Решение от 18 апреля 2023 г. по делу № А53-45885/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-45885/22
18 апреля 2023 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2023 г. Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты ОГРН: <***>, ИНН: <***>

о взыскании убытков в размере 1 293 326 рублей 68 копеек,

при участии: истца: адвокат Маркина К.Н. по доверенности от 03.11.2020, от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 20.02.2023 № 3,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в суд с требованием Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее – ответчик, Комитет) о взыскании убытков в размере 1 293 326 рублей 68 копеек.

В судебном заседании 06.04.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании до 10 час. 40 мин. 11.04.2023. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей лиц, участвующих в деле.

Истец в судебном заседании доложил предмет и основание иска, требования поддержал в заявленном размере. Исковые требования мотивированы возникновением на стороне предпринимателя убытков в связи с тем, что последний был лишен возможности своевременно обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка. В виду изложенных обстоятельств арендная плата за пользование земельным участком истцом вносилась в большем размере, чем подлежала внесению после изменения кадастровой стоимости.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований: необходимый состав правонарушения для взыскания суммы, предъявленной в качестве убытков, отсутствует.

Судом установлены следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого спора.


Как следует из материалов дела, 10.04.2020 между предпринимателем (покупатель) и ОАО «Ростовшахтострой» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО4 заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

здание кадастровый номер 61:59:0000000:9652, назначение: нежилое здание, площадь 2312,7 кв.м. (здание ремонтных мастерских лит. «Г»),

здание кадастровый номер 61:59:0000000:12811, назначение: нежилое здание, площадь 1399,8 кв.м. (здание ремонтных мастерских лит. «3»),

здание кадастровый номер 61:59:0000000:356, назначение: нежилое здание, площадь 509,2 кв.м. (здание электросварочное лит. «М»),

здание кадастровый номер 61:59:0000000:9681, назначение: нежилое здание, площадь 1252,9 кв.м. (здание электроучастка лит. «X»),

здание кадастровый номер 61:59:0000000:9679, назначение: нежилое здание, площадь 135,4 кв.м. (электроподстанция лит. «Э»),

здание кадастровый номер 61:59:0000000:358, назначение: нежилое здание, площадь 2666,1 кв.м. (здание лит. «Д»),

здание кадастровый номер 61:55:0000000:41, назначение: нежилое площадь 1932,6 кв.м. (здание ГШО лит. «П»),

здание кадастровый номер 61:59:0000000:351, назначение: нежилое здание, площадь 402,9 кв.м. (здание кислородной),

здание кадастровый номер 61:59:0000000:10622, назначение: нежилое здание, площадь 1253,6 кв.м. (здание конторы лит. «А»),

здание кадастровый номер 61:59:0000000:55, назначение: нежилое здание, площадь 5391,6 кв.м. (здание сборно-механического цеха с пристройкой),

сооружение кадастровый номер 61:59:0030331:47, назначение: производственное (промышленное), протяженность 1029,8 м. (сети газификации).

Указанные объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030331:6 площадью 79800 кв. м., расположенном по адресу: <...> и предоставленном в пользовании ОАО «Ростовшахтострой» на основании договора аренды земельного участка от 11.09.2009 № 4943.

Срок аренды земельного участка с 12.08.2009 по 12.08.2058.

04.08.2020 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 11.09.2009 № 4943, в связи с переменой собственника зданий, расположенных на данном земельном участке.

14.08.2020 Комитетом отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030331:6, в связи со следующим: объекты недвижимости 61:59:0030326:356, 61:59:0030326:357, 61:59:0030326:358, находящиеся в собственности предпринимателя расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030331:51 (предоставлен в пользование третьему лицу), что не соответствует кадастровому номеру испрашиваемого земельного участка -61:59:0030331:6; на испрашиваемом земельном участке размещены объекты, сведения о правах на которые отсутствуют.

Решением Шахтинского городского суда от 28.09.2021 № 2-2876/2021 удовлетворены требования предпринимателя к Комитету, Управлению Росреестра о снятии с кадастрового учета объектов недвижимости и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

18.11.2021 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4943 от 11.09.2009 в связи со сменой арендатора земельного участка.

23.03.2022 предприниматель обратился в Ростовский областной суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.


Решением Ростовского областного суда от 30.06.2022 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030331:6 площадью 79800 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - земельные участки производственных и административных зданий промышленности, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 63 144 942 рубля.

Раскрывая основания настоящего иска, предприниматель указал, что только после вынесения решения суда Шахтинского городского суда от 28.09.2021 № 2-2876/2021 с истцом заключено дополнительное соглашение об изменении и дополнении договора аренды земельного участка № 4943 от 11.09.2009. Данное обстоятельство, по мнению предпринимателя, препятствовало ему обратиться в суд общей юрисдикции с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, что в свою очередь, влекло необходимость внесения предпринимателем арендной платы по договору, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, не соответствовавшей его рыночной стоимости. Требование о взыскании убытков в размере 1293 326 рублей 68 копеек предъявлено в размере переплаченной арендной платы за период с августа 2020 года по январь 2022 года.

Разрешая разногласия сторон, суд полагает законным и обоснованным руководствоваться следующим.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Истец также должен доказать, что предпринял все возможные меры для предотвращения возникновения убытков и уменьшения их размера. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков. При этом удовлетворение иска возможно при наличии совокупности перечисленных выше условий ответственности, для отказа в иске достаточно отсутствия одного из перечисленных выше условий.

Таким образом, в предмет доказывания по требованиям, предъявленным истцом, входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; наличие причинной связи между действиями ответчика и возникшими убытками.


Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов юридического состава убытков влечет необходимость отказа в иске.

В данном случае суд не усматривает наличия совокупности условий, необходимых для удовлетворения требования о взыскании убытков. В частности требования предпринимателя основываются на доводах о невозможности обратиться в суд общей юрисдикции с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Предприниматель полагает, что до замены Комитетом арендатора в договоре аренды земельного участка № 4943 от 11.09.2009 у истца отсутствовали правовые основания требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в виду отсутствия титула на землю.

Как следует из материалов дела между предпринимателем (покупатель) и ОАО «Ростовшахтострой» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО4 10.04.2020 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030331:6.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 3 настоящей статьи ГК РФ закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13,14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на


нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земельного участка независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений, согласно ст.420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 № 18 АП-5990/2013).

При этом исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Из указанного следует, что предприниматель став собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в силу прямого указания закона получил право на приобретение земельного участка на тех же условиях, что и предыдущий собственник объекта недвижимости.

Таким образом, истец имеет статус арендатора земельного участка с момента приобретения объектов недвижимости, расположенных на нем.

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как видно из материалов дела, предприниматель является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030331:6 на основании договора купли – продажи от 10.04.2020, и в силу прямого указания закона с момента приобретения объектов недвижимости приобрел право на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Следовательно, предприниматель как собственник объектов недвижимости на земельном участке, являлся лицом, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Отсутствие факта фиксации предпринимателя в качестве стороны в договоре аренды № 4943 от 11.09.2009 не препятствовало ему оспаривать кадастровую стоимость земельного участка в порядке, установленном законом с момента приобретения прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030331:6, т.е после 31.07.2020 (дата регистрации прав на приобретенное недвижимое имущество в ЕГРН).

Ссылка в исковом заявлении на то, что предприниматель не вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка до изменения стороны в договоре аренды, основана на неверном толковании норм материального права.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.


Указанные разъяснения согласуются и с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (например, Определение от 1 марта 2011 года N 281-О-О).

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 июля 2015 г. N 46-АПГ15-11.

Таким образом, на лицо отсутствие причинно–следственной связи между действиями Комитета по отказу во внесении изменений в договор аренды № 4943 от 11.09.2009 и обращением предпринимателя за оспариванием кадастровой стоимости земельного участка в 2022 году.

С учетом указанных обстоятельств, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины отнесены на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Фаргиева А. И.