Решение от 25 октября 2024 г. по делу № А40-137637/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-137637/23-180-1096
25 октября 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОССТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ №4" (392024, ТАМБОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТАМБОВ ГОРОД, МИЧУРИНСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 148, ЭТ/ОФ 2/9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.01.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

О взыскании 92 165 124 руб. 59 коп. задолженности, из них: 75 638 769 руб. 67 коп. неосновательное обогащение, 16 526 354 руб. 92 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 28.02.2023 по 14.10.2024, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 15.10.2024 по день фактического исполнения

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 15.04.2024г., ФИО2, дов. от 15.04.2024г.

От ответчика – ФИО3, дов. №ДГИ-Д-1688/23 от 11.12.2023г.

От экспертной организации – ФИО4 (паспорт)

После перерыва в судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 15.04.2024г., ФИО2, дов. от 15.04.2024г.

От ответчика – ФИО3, дов. №ДГИ-Д-1688/23 от 11.12.2023г.


Судебное заседание проводилось с перерывом с 02.10.2024 по 14.10.2024



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения размера исковых требований о взыскании 92 165 124 руб. 59 коп. задолженности, из них: 75 638 769 руб. 67 коп. неосновательное обогащение, 16 526 354 руб. 92 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 28.02.2023 по 14.10.2024, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 15.10.2024 по день фактического исполнения.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что между Департаментом городского имущества г. Москвы и АО «Мосстроймеханизация №4» был заключен договор аренды № М-03-036289 от 05.10.2011 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002007:16, расположенного по адресу <...>, площадью 64920 кв. м. (далее по тексту - Земельный участок, Приложение 2).

17 февраля 2017 г. заключено дополнительное соглашение к Договору (далее по тексту - Соглашение, Приложение 3). Согласно п. 1.1 Соглашения Земельный участок предоставляется в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства. Договор заключен сроком до 29 декабря 2022 года.

Расчет арендной платы по Договору установлен Приложением 1 к Соглашению.

Арендная плата по Договору аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 50,0 % от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления (восемьсот семьдесят девять миллионов четыреста двадцать девять тысяч четыреста пятьдесят) рублей.

За второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 4.12 Соглашения арендная плата за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции), подлежит уплате в рассрочку, вносится ежеквартально равными платежами.

Истец ссылается на то, что договор аренды прекращен, при этом на стороне Ответчика возникло неосновательное обогащение, связанное с неверным расчётом арендной платы за второй, четвертый, пятый год Аренды.

Оплата за второй и последующие году аренды производилась по лицевому счету № М-03-036289-001.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

22 декабря 2022 Истцом была направлена претензия в адрес Ответчика с требованием о взыскании 74 671 588,74 неосновательного обогащения.

Размер неосновательного обогащения обусловлен следующими обстоятельствами.

На земельном участке ответчиком построено несколько многоквартирных домов. Во всех многоквартирных домах на земельном участке зарегистрировано право собственности на жилые помещения.

Земельный участок был предоставлен в целях проектирования и строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 25 апреля 2016 г. № RU77-125000-019547, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); деловое управление (4.1); объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2); общественное питание (4.6); дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1); обслуживание автотранспорта (4.9) (п. 1.1 Соглашения).

Согласно выписке из ЕГРН на Земельном участке расположено 5 многоквартирных домов (далее - МКД).

Многоквартирные дома были введены в эксплуатацию, в каждом из домов было зарегистрировано право собственности на жилое помещение, что подтверждается выписками из ЕГРН:

Кадастровый номер и адрес многоквартирного дома

Дата первой регистрации права собственности

Кадастровый номер Жилого помещения

77:03:0002007:4222, ул. Амурская, д. 1А, к. 2.

29.07.2020

77:03:0002007:4496

77:03:0002007:2165 ул. Амурская, д. 1 А, к. 4.

06.08.2020

77:03:0002007:2879

77:03:0002007:5758 ул. Амурская, д 1А, корп 5.

04.02.2021

77:03:0002007:6355

77:03:0002007:2911 ул. Амурская, д. 1А, к. 1.

17.02.2021

77:03:0002007:3253

77:03:0002007:6577 ул. Амурская, д 1А, корп 3.

07.04.2021

77:03:0002007:6853

Помимо этого, на земельном участке находится нежилое здание с к.н. 77:03:0002007:6576, адрес Москва, муниципальный округ Гольяново вн.тер.г., ул. Амурская, д 1 А, строен 11. Здание представляет собой детское дошкольное учреждение и школу и принадлежит Обществу на праве собственности.

Также на Земельном участке Общество построило две подземные автостоянки, входящие в состав многофункционального жилого комплекса (к.н. 77:03:0002007:3407, к.н. 77:03:0002007:5131)

Таким образом, на Земельном участке находятся 5 многоквартирных домов, две подземные парковки и школа.

Учитывая даты регистрации права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, части площади Земельного участка необходимые для их эксплуатации переходили в общее имущество многоквартирного дома.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как указано в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Определениями Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 07.02.2014 №ВАС-654/14 по делу №А60-21163/2012, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 №305-ЭС16-16174 по делу №А40-130924/2014, от 06.02.2015 №301-ЭС14-7888 по делу №А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства

При этом, не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата на ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

На земельном участке расположено 5 Многоквартирных домов, право собственности на жилые помещения в этих домах было зарегистрировано в разное время. С момента регистрации права собственности часть Земельного участка переходила в долевую собственность собственников помещений в МКД. То есть с момента регистрации права собственности на помещение в МКД, Договор аренды прекращался в части площади Земельного участка, необходимой для эксплуатации данного МКД, и эта площадь переходила в общую долевую собственность.

Договор аренды Земельного участка прекращался в части площадей, необходимых для эксплуатации МКД вплоть до 07.04.2021 г. (последняя из дат регистрации права собственности в МКД).

Кроме того, на участке находится Здание с к.н. 77:03:0002007:6576, (школа), принадлежащие Обществу на праве собственности. То есть в части земельного участка, необходимого для эксплуатации школы арендные отношения сохранялись.

При этом, 12.10.2021 г. был поставлен на кадастровый учет Земельный участок под зданием школы: Земельный участок площадью 6 263, к.н. 77:03:0002007:7194, имеющий адресный ориентир: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Гольяново, улица Амурская, земельный участок 1 А/11.

Данный Земельный участок (далее - Земельный участок под школой) был предоставлен Обществу по Договору аренды № М-03-057778 от 28.02.2022 г.

Согласно п. 4.2 Договора аренды Земельного участка под школой Арендная плата начисляется с 12 октября 2021 г. (с даты постановки земельного участка на государственный кадастровый учет).

Обязанность по оплате арендных платежей за весь Земельный участок была полностью прекращена 12.10.2021 г. - с момента начала начисления арендной платы за Земельный участок под школой.

Пропорционально сокращению площади арендуемого земельного участка сокращалась арендная плата по Договору.

Для определения размера площадей, необходимых для эксплуатации каждого МКД по заказу Общества АНО «ЭК «Синергия» был подготовлено Заключение специалиста в области землеустроительных исследований от 28 августа 2022 г.

Кроме того, в рамках рассмотрения дела по ходатайству истца определением от 02.02.2024 Суд назначил судебную экспертизу с осмотром объекта, поручил проведение экспертизы ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО4 ФИО5 и поставил перед экспертами следующие вопросы:

1. Какова площадь и границы земельного участка (в границах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002007:16), необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:2911, расположенного по адресу: <...>?

2. Какова площадь и границы земельного участка (в границах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002007:16), необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:4222, расположенного по адресу: <...>?

3. Какова площадь и границы земельного участка (в границах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002007:16), необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:6577, расположенного по адресу: г. Москва, муниципальный округ Гольяново вн.тер. г., ул. Амурская, д 1А, корп. 3?

4. Какова площадь и границы земельного участка (в границах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002007:16), необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:2165, расположенного по адресу: <...>?

5. Какова площадь и границы земельного участка (в границах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002007:16), необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:5758, расположенного по адресу: Москва, муниципальный округ Гольяново вн.тер. г., ул Амурская, д 1А, корп. 5?

16.04.2024 в суд поступило Заключение экспертов, согласно которого:

Для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:2911, расположенного по адресу: <...>, необходим земельный участок площадью 3779 кв.м (см. чертеж №1), в границах, координаты характерных точек которых приведены в таблице №1.

Для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:4222, расположенного по адресу: <...>, необходим земельный участок площадью 5264 кв.м (см. чертеж №1), в границах, координаты характерных точек которых приведены в таблице №2.

Для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:6577, расположенного по адресу: г. Москва, муниципальный округ Гольяново вн.тер. г., ул. Амурская, д 1А, корп. 3, необходим земельный участок площадью 5282 кв.м (см. чертеж №1), в границах, координаты характерных точек которых приведены в таблице №3.

Для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:2165, расположенного по адресу: <...>, необходим земельный участок ощадью 5473 кв.м (см. чертеж №1), в границах, координаты характерных точек которых приведены в таблице №4.

Для эксплуатации многоквартирного дома с кадастровым номером 77:03:0002007:5758, расположенного по адресу: Москва, муниципальный округ Гольяново вн.тер. г., ул. Амурская, д. 1А, корп. 5, необходим земельный участок площадью 5646 кв.м (см. чертеж №1), в границах, координаты характерных точек которых приведены в таблице №5.

С учетом выводов экспертов, истцом произведен расчет неосновательного обогащения, размер которого составляет 75 638 769 руб. 67 коп.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Истец указывает на то, что после прекращения Договора аренды (12.10.2021 г.) Департамент удерживал переплату, в связи с чем истец просит взыскать проценты за период с 13.10.2021 по 03.07.2024 в размере 18 680 522 руб. 62 коп.

Согласно п.3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств. Контррасчет Департамента суд не может признать обоснованным, учитывая, что Департамент последовательно исключает только площади земельных участков, необходимые для эксплуатации многоквартирных домов без учета территории общего пользования, необходимой для эксплуатации всех исследуемых многоквартирных домов.

Между тем, согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, а также п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно ч. 3 ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (пп. «е», «ж» п. 2) в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно Заключению Экспертизы (стр. 21) на части земельного участка площадью 33 213 кв. м. расположены объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, элементы благоустройства, озеленения, спортивные и детские площадки. Согласно представленной проектной документации, указанные объекты на территории общего пользования создавались в рамках строительства «Многофункционального жилого комплекса», по адресу: <...>, и входят в состав общего имущества собственников жилых помещений в исследуемых многоквартирных домах, согласно положениям ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, из расчета Департамента следует, что объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, элементы благоустройства, озеленения, спортивные и детские площадки, расположенные на части земельного участка площадью 33 213 кв. м. не учитываются.

Суд соглашается с доводами истца о том, что такой подход противоречит Заключению экспертизы, а также нарушает права жильцов - собственников жилых помещений в МКД.

Проверив расчет истца, суд приходит к выводу, что он выполнен верно, с учетом вступивших в законную силу судебных актом об установлении кадастровой стоимости.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по части требований не подтверждаются материалами дела. Департамент исчисляет срок исковой давности с момента уплаты арендной платы по платёжным поручениям от 24.07.2018 до 09.01.2020, но на момент уплаты Истец не знал и не мог знать о неосновательном обогащении (переплате арендной платы по договору аренды).

Исковое заявление поступило в суд 20.06.2023 г.

За период с 10.03.2018 по 31.12.2018 г. неосновательное обогащение (переплата по договору аренды) на стороне Ответчика возникло с 19.01.2021 - момент вступления в законную силу решения Московского городского суда от 09.12.2019 по делу № За-3961/2020, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 1 978 567 000 руб., применяемой с 01.01.2018. Узнать о наличии неосновательного обогащения в результате применения при расчете арендной платы неверной кадастровой стоимости Истец мог не раньше вступления в законную силу решения суда об оспаривании кадастровой стоимости.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине и по экспертизе распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 8, 12, 395, 1102, 1107 ГК РФ, ст. 9, 65, 68, 71, 110, 167-170, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МОССТРОЙМЕХАНИЗАЦИЯ №4" (392024, ТАМБОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТАМБОВ ГОРОД, МИЧУРИНСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 148, ЭТ/ОФ 2/9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.01.2003, ИНН: <***>) 92 165 124 руб. 59 коп. задолженности, из них: 75 638 769 руб. 67 коп. неосновательное обогащение, 16 526 354 руб. 92 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 28.02.2023 по 14.10.2024, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 15.10.2024 по день фактического исполнения, 200 000 руб. расходов по госпошлине и 250 000 руб. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Т.А. Ламонова