Решение от 1 декабря 2017 г. по делу № А41-51226/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51226/17
01 декабря 2017 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2017 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Научный исследовательский институт Металер" (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 143132, Московская область, Рузский район, рабочий <...>; дата регистрации: 26.05.2003;

доп.адрес: 127287, <...>) к

Открытому акционерному обществу "Акционерный банк "Пушкино" (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 141202, <...>; дата регистрации: 30.08.1990);

Закрытому акционерному обществу "Стелс" (<***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 129515, <...>; дата регистрации: 01.04.1992);

Обществу с ограниченной ответственностью «Искатель» (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 170100, <...>; дата регистрации: 23.08.2007);

Открытому акционерному обществу коммерческий банк "Юникор" (ИНН <***> ОГРН <***>; юридический адрес: 129515, <...>; дата регистрации: 30.08.2001);

Обществу с ограниченной ответственностью «Руно-92» (ИНН <***>, ОГРН <***> юридический адрес: 129515, <...>; дата регистрации: 22.04.1992)

третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области

- Администрация Рузского городского округа Московской области (143103, <...>);

- Конкурсный управляющий ООО «Искатель» ФИО2 (170100, г.Тверь, ОПС-100, а/я 464)


о признании прав в отношении земельных участков отсутствующими

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "НИИ Металер" (прежнее наименование – ООО «Металер», далее – истец) обратилось в суд с исковым заявлением к ОАО "Акционерный банк "Пушкино", ЗАО "Стелс", ООО «Искатель», ОАО КБ "Юникор", ООО «Руно-92» со следующими требованиями:

1. Признать отсутствующими:

- ипотеку в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор залога имущественных прав от 29.05.2012 г. №819/И, регистрационная запись № 50?50?19/053/2012-389, срок действия ограничения (обременения): с 26.10.2012 г. по 29.01.2014 г.;

- ипотеку в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор залога имущественных прав от 25.05.2012 г. №824/И, регистрационная запись №50-50-19/056/2012-180, срок действия ограничения (обременения): с 19.10.2012 г. по 17.02.2014 г.;

- залог (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ЗАО «Стелс» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве № 2 от 23.12.2011 г., регистрационная запись № 50-50-62/163/2011-241, срок действия ограничения (обременения): с 25.01.2012 г.;

- залог (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ООО «Искатель» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве жилья от 23.12.2011 г. №1, регистрационная запись №50-50-62/163/2011-242, срок действия ограничения (обременения): с 25.01.2012 г.;

- ипотеку в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ОАО «КБ «Юникор» (ИНН <***>), основание регистрации: договор залога прав требования от 15.04.2013 г. №61 КД-2012-3, регистрационная запись №50-50-19/019/2013-116, срок действия ограничения (обременения): с 06.05.2013 г. по 20.11.2015 г.;

- залог (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ООО «Руно-92» (ИНН <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве жилья от 20.02.2012 г. № 3, регистрационная запись № 50-50-19/004/2012-298, срок действия ограничения (обременения): с 07.02.2013 г.

2. Погасить в ЕГРН регистрационные записи:

- № 50-50-19/053/2012-389 об ипотеке в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор залога имущественных прав от 29.05.2012 г. №819/И, срок действия ограничения (обременения): с 26.10.2012 г. по 29.01.2014 г.;

- № 50-50-19/056/2012-180 об ипотеке в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор залога имущественных прав от 25.05.2012 г. №824/И, срок действия ограничения (обременения): с 19.10.2012 г. по 17.02.2014 г.;

- № 50-50-62/163/2011-241 о залоге (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ЗАО «Стелс» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве, № 2 от 23.12.2011 г., регистрационная запись, срок действия ограничения (обременения): с 25.01.2012 г.;

- № 50-50-62/163/2011-242 о залоге (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ООО «Искатель» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве жилья от 23.12.2011 г. №1, срок действия ограничения (обременения): с 25.01.2012 г.;

- № 50-50-19/019/2013-116 об ипотеке в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ОАО «КБ «Юникор» (ИНН <***>), основание регистрации: договор залога прав требования от 15.04.2013 г. №61 КД-2012-3, срок действия ограничения (обременения): с 06.05.2013 г. по 20.11.2015 г.;

- № 50-50-19/004/2012-298 о залоге (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ООО «Руно-92» (ИНН <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве жилья от 20.02.2012 г. №3, срок действия ограничения (обременения): с 07.02.2013 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области, Администрация Рузского городского округа Московской области, Конкурсный управляющий ООО «Искатель» ФИО2.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ОАО КБ "Юникор" не возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ОАО "Акционерный банк "Пушкино", ЗАО "Стелс", ООО «Искатель», ООО «Руно-92», а также третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

В собственности ЗАО «СтройИнвест» находились следующие объекты недвижимости:

- многоквартирные дома, объекты незавершенного строительства, степень готовности 80%, по адресам: ул. Вишневая, д. 1-11), кадастровые номера 50:19:0010201:5107-50:19:0010201:5117;

- хозяйственно-фекальная канализация К1,

- внеплощадочная канализация К2,

- ливневая канализация К2,

- высоконапорный водопровод В1В, внеплощадочный хоз. питьевой В1;

- благоустройство;

- здание трансформаторной подстанции;

- котельная, объект незавершенного строительства, степень готовности 84%, кадастровый номер 50:19:0010201:4664;

- канализационная насосная станция КНС-ЭКО69, объект незавершенного строительства, степень готовности 85%, кадастровый номер 50:19:0010201:4665;

- насосная станция водопровода;

- МРП модульная газорегуляторные пункты;

- очистные сооружения.

Данные объекты недвижимости реализованы на торгах в рамках конкурсного производства в отношении ЗАО «СтройИнвест» (дело о банкростве №А66-12990/12), по итогам которых составлен протокол о результатах в форме публичного предложения №2 от 22.08.2016г.

По итогам торгов заключен договор купли-продажи от 26.08.2016г., и в соответствии с условиями договора купли-продажи истец стал собственником указанных объектов недвижимости.

Поскольку объекты недвижимости находились на земельных участках в государственной неразграниченной собственности, кадастровые номера 50:19:0010201:127 площадью 10 000 кв.м и 50:19:0010201:891 площадью 22 804 кв.м, ООО «Металер» заключило с Администрацией Рузского муниципального района (нынешнее наименование – Администрация Рузского городского округа Московской области) договоры аренды №8 от 06.03.2017г. и №6 от 06.03.2017г.

Как указал истец, договоры заключены без проведения торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Впоследствии истцу стало известно о том, что в отношении земельных участков также зарегистрированы права иных лиц:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:19:0010201:127 – в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино», ЗАО «Стелс», ООО «Искатель», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.05.2017г. (т. 2, л.д. 12)

- в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 – в пользу ОАО «КБ «Юникор» и ООО «Руно-92», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.05.2017г. (т. 2, л.д. 18).

Считая, что указанные записи нарушают права ООО "Металер", последний обратился в адрес ответчиков с предложением погасить записи об их правах на участки во внесудебном порядке.

Оставление предложений без внимания послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям статей 126, 131, 132, 139 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Все имущество должника (за исключением изъятого из оборота), имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, включается конкурсную массу должника.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в ЕГРН.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Исходя из вышеизложенного, с учетом положений названных норм законодательства, следует, что после проведения торгов в форме публичного предложения, в соответствии с Протоколом о результатах торгов от №2 от 26.08.2016г., имущество должника было реализовано, в результате чего истец признан победителем.

Следовательно, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве ЗАО «СтройИнвест» происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и ООО "Научный исследовательский институт Металер" получило недвижимое имущество свободное от каких-либо правопритязаний.

Кроме того, следует учесть и тот факт, что по общему правилу, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя. Соответственно, любой разумный участник гражданского оборота вправе справедливо рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного залогом.

Вместе с тем, согласно выпискам из ЕГРН, на земельные участки, на которых расположено приобретенное имущество, зарегистрированы права иных лиц, ответчиков по настоящему делу:

- ипотека в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино»;

- залог (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ЗАО «Стелс»;

- залог (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ООО «Искатель»

- ипотеку в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ОАО «КБ «Юникор»

- залог (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ООО «Руно-92».

Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (о залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления от залогодателя и залогодержателя, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как указывает истец, в адрес ответчиков было направлено письмо с требованием о погашении регистрационной записи об ипотеке и заоге. Однако от ответчиков какого-либо ответа получено не было, никаких действий по удовлетворению заявленных истцом требований не предпринималось.

В соответствие со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Зарегистрированное обременение нарушает права истца как собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

В соответствии с пунктами 52, 53 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, оспаривание обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременении отсутствующим.

В соответствии с п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со статьями 339, 352 ГК РФ, статьей 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор залога недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Из материалов регистрационного дела в отношении спорных земельных участков следует, что обременения (ипотека и залог) возникли вследствие договоров заключенных в отношении квартир в многоквартирных домах.

Следовательно, запись об ипотеке в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:19:0010201:127 и 50:19:0010201:891 внесена в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Аналогичная позиция изложена в ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно:

- в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) возникает залог в отношении строящегося объекта недвижимости, а также в отношении земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

Поскольку ЗАО «Стройинвест» обладало правами аренды в отношении земельных участков 50:19:0010201:127, 50:19:0010201:891, на которых расположены объекты незавершенного строительства, данное право после проведения торгов и отчуждения объектов незавершенного строительства также выбыло из конкурсной массы, поскольку в силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Суд приходит к выводу, что поскольку недвижимое имущество ЗАО «СтройИнвест» реализовано в ходе торгов в рамках конкурсного производства и покупатель ООО «Научный исследовательский институт Металер» приобрел имущество, не обремененное залогом, в силу ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, также не обременные залогом.

Кроме того, Определением Арбитражного суда Тверской области от 30.10.2017 г. по делу №А66-12990/2012 конкурсное производство в отношении ЗАО «Стройинвест» завершено.

Таким образом, в настоящее время требования всех кредиторов ЗАО «Стройинвест», независимо от того, были они включены или не были включены в реестр кредиторов, считаются погашенными. С завершением конкурсного производства в отношении должника прекращаются все залоги, обеспечивающие удовлетворение требований кредиторов такого должника.

Руководствуясь положениями статей 304, 339, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (о залоге недвижимости)", пунктами 52, 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд пришел к выводу о том, что правовых оснований для обременения земельных участков с кадастровыми номерами 50:19:0010201:127 и 50:19:0010201:891 в пользу ответчиков в настоящее время не имеется.

Однако запись об ипотеке остается непогашенной, ответчики формально числятся залогодержателями, а истец не имеет возможности свободно распоряжаться указанными земельными участками, в связи с чем заявленные требования о признании отсутствующими ипотеки и залога в силу закона подлежат удовлетворению, а соответствующие записи подлежат погашению.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

1. Требования ООО "Научный исследовательский институт Металер" удовлетворить.

Признать отсутствующими:

- ипотеку в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор залога имущественных прав от 29.05.2012 г. №819/И, регистрационная запись № 50?50?19/053/2012-389, срок действия ограничения (обременения): с 26.10.2012 г. по 29.01.2014 г.;

- ипотеку в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор залога имущественных прав от 25.05.2012 г. №824/И, регистрационная запись №50-50-19/056/2012-180, срок действия ограничения (обременения): с 19.10.2012 г. по 17.02.2014 г.;

- залог (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ЗАО «Стелс» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве № 2 от 23.12.2011 г., регистрационная запись № 50-50-62/163/2011-241, срок действия ограничения (обременения): с 25.01.2012 г.;

- залог (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ООО «Искатель» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве жилья от 23.12.2011 г. №1, регистрационная запись №50-50-62/163/2011-242, срок действия ограничения (обременения): с 25.01.2012 г.;

- ипотеку в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ОАО «КБ «Юникор» (ИНН <***>), основание регистрации: договор залога прав требования от 15.04.2013 г. №61 КД-2012-3, регистрационная запись №50-50-19/019/2013-116, срок действия ограничения (обременения): с 06.05.2013 г. по 20.11.2015 г.;

- залог (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ООО «Руно-92» (ИНН <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве жилья от 20.02.2012 г. № 3, регистрационная запись № 50-50-19/004/2012-298, срок действия ограничения (обременения): с 07.02.2013 г.

2. Погасить в ЕГРН регистрационные записи:

- № 50-50-19/053/2012-389 об ипотеке в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор залога имущественных прав от 29.05.2012 г. №819/И, срок действия ограничения (обременения): с 26.10.2012 г. по 29.01.2014 г.;

- № 50-50-19/056/2012-180 об ипотеке в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ОАО «Акционерный банк «Пушкино» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор залога имущественных прав от 25.05.2012 г. №824/И, срок действия ограничения (обременения): с 19.10.2012 г. по 17.02.2014 г.;

- № 50-50-62/163/2011-241 о залоге (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ЗАО «Стелс» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве, № 2 от 23.12.2011 г., регистрационная запись, срок действия ограничения (обременения): с 25.01.2012 г.;

- № 50-50-62/163/2011-242 о залоге (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:127 в пользу ООО «Искатель» (ИНН: <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве жилья от 23.12.2011 г. №1, срок действия ограничения (обременения): с 25.01.2012 г.;

- № 50-50-19/019/2013-116 об ипотеке в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ОАО «КБ «Юникор» (ИНН <***>), основание регистрации: договор залога прав требования от 15.04.2013 г. №61 КД-2012-3, срок действия ограничения (обременения): с 06.05.2013 г. по 20.11.2015 г.;

- № 50-50-19/004/2012-298 о залоге (в силу закона) в отношении земельного участка 50:19:0010201:891 в пользу ООО «Руно-92» (ИНН <***>), основание регистрации: договор участия в долевом строительстве жилья от 20.02.2012 г. №3, срок действия ограничения (обременения): с 07.02.2013 г.

2. Взыскать с ОАО "Акционерный банк "Пушкино" в пользу ООО "Научный исследовательский институт Металер" расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

3. Взыскать с ЗАО "Стелс" в пользу ООО "Научный исследовательский институт Металер" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

4. Взыскать с ООО "Искатель" в пользу ООО "Научный исследовательский институт Металер" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

5. Взыскать с ООО "Руно-92" в пользу ООО "Научный исследовательский институт Металер" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

6. Взыскать с ОАО коммерческий банк "Юникор" в пользу ООО "Научный исследовательский институт Металер" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья Кузьмина О.А.