Решение от 18 декабря 2018 г. по делу № А40-206864/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-206864/18
19 декабря 2018 г.
г. Москва


97-1478

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2018 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Седых А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению МЕЖРЕГИОНАЛЬНОГО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ТАМБОВСКОЙ И ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТЯХ (ОГРН1096829003974, ИНН <***>, 392000, <...> дата регистрации: 01.07.2009г.)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГРОБИЗНЕС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 119048, <...> дата регистрации: 23.12.2014г.)

о взыскании 6 045 571 руб. 18 коп.

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГРОБИЗНЕС ДЕВЕЛОПМЕНТ"

к МЕЖРЕГИОНАЛЬНОМУ ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ТАМБОВСКОЙ И ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТЯХ

о признании недействительным уведомления МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях от 26.01.2017г. №344-02.2 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке как несоответствующему п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ и Постановления Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582.

о взыскании 6 045 571 руб. 18 коп.

при участии: от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО1 – по дов. № 157 от 08.11.2018 г.,

от ответчика (истца по встречному иску) – не явился.

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств в размере 6 045 571 руб. 18 коп. по договору аренды № 34 от 05.08.2015г., из которых: 5 316 726 руб. 83 коп. – арендная плата, 728 844 руб. 35 коп. – пени.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору со ссылками на положения ст.ст. 309, 310, 611, 614 ГК РФ.

Определением от 18 октября 2018г. судом принят к производству встречный иск о признании недействительным уведомления МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях от 26.01.2017г. №344-02.2 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке как несоответствующему п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ и Постановления Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что на дату направления и получения уведомления об изменении арендной платы, истец по встречному иску уже не был арендатором по договору № 34 по причине заключения договора перенайма 03.11.2016г. с ООО "БизнесАльтернатива". Также истец со ссылками на п. 2 ст. 3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001г. № 137-ФЗ считает, что между истцом и ответчиком сохраняются ранее возникшие правоотношения по договору аренды между ответчиком по встречному иску и ФГУП «Ракшинское» РАСН и п. 3.4.2 договора аренды противоречит указанной норме права.

Ответчик по встречному иску возражал против удовлетворения встречного иска по основаниям отзыва на встречный иск.

Суд, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими отклонению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 68:09:3800000:0001, площадью 6155 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местоположение) объекта: Тамбовская область, Моршанский район, ГУП ОПХ «Ракшинское».

05.08.2015 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области (далее - Арендодатель, Истец) и ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - Арендатор) в лице конкурсного управляющего ФИО2 заключен договор аренды №34 находящегося в собственности земельного участка (далее - Договор).

В соответствии с условиями договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 68:09:3800000:0001, общей площадью 59490000 кв.м., расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Тамбовская область, Моршанский район, ГУП ОПХ «Ракшинское», с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, в границах указанных в кадастровом паспорте участка,

05.08.2015г. был подписан акт приема-передачи участка, в соответствии с которым, Арендодатель передал, а Арендатор принял вышеуказанный земельный участок.

Годовой размер арендной платы за участок рассчитывался в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. №137-Ф3 и составлял на момент заключения договора 1 154 700 руб. (п. 3.1. Договора).

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала (в случае, неполного срока действия договора в квартале соответственно количеству дней в данном квартале), путем перечисления на счет, указанный в Приложении №3 к Договору (п. 3.2. Договора).

19.01.2016г. заключено Соглашение о внесении изменений в договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 05.08.2015 г. №34, которым внесены изменения в подпункт 1.1. пункта 1 Договора, дополнен пункт 1Договора подпунктом 1.3. В связи с внесенными в Договор изменениями годовой размер арендной платы составил 1 194 685,50 руб. (уведомление от 23.03.2016 г. №1383-02.2).

В п. 3.4. Договора предусмотрены основания изменения размера арендной платы, в том числе, в одностороннем порядке арендодатель вправе изменить арендную плату без согласия арендатора и без заключения дополнительного соглашения к договору в случае смены арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук на иное лицо. При этом размер годовой арендной платы рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, и изменяется ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, которые применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, а также в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще, чем 1 раз в год.

08.06.2016 г. между ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО

«Агробизнес Девелопмент» заключен договор об отступном №8-06/2016. Предметом договора об отступном в том числе, являлось право аренды земельного участка в федеральной собственности, возникшее на основании договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №34 от 05.08.2015 г. (дата регистрации

22.06.2016 г.).

26.01.2017 г. в соответствии с п. 3.4.2 Договора аренды от 05.08.2015 г. №34 находящегося в федеральной собственности земельного участка и отчетом №148/16 от 21.11.2016 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка был направлен уточненный расчет арендной платы за 2016 г. Размер арендной платы за период с 22.06.2016г. по 15.11.2016 г. составил 5 795 010,17 руб.

С учетом частичной оплаты ответчиком задолженности в размере 478 283,34 руб., задолженность по арендной плате за период с 22.06.2016 г. по 15.11.2016 г. составила 5 316 726,83 руб.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно ст.310 Гражданского кодекса РФ не допускаются.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст.ст. 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ).

За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесения арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются порядке, предусмотренном п. 3.2. Договора (п. 5.2. Договора).

Согласно расчету истца, пени составляет 728 844,35 руб., начисленные за период с 11.09.2016г. по 15.11.2016г.

Таким образом, поскольку ответчик не представил доказательства своевременной оплаты арендной платы, то суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 316 726,83 руб. и пени в размере 728 844,35 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не соглашается с доводами истца о встречному иску по следующим основаниям.

Уведомления от 26.01.2017 г. №344-02.2 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области направил в адрес ООО «Агробизнес Девелопмент» расчет арендной платы за 2016г. по договору аренды № 34 от 05.08.2015г. в соответствии с отчетом № 148/16 от 21.11.2016г. об оценке рыночной стоимости земельного участка. Арендная плата составила 5 795 010 руб. 17 коп.

В п. 3.4.2 Договора предусмотрены основания изменения размера арендной платы, в том числе, в одностороннем порядке арендодатель вправе изменить арендную плату без согласия арендатора и без заключения дополнительного соглашения к договору в случае смены арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук на иное лицо. При этом, размер годовой арендной платы рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, и изменяется ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, которые применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, а также в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще, чем 1 раз в год.

19.01.2016 г. было подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 05.08.2015 г. №34, в соответствии с которым изменена площадь земельного участка с 59490000 кв.м. на 61550000 кв.м.

В силу ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-Ф3 юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Льготный размер арендной платы, который устанавливается для юридических лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участков с целью не нарушения одного из принципов, установленных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а именно принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Из буквального толкования нормы п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-Ф3 следует, что под льготный порядок расчета арендной платы подпадают только случаи переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а не по иной причине. При этом переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должны юридические лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ юридических лиц.

Таким образом, предусмотренная в этой норме льгота применяется только к лицам, которые непосредственно переоформили право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и следовательно, обладали земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя (или без согласия собственника участка при условии его уведомления в соответствии со ст. 22 ЗК РФ) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Перемена лица в арендном обязательстве, в том числе на основании ст. 409 ГК РФ, означает, что вместо арендатора в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются.

В результате заключения соглашения об отступном, в арендном обязательстве появилось новое лицо - ООО «Агробизнес Девелопмент».

При этом новое лицо не становится стороной правоотношений, возникших при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. ООО «Агробизнес Девелопмент» не обладало земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, и как следствие, не переоформляло право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка.

Следовательно, льготный порядок расчета арендной платы не может распространяться на лицо, к которому в связи с заключением соглашения об отступном, перешли в полном объеме права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды, заключенного в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В данном случае создаются необоснованные предпочтения тем юридическим лицам, которые в результате совершения гражданско-правовых сделок приобретают земельные участки, которые когда-либо принадлежали предприятиям на праве постоянного (бессрочного) пользования, при том, что иные арендаторы земельных участков, оплачивают арендную плату исходя из рыночной стоимости земельных участков.

Довод ООО «Агробизнес Девелопмент» о направлении уведомления после того, как был заключен договор об отступном с ООО «Бизнесальтернатива» суд считает несостоятельным, поскольку требование об уплате задолженности касается периода до заключения договора об отступном с ООО «Бизнесальтернатива» и не освобождает от уплаты за пользование земельным участком по договору аренды.

На дату рассмотрения спора решение Арбитражного суда Тамбовской области по делу №А64-5197/2017 не вступило в законную силу.

Дело № А64-5197/17 рассмотрено в отношении правоотношений между истцом по первоначальному иску и лица, не участвующего в настоящем деле ООО "БизнесАльтернатива".

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и для отказа в удовлетворении встречного иска.

Расходы по госпошлине возлагаются на сторон в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 8, 11, 12, 309-310, 611, 614 ГК РФ, ст.ст. 4, 64-68, 71, 75, 123, 156, 167-171, 176, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГРОБИЗНЕС ДЕВЕЛОПМЕНТ" в пользу МЕЖРЕГИОНАЛЬНОГО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ТАМБОВСКОЙ И ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТЯХ денежные средства в размере 6 045 571 (шесть миллионов сорок пять тысяч пятьсот семьдесят один) руб. 18 коп., из которых: 5 316 726 руб. 83 коп. – арендная плата, 728 844 руб. 35 коп. – пени.

Во встречном иске отказать в полном объеме.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГРОБИЗНЕС ДЕВЕЛОПМЕНТ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 53 227 (пятьдесят три тысячи двести двадцать семь) руб. 86 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г.Китова