажность – 8 ед., площадь жилого здания – 3194,8 кв.м;

- блок 2. секция 1: количество квартир – 28 ед., этажность – 8 ед., площадь жилого здания – 2183,72 кв.м; секция 2: количество квартир – 28 ед., этажность – 8 ед., площадь жилого здания – 2183,72 кв.м; секция 3: количество квартир – 28 ед., этажность – 8 ед., площадь жилого здания – 2183,72 кв.м,

срок действия данного разрешения установлен на 15 месяцев с даты его подписания и неоднократно продлевался вплоть до 16.04.2016.

23 января 2012 года администрацией обществу выдано разрешение № RU26304000-1 на ввод в эксплуатацию 1-й очереди указанного многоквартирного жилого дома: блоки 3, 4.

23 мая 2017 года первым заместителем главы администрации г. Ессентуки издан документ № 130 поименованный как «Изменение к разрешению на строительство от 28.11.2008 г. № RU26304000-338», в котором указано: «в сроке "краткие проектные характеристики" вместо текста "этажность 8 ед." читать в следующей редакции: "количество этажей – 8 ед. (в том числе 1 ед. – подземный)"».

Распоряжением управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору от 15.12.2017 утверждено заключение № 36/82-2009 о соответствии построенного объекта капитального строительства – многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями <...> (бывшая Новая), 2-я очередь, количество квартир – 133 ед., количество этажей 9 ед., площадь жилого здания – 9745,96 кв.м.

16 декабря 2017 года общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию второй очереди указанного многоквартирного дома.

Постановлением администрации от 18.12.2017 № 1735 «О присвоении адресов объектам капитального строительства "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, <...> (бывшая Новая)", "2-я очередь: Блоки 1,2"» секции 1 блока 1 присвоен адрес: ул. Никольская, 15а/8, секции 1 блока 2 – ул. Никольская, 15а/7, секции 2 блока 2 – ул. Никольская, 15а/6, секции 3 блока 2 – ул. Никольская, 15а/5.

27 февраля 2018 года кадастровым инженером ФИО1 подготовлены технические планы на следующие объекты:

- многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>/6, и 34 помещения в нем, в том числе 28 жилых и 6 нежилых;

- многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>/7, и 35 помещений в нем, в том числе 28 жилых и 7 нежилых;

- многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>/8, и 54 помещений в нем, в том числе 49 жилых и 5 нежилых;

- многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>/5, и 34 помещений в нем, в том числе 28 жилых и 6 нежилых.

16 апреля 2018 года администрацией обществу выдано разрешение № 26-RU26304000-338/2008 на ввод в эксплуатацию 2-й очереди вышеуказанного многоквартирного жилого дома: блоки 1, 2.

В данном разрешении в строке «Количество этажей» по каждой секции указано – 8 шт., в том числе подземный – 1 шт.

08 мая 2018 года блоки 1 и 2 вышеуказанного многоквартирного жилого дома поставлены на кадастровый учет:

- кадастровый номер 26:30:040402:1675 – ул. Никольская, 15а/5;

- кадастровый номер 26:30:040402:1640 – ул. Никольская, 15а/6;

- кадастровый номер 26:30:040402:1710 – ул. Никольская, 15а/7;

- кадастровый номер 26:30:040402:1746 – ул. Никольская, 15а/8.

Ссылаясь на неверное указание этажности жилого дома, 26 марта 2018 года общество обратилось в администрацию с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство № RU26304000-338 от 28.11.2008 в части исправления этажности объекта с 8 ед. на 9 ед., а заявлением от 22.06.2018 общество просило администрацию вновь внести изменения в разрешение на строительство и также внести изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 26-RU26304000-338-2008, исправив этажность объекта с 8 единиц на 9 единиц.

В связи с отсутствием ответа, общество обратилось в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (часть 12 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2015 № 117/пр, утверждена форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которая предусматривает в составе сведений об объекте капитального строительства указание количества этажей, в том числе подземных.

В соответствии с пунктом 14 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения), вносятся в кадастр недвижимости.

В проекте ООО «Городское бюро градостроительного заказа» (шифр 2007-08), на основании которой выдано разрешение на строительство № RU26304000-202, в Технико-экономических показателях к проекту раздела «Пояснительная записка» указано количество этажей – 8 этажей. В разделе «Архитектурно-планировочные решения» указано, что проектируемый жилой дом состоит из четырех 8-этажных блоков, расположенных вдоль улицы Новой, все блоки включают в себя 7 жилых этажей, цокольный этаж и неэксплуатируемый чердак.

В положительном заключении государственной экспертизы проектной документации № 26-1-4-0073-08 указана этажность - 9 этажей, в том числе цокольный этаж – 1, технический этаж – 1. В пункт 3.2.2 заключения указано, что проектируемый жилой дом – девятиэтажный, с цокольным и техническим (мансардным) этажами; на техническом этаже расположено машинное отделение лифтов и тех. помещения.

Согласно технического паспорта, составленного АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 10.04.2017, многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями имеет этажность – 8 эт., подземную этажность – 1 эт. Жилой дом имеет: цокольный этаж, в экспликации которого указаны офисы; 7 жилых этажей, в экспликациях к поэтажным планам которых указаны квартиры; а также технический этаж, в экспликации которого указаны тех. помещения и балконы.

В технических планах кадастрового инженера ФИО5 от 27.02.2018 указано количество этажей здания – 8, в том числе подземный – 1. Поэтажны планы составлены на цокольный этаж и 1-7 этажи.

Поскольку сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены на основании указанных технических планов, то в ЕГРН содержатся те же сведения о количестве этажей (8, том числе подземных 1).

В судебном заседании 15.11.2018 кадастровый инженер ФИО1 пояснил, что договоров (заданий) на подготовку вышеуказанных технических планов не имеется, технические планы готовились им по устному поручению органа местного самоуправления. Технические планы готовились без выхода по месту нахождения здания, на основании поэтажных планов БТИ.

В составе представленных управлением архитектуры материалов имеются неподписанные поэтажные планы с указанием составителя – Ессентукское отделение Северо-Кавказский филиал АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», без даты составления и подписей. В судебном заседании кадастровый инженер ФИО1 пояснил, что ему для составления технических планов были представлены именно эти поэтажные планы.

Данные поэтажные планы составлены только на 1-7 этажи и цокольный этаж здания.

В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» даны определения этажей и правила определения этажности здания.

Согласно пункту 2.6 Приложения Б к названному СНиП этаж мансардный – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной.

Технический этаж - этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Междуэтажное пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является (пункт 2.7 Приложения Б к СНИП 31-01-2003).

В пункте В.5 Приложения В к СНиП 31-01-2003 указано, что при определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания. При определении этажности здания для расчета числа лифтов технический этаж, расположенный над верхним этажом, не учитывается.

Суд обращает внимание на то, что следует различать понятия «этажность здания» и «количество этажей». Последнее включает все этажи здания.

Поскольку в технических планах от 27.02.2018, представленных в регистрирующий орган при постановке жилого дома на кадастровый учет, технический (мансардный) этаж не отражен, то имеет место несоответствие сведений технического плана и внесенных на основании него сведений в ЕГРН фактическим характеристикам здания.

Вместе с тем, градостроительное законодательство не предусматривает возможность внесения изменений в ранее выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Более того, согласно выпискам из ЕГРН на ряд квартир и нежилых помещений цокольного этажа 2-й очереди вышеуказанного жилого дома уже зарегистрировано право собственности граждан (наиболее ранняя регистрация состоялась 19.07.2018).

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из пункта 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что право общей долевой собственности на общее имущество возникает с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Количество этажей многоквартирного жилого дома относится к характеристикам, влияющим на состав и объем общего имущества многоквартирного жилого дома.

Кроме того, как следует из представленных материалов и пояснений общества, в период строительства в проект вносились изменения. Так, представлены:

- План мансарды (блок 1), составленный ПСК ООО «Архитектурная компания», шифр проекта 2008-28-АР (приложен к договору № 214а от 03.07.2016 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного с ФИО2 в отношении нежилого помещения площадью 44,7 кв.м, расположенного на мансардном этаже первого блока многоквартирного жилого дома по адресу: <...>);

- Рабочая документация. Раздел: Архитектурные решения (корректировка мансарды), подготовленная ВСК ООО «Архитектурная компания» в 2009 г.;

- Проектная документация. Раздел: Конструктивные и объемно-планировочные решения. (Корректировка мансарды), шифр 2011-КР, подготовленная ПСК ООО «Архитектурная компания» в 2011 г.;

- Проектная документация. (Корректировка проектной документации). Разделы: Архитектурные решения (АР) и Конструктивные и объемно-планировочные решения, подготовленная ООО «Архитектурно-планировочное бюро города Ессентуки» в 2016 году.

Из пояснений руководителя общества следует, что в результате строительства с учетом корректировок на техническом (мансардном) этаже возведены, в том числе, самостоятельные нежилые помещения.

Таким образом, в данном случае спор относительно количества этажей жилого дома не носит формальный характер, а сопряжен с изменением застройщиком в ходе строительства назначения ряда помещений технического (мансардного) этажа с вспомогательных (тех.помещения) на самостоятельные нежилые помещения, в отношении, как минимум, одного из которых обществом был заключен отдельный договор долевого участия (договор № 214а от 03.07.2016 с ФИО2).

Учитывая, что по общему правилу технические этажи (в т.ч. технические помещения) многоквартирных жилых домов относятся к общему имуществу собственников помещений такого дома, то вопрос об изменении спорных сведений связан с разрешением вопроса о правах собственников помещений многоквартирного жилого дома не только в связи изменением количественного показателя этажности здания, но и относительно характера помещений технического (мансардного) этажа.

Исходя из обстоятельств дела и ввиду невозможности выдачи нового разрешения на уже введенный в эксплуатацию жилой дом (в том числе на дополнительный этаж, поскольку он возник не в результате реконструкции), право собственности на помещения технического (мансардного) этажа как на самостоятельные помещения может быть признано заинтересованными лицами только в судебном порядке с привлечением к участию в деле собственников помещений жилого дома. Если же в рамках такого спора будет установлена незаконность изменения назначения помещений и все помещения технического (мансардного) этажа отнесены к общему имуществу собственников помещений вышеуказанного многоквартирного жилого дома, то только эти собственники вправе требовать внесения изменений в сведения о характеристиках жилого дома, поскольку общество как застройщик не обладает правами в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома.

Следует отметить, что сведения в ЕГРН вносятся на основании технического плана, который согласно пункту 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса представляется в уполномоченный орган заявителем. Однако, общество технический план в администрацию не представляло, поэтому является необоснованным требование об обязании администрации подать в Росреестр заявление о внесении изменений в кадастр недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

При обращении в суд заявителем уплачено 6000 руб. госпошлины, из которых 3000 руб. подлежат возврату обществу в связи с частичным отказом от требований.

Руководствуясь статьями 49, 104, 110, 150-151, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ от требования о признании незаконными действий (бездействия), выраженных в непринятии мер по внесению в разрешение на строительство и обязании внести изменения в разрешение на строительство, производство по делу в этой части прекратить.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Ессентукский центральный рынок» справку на возврат из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 16.07.2018.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский