Решение от 31 октября 2023 г. по делу № А03-11227/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-11227/2023
31 октября 2023 года
г. Барнаул



Резолютивная часть решения суда изготовлена 25 октября 2023 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 31 октября 2023 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Слепневой Е.К., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвест-плюс» г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Аспект» г.Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1, при участии в деле в качестве третьих, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, г. Барнаул Алтайского края, ФИО3, с. Кокоря Кош-Агачского района Республики Алтай, Администрации города Новоалтайска Алтайского края, г. Новоалтайск Алтайского края (ИНН <***>) и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ИНН <***>), о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома (Секция №2 Р-В1, общая площадь помещений 182,2 кв.м.) по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО4, доверенность от 01.03.2023 года, паспорт, диплом (до перерыва в судебном заседании, после перерыва - не явился),

от ответчика – не явился, извещен,

от третьих лиц – от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю - ФИО5, доверенность № Д – 0287 от 15.12.2021 года, паспорт, удостоверение, диплом (до перерыва в судебном заседании, после перерыва - не явился),

от иных третьих лиц – не явились, извещены,



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-плюс» г. Барнаул Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к ФИО2 г. Барнаул Алтайского края, ФИО3 с. Кокоря Кош-Агачского района Республики Алтай и обществу с ограниченной ответственностью «Аспект» г. Барнаул Алтайского края в лице конкурсного управляющего ФИО1, о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома (Секция №2 Р-В1, общая площадь помещений 182,2 кв.м.) по адресу: <...>.

Определением от 11.09.2023 года суд исключил из числа ответчиков по делу ФИО2 и ФИО3 и привлек их к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Новоалтайска (ИНН <***>) и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ИНН <***>).

Ответчик и иные третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие вышеуказанных лиц.

Ко дню судебного заседания от третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому регистрирующий орган просил учесть положения статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 ст. 1, п.1. ст.9 Закона о регистрации недвижимости, пункт 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и положения статьи 58 Закона о регистрации права на недвижимое имущество.

Суд приобщил к материалам дела отзыв на исковое заявление со стороны третьего лица.

Также от третьего лица - Администрации города Новоалтайска поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие, в котором также указано, что третье лицо против удовлетворения иска не возражает, при условии соблюдения всех нормативов и правил.

Суд приобщил к материалам дела отзыв на исковое заявление со стороны третьего лица.

Судом для предоставления дополнительных доказательств истцом, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв в судебном заседании. После перерыва слушание дела продолжилось прежним составом суда, стороны в судебное заседание не явились.

От истца поступили дополнительные документы.

Суд приобщил к материалам дела документы со стороны истца.

Ранее в материалы дела со стороны ответчика общества с ограниченной ответственностью «Аспект» поступил отзыв на исковое заявление, в котором общество указало, что нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...> (Секция № 2 Р-В1, общая площадь помещений 182,2 кв.м.), относятся к третьей очереди строительства, которая по настоящее время не введена в эксплуатацию. Ответом Ростехнадзора Сибирского управления от 02.12.2020 года № 342-5975 установлен перечень недостатков, которые препятствуют вводу в эксплуатацию третьей очереди строительства, однако, конкурсный управляющий отмечает, что недостатки, которые необходимо устранить не относятся к третьей очереди строительства, в связи с чем, спорные объекты недвижимости находятся в надлежащем состоянии. Кроме того, на выполнении указанных в ответе Ростехнадзора недостатков необходимо более 14 млн. рублей, однако, перспективы заключения договора подряда на выполнения работ по устранению недостатков сводится к нулю, так как ООО «Аспект» признано несостоятельным (банкротом). Таким образом, так как третья очередь строительства не введена в эксплуатацию, у собственников нежилых помещений, в связи с этим имеются препятствия для регистрации права собственности на нежилые объекты недвижимости. Учитывая изложенное, ознакомившись с исковым заявлением ООО «Инвест-плюс», конкурсный управляющий сообщает, что не возражает относительно удовлетворения исковых требований, также согласно статье 156 АПК просит рассмотреть исковое заявления о признании собственности нежилое помещение за ООО «Инвест-плюс» без участия конкурсного управляющего ООО «Аспект».

Заслушав пояснения представителя истца и третьего лица, исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением суда от 28.06.2016 по заявлению ФИО6, г. Барнаул возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Аспект».

Определением суда от 27.01.2017 (резолютивная часть оглашена 24.01.2017) в отношении ООО «Аспект» введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО7. Сведения о введении наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» 11.02.2017.

Определением суда от 28.09.2018 (резолютивная часть объявлена 19.09.2018) в отношении ООО «Аспект» введена процедура финансового оздоровления сроком на два года. Административным управляющим утверждена ФИО1. Сведения о введении процедуры финансового оздоровления опубликованы в газете «Коммерсантъ» 29.09.2018.

Решением арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-8828/2016 от 11.09.2020 (резолютивная часть объявлена 04.09.2020) ООО «Аспект» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего должника утверждена ФИО1.

Определением суда от 14.01.2021 ФИО1 утверждена конкурсным управляющим ООО «Аспект».

Согласно сообщения ЕФРСБ № 11219448 от 11.04.2023 года победителем торгов в том числе по лоту № 2 (Нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома (Секция №2 Р-В1, общая площадь помещений 523,34м2), по адресу: <...>) был признан ФИО3, ИНН: <***> с ценовым предложением 446 00 руб. на основании чего был заключен договор купли-продажи № 1 от 24.03.2023 года. Приобретенный объект ООО «Аспект» был передан покупателю по акту приема-передачи от 18.04.2023 года.

05.06.2023 года между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли - продажи в том числе в отношении: нежилого помещения, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома (Секция №2 Р-В1, общая площадь помещений 182,2м2), по адресу: <...>), согласно акта приема - передачи от 05.06.2023г. приобретенный объект был передан покупателю ФИО2

Далее (продавцом) ФИО2 данный объект недвижимости был 09.06.2023 года продан (покупателю) ООО «Инвест-плюс» в лице директора ФИО8

Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: (нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома (Секция №2 Р-В1, общая площадь помещений 182,2м2), по адресу: <...>).

Общая стоимость продажи имущества составляет 56 000 руб. (п. 3.1 договора).

Согласно акту приема - передачи от 09.06.2023 года ФИО2 (продавец) передал, а ООО «Инвест-плюс» (покупатель) в лице директора ФИО8 принимает нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома (Секция № 2 Р- В1, общая площадь помещений 182,2м2), по адресу: <...>.

Истец полагает, что ООО «Инвест-плюс» по результатам указанной сделки получил право собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома (Секция №2 Р-В1, общая площадь помещений 182,2м2), по адресу: <...>. Однако, нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома (Секция №2 Р-В1, общая площадь помещений 182,2м2), по адресу: <...>, относится к третьей очереди строительства, которая по настоящее время не введено в эксплуатацию, что подтверждается ответом Ростехнадзора Сибирского управления от 02.12.2020 года № 342-5975. Ответом Ростехнадзора также установлен перечень недостатков, которые препятствуют вводу в эксплуатацию третьей очереди строительства.

На выполнение указанных в ответе Ростехнадзора недостатков необходимо более 14 млн. рублей, однако, перспективы заключения договора подряда на выполнение работ для устранения недостатков сводится к нулю, так как ООО «Аспект» признан несостоятельным (банкротом). Таким образом, так как третья очередь строительства не введена в эксплуатацию, в связи с этим имеются препятствия для регистрации права собственности на спорный объект недвижимости. В связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из смысла данной нормы права, следует, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в конкретном случае, в составе земельного массива указанного в договоре.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости лишь в отношениях тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 27.09.2016 № 1748-0, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производимая соответствующим учреждением, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из положений приведенных выше норм в их взаимосвязи объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в том числе признание права собственности.

Таким образом, при разрешении настоящего спора существенным является установление обстоятельств, свидетельствующих о физических и технических характеристиках объекта, позволяющих дать правовую квалификацию отнесения его к объектам недвижимости.

В соответствии со статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судом установлено, что земельный участок, площадью 4835 кв.м, с кадастровым номером 22:69:020330:23, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 10 этажей, местоположение: Алтайский край Новоалтайск, ул. Титова, 12, категория земель - земли населенных пунктов, образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 22:69:000001 площадью 252 124 кв.м, вид разрешенного использования - для комплексного освоен целях жилищного строительства, расположенный в г. Новоалтайске, севернее земель: участка по ул. Индустриальная, 2, именуемый в дальнейшем «Участок» предоставлен ООО «Аспект» в аренду сроком до 29.12.2022 на основании договора аренды земельных участков от 14.10.2013 года № 797-4276 (л.д. 84-89).

На указанном земельном участке, после получения разрешения на строительство от 20.12.2018 № 22-RU2230800-129-2018 возведен объект капитального строительства, входящий в состав имущественного комплекса общей площадью 44396, 60 кв.м. (л.д. 43-45, т.д. 1).

В состав указанного объекта капитального строительства также входит спорное нежилое помещение, на которое ООО «Кадастр 22» выдана выписка из технического паспорта по состоянию на 21.06.2023 года, согласно которой, площадь помещения (нежил.) Н4-1 (Лит. А), расположенного по адресу: <...> подвал - составляет 182,20 кв.м.

Из ответа Ростехнадзора Сибирского управления от 02.12.2020 № 342-5975 следует, что нежилое помещение (Секция №2 Р-В1, общая площадь помещений 182,2м2), относится к третьей очереди строительства, которая по настоящее время не введено в эксплуатацию, ответом Ростехнадзора также установлен перечень недостатков, которые препятствуют вводу в эксплуатацию третьей очереди строительства.

Согласно заключению специалиста ООО «СМР» от 06.07.2023 года (л.д. 104-115), по результатам проведенного обследования объекта исследования, а именно нежилое помещение Лит. А Н4-1 (подвал) жилого дом общей площадью 182,2 кв.м., расположенному по адресу: <...>, согласно «ГОСТ 31937 – 2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» нормативное техническое состояние соответствует 3.10 ГОСТ 31937-2011 и допустимо для введения в эксплуатацию. Соответствует Федеральному закону «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не угрожает жизни и здоровью людей.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, установив фактическую передачу нежилого помещения истцу (подвала), ООО «Инвест Плюс», заключив договор купли-продажи на спорный объект недвижимости и исполнив его условия, суд пришел к выводу, что истец вправе зарегистрировать право собственности на спорное нежилое помещение.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей пунктом 7 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» допускается возможность государственной регистрации прав собственности на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Суд также считает необходимым разъяснить, что настоящее решение по данному делу является основанием для государственной регистрации права собственности ООО «Инвест Плюс» на объект недвижимости.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Инвест-плюс» г. Барнаул Алтайского края на нежилое помещение, общей площадью 182,2 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного жилого дома (Секция №2 Р-В1) по адресу: <...>.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Я.В. Захарова