Решение от 14 марта 2023 г. по делу № А31-5809/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А31-5809/2021
г. Кострома
14 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 марта 2023 года

В судебном заседании 10.02.2023 был объявлен перерыв до 17.02.2023

Судья Арбитражного суда Костромской области Сергушова Татьяна Валерьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Костромского муниципального района Костромской области, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия», Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора № 1 аренды земельного участка от 03.02.2017 и взыскании 132414 руб. 70 коп. задолженности, 7674 руб. 58 коп. неустойки,

по иску Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Костромского муниципального района Костромской области, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия», Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора № 2 аренды земельного участка от 03.02.2017 и взыскании 356316 руб. 51 коп. задолженности, 44196 руб. 51 коп. неустойки,

третье лицо: Администрация Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (ИНН: <***>, ОГРН <***>), Администрация Костромского муниципального района Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

без участия в судебном заседании лиц, участвующих в деле (до и после перерыва),

установил:

Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Костромского муниципального района Костромской области, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия», Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора № 1 аренды земельного участка от 03.02.2017 и взыскании 132414 руб. 70 коп. задолженности, 7674 руб. 58 коп. неустойки.

Определением суда от 19.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В судебном заседании 09.09.2021 представитель истца в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил правовое основание исковых требований.

Уточнение иска в данной части было принято судом к рассмотрению (определение от 09.09.2021).

Определением суда от 13.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Костромского муниципального района Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением от 30.11.2021 с настоящим делом объединено делом № А31-5811/2021 по иску Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Костромского муниципального района Костромской области, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия», Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора № 2 аренды земельного участка от 03.02.2017 и взыскании 356316 руб. 51 коп. задолженности, 44196 руб. 51 коп. неустойки.

Истец отказался от иска в части расторжения договоров, просит суд взыскать с ООО «Стратегия» задолженность по договору аренды № 1 от 03.02.2017 в общей сумме 140089 руб. 28 коп., из которых: задолженность по арендной плате 132414 руб. 70 коп. и пени 7674 руб. 58 коп., и по договору аренды № 2 от 03.02.2017 в общей сумме 400513 руб. 02 коп., из которых: задолженность по арендной плате 356316 руб. 51 коп. и пени 44196 руб. 51 коп.

В судебное заседание истец явку представителя не обеспечил, направил ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Ответчик явку в судебное заседание не обеспечил, ранее представил отзыв, дополнения к отзыву на иск. Иск не признает. Считает, что арендная плата по договорам аренды земельного участка подлежит исключению из расчетов за 3 года 10 месяцев.

После перерыва, объявленного в порядке ст.163 АПК РФ, судебное заседание продолжено 17.02.2023. Участники процесса явку не обеспечили.

Определением суда (резолютивная часть от 17.02.2023) производство по делу в части исковых требований о расторжении договора № 1 аренды земельного участка от 03.02.2017 и договора № 2 аренды земельного участка от 03.02.2017 прекращено.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

1. Между Администрацией Кузьмищенского сельского поселения (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стратегия» (Арендатор) был заключен договор № 1 аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения территории от 03.02.2017.

В соответствии с которым Арендодатель предоставил Арендатору земельный участок с кадастровым номером 44:07:060201:620, площадью 11703+/-23 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Костромская область, Костромской район, д. Башутино, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: жилая застройка.

Земельный участок передан Арендатору Арендодателем по передаточному акту 03.02.2017 в аренду.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 09.03.2017 № 44-07:060201:620-44/001/2017-2.

Срок действия Договора устанавливается с 03.02.2017 по 03.02.2022 (пункт 9.1 Договора).

С 01.01.2019 распоряжение земельными участками осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Арендатором заключен договор с Администрацией Кузьмищенского сельского поселения от 03 февраля 2017 года № 1 о комплексном освоении территории (п. 1.3. договора).

Согласно п. 2.1. договора, установленный на основании аукционной документации по результатам оценки рыночной стоимости, первый арендный платеж по настоящему договору аренды земельного участка в сумме 271000 руб. признается платой за первый месяц аренды, который Арендатор обязуется внести в следующем порядке:

2.1.1. сумма задатка в размере 54200 руб., перечисленная Арендатором в соответствии с условиями участия в аукционе, засчитывается в сумму первого арендного платежа, внесенным на момент заключения договора аренды земельного участка;

2.1.2. остальная, подлежащая уплате сумма первого арендного платежа в размере 216800 руб., должна быть внесена Арендатором единовременным платежом в течение 10 календарных дней с момента заключения договора аренды земельного участка.

На основании пункта 2.2 Договора, внесение арендной платы за пользование земельным участком (кроме первого арендного платежа) за последующие месяцы осуществляется равными долями ежеквартально не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала.

Размер годовой арендной платы за 2017 год земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, рассчитан в соответствии Постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условия и сроки внесения арендной за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», и составляет 60137 руб. 14 коп. за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона.

Арендная плата за использование земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, налоговых ставок земельного налога, коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, установленными нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) нормативными правовыми актами Костромской области, муниципальными правовыми актами (п. 2.5. Договора).

Размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию Арендодателя не чаще одного раза в год в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором. Об изменении размера арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора в письменном виде не менее, чем за 10 дней до момента внесения изменений (п. 2.6. Договора).

В адрес ответчика направлялось уведомление № 2978-з от 18.04.2019 об изменении размера арендной платы на 2019 год, которая составила 86796 руб., уведомление № 2721-з от 25.03.2020 об изменении размера арендной платы на 2020 год, которая составила 90267 руб. 84 коп.

Таким образом, сумма долга по арендной плате за период с 01.04.2019 по 30.09.2020 составила 132414 руб. 70 коп. Расчет долга представлен истцом в дело.

Согласно п. 2.7. договора предусмотрено, что пеня за каждый день просрочки внесения арендной платы определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

За несвоевременную оплату арендной платы ответчику на основании пункта 2.7. договора начислена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Сумма пени за период с 02.01.2019 по 30.09.2020 составила 7674 руб. 58 коп.

В адрес ответчика истцом направлялась претензия от 03.11.2020 с указанием на наличие задолженности по договору аренды и предложением в добровольном порядке оплатить задолженность по арендной плате.

2. Между Администрацией Кузьмищенского сельского поселения (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стратегия» (Арендатор) был заключен договор № 2 аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения территории от 03.02.2017.

В соответствии с которым Арендодатель предоставил Арендатору земельный участок с кадастровым номером 44:07:060201:621, площадью 31958+/-45 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Костромская область, Костромской район, д. Башутино, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: жилая застройка.

Земельный участок передан Арендатору Арендодателем по передаточному акту 03.02.2017 в аренду.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 09.03.2017 № 44-07:060201:621-44/001/2017-2.

Срок действия Договора устанавливается с 03.02.2017 по 03.02.2022 (пункт 9.1 Договора).

С 01.01.2019 распоряжение земельными участками осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Арендатором заключен договор с администрацией Кузьмищенского сельского поселения от 03 февраля 2017 года № 1 о комплексном освоении территории (п. 1.3. договора).

Согласно п. 2.1. договора, установленный на основании аукционной документации по результатам оценки рыночной стоимости, первый арендный платеж по настоящему договору аренды земельного участка в сумме 740000 руб. признается платой за первый месяц аренды, который Арендатор обязуется внести в следующем порядке:

2.1.1. сумма задатка в размере 148000 руб., перечисленная Арендатором в соответствии с условиями участия в аукционе, засчитывается в сумму первого арендного платежа, внесенным на момент заключения договора аренды земельного участка;

2.1.2. остальная, подлежащая уплате сумма первого арендного платежа в размере 592000 руб., должна быть внесена Арендатором единовременным платежом в течение 10 календарных дней с момента заключения договора аренды земельного участка.

На основании пункта 2.2 Договора, внесение арендной платы за пользование земельным участком (кроме первого арендного платежа) за последующие месяцы осуществляется равными долями ежеквартально не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала.

Размер годовой арендной платы за 2017 год земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, рассчитан в соответствии Постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условия и сроки внесения арендной за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», и составляет 164219 руб. 67 коп. за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона.

Арендная плата за использование земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, налоговых ставок земельного налога, коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, установленными нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) нормативными правовыми актами Костромской области, муниципальными правовыми актами (п. 2.5. Договора).

Размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию Арендодателя не чаще одного раза в год в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором. Об изменении размера арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора в письменном виде не менее, чем за 10 дней до момента внесения изменений (п. 2.6. Договора).

В адрес ответчика направлялось уведомление № 2979-з от 18.04.2019 об изменении размера арендной платы на 2019 год, которая составила 237041 руб., уведомление № 2721/2-з от 25.03.2020 об изменении размера арендной платы на 2020 год, которая составила 246522 руб. 64 коп.

Таким образом, сумма долга по арендной плате за период с 01.04.2019 по 30.09.2020 составила 356316 руб. 51 коп.

Согласно п. 2.7. договора предусмотрено, что пеня за каждый день просрочки внесения арендной платы определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

За несвоевременное перечисление арендной платы ответчику на основании пункта 2.7. договора начислена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Сумма пени за период с 02.01.2019 по 30.09.2020 составила 44196 руб. 51 коп.

В адрес ответчика истцом направлялась претензия от 03.11.2020 с указанием на наличие задолженности по договору аренды и предложением в добровольном порядке оплатить задолженность по арендной плате.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности по арендной плате и неустойки истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Ответчик иск не признает.

В отзыве по договору №1 указывает, что 23 января 2017 года между ООО "Стратегия" и Администрацией Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения площадью 11703/-23 кв.м с кадастровым номером 44:07:060201:620 был заключен Договор о задатке.

ООО «Стратегия» оплачено на дату подачи искового заявления по данным Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Костромского муниципального района Костромской области арендных платежей в размере 355276 руб. 98 коп. Переплата при расчете арендной платы по данным Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Костромского муниципального района Костромской области составляет в размере 84002руб. 12 коп. Задолженность в размере 132414 руб. 70 коп. отсутствует.

Кроме того, согласно п.2.6 договора аренды земельного участка, в случае изменения размера арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора в письменном виде не менее чем за 10 дней до момента внесения изменений. Учитывая то, что Арендатор не получал уведомления в письменном виде, то начисления арендных платежей должно быть произведено из расчетауказанного в п.2.2 договора аренды, т.е. из расчета размера годовой арендной платы в сумме 60137 руб. 14 коп.

В отзыве по договору № 2 ответчик ссылается на то, что 23 января 2017 года между ООО "Стратегия" и Администрацией Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской Области для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения площадью 31958+/-45 кв.м с кадастровым номером 44:07:060201:621 был заключен Договор о задатке. ООО «Стратегия» оплачено на дату подачи искового заявления по данным Комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Костромского муниципального района Костромской области арендных платежей в размере 920151 руб. 91 коп. Переплата при расчете арендной платы по данным Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Костромского муниципального района Костромской области составляет в размере 179327 руб. 27 коп. Задолженность в размере 356316 руб. 51 коп. отсутствует.

Кроме того, согласно п.2.6 договора аренды земельного участка, в случае изменения размера арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора в письменном виде не менее чем за 10 дней до момента внесения изменений. Учитывая то что Арендатор не получал уведомления в письменном виде, то начисления арендных платежей должно быть произведено из расчетауказанного в п.2.2 договора аренды, т.е. из расчета размера годовой арендной платы в сумме 164219 руб. 67 коп.

В дополнительном отзыве ответчик ссылается на то, что имеются основания для освобождения ответчика от арендной платы за пользование земельными участками в части, поскольку в указанные им периоды ответчик не мог использовать земельные участки по целевому назначению по вине арендодателя.

В частности, в периоды с мая 2017 года по декабрь 2018 года (1 год и 7 месяцев), с января 2019 года по январь 2020 года (1 год), с апреля 2020 года по июль 2020 года (3 месяца), с июля 2020 года по декабрь 2020 года (5 месяцев), с марта 2021 года по октябрь 2021 года (7 месяцев), т.е за 3 года 10 месяцев, ООО «Стратегия» в рамках надлежащего исполнения договоров аренды и договоров на комплексное освоение территории со своей стороны, фактически не могло использовать земельные участки в соответствии с их видом разрешенного использования и условиями договоров на комплексное освоение территории, что является нарушением условий договоров аренды и комплексного освоения территории (пункты 3.2,3.3,3.4 Договоров).

По мнению ООО «Стратегия», предоставленные ответчику земельные участки с кадастровыми номерами 44:07:060201:620 и 44:07:060201:621 заведомо не могли быть использованы в целях комплексного освоения территории в связи с отсутствием в Правилах землепользования и застройки Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области таких видов разрешённого использования как «дома до 3-х этажей» и «территория общего пользования», а Постановления №63 от 17.012020 года и № 64 от 17.01.2020 были приняты без учёта данного обстоятельства.

Только 27.11.2020 Администрацией Костромского муниципального района Костромской области были внесены изменения в П33 Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области. Виды разрешённого использования «дома до 3-х этажей» и «территория общего пользования» в П33 включены.

Учитывая изложенное, ООО «Стратегия» в период действия договоров аренды и договоров на комплексное освоение территории с 03 февраля 2017 по 03 февраля 2022 года, на протяжении 3 лет и 10 месяцев фактически не могло использовать земельные участки, находящиеся в аренде, по их целевому назначению и в соответствии с договорами на комплексное освоение территории, что не только привело к убыткам организации, но и существенным образом нарушило договорные условия.

Кроме того, в связи с введением на территории РФ и Костромской области карантинных мероприятий в связи с угрозой короновирусной инфекции, исполнение данного договора также не представлялось возможным в период действия договора, что предполагает продление его действия, а также исключение возможности начисления штрафных санкций в период его неисполнения.

С учетом изложенного, ООО «Стратегия» считает, что арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 03.02.2017 и по договору аренды земельного участка №2 от 03.02.2017 не подлежит начислению за 3 года 10 мес., и подлежит исключению из расчетов.

В возражениях на отзыв Комитет полагает, что доводы ответчика, указанные в дополнении к делу, не могут быть приняты судом, поскольку на протяжении срока договоров аренды земельных участков претензий от Ответчика о не возможности использовать арендованные земельные участки в Комитет не поступало. Договорами аренды земельных участков №1 и №2 от 03.02.2017 моменты не оплаты арендной платы, при моментах, описываемых Ответчиком, связанные с периодами оформления документации, и о не возможности использовать арендованную землю в договорах аренды не прописаны, считает заявленные требования о взыскании арендной платы обоснованными.

Решением Арбитражного суда Костромской области по делу №А31- 13798/2021 от 23.06.2022 по иску ООО «Стратегия» к Комитету имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области о признании незаконным и отмене отказа комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области в части отказа в утверждении новых проектов планировки и межевания территории с учетом действующих правил землепользования и застройки в отношении земельных участков: с кадастровым номером 44:07:060201:620, общей площадью 11703+/-23 кв.м (1,1 Га), Костромская область, Костромской район, д. Башутино, вид разрешенного использования – жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов; с кадастровым номером 44:07:060201:621, общей площадью 31958 кв.м (3,2 Га), Костромская область, Костромской район, д. Башутино, вид разрешенного использования – жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов; об обязании Комитета повторно рассмотреть вопрос об утверждении проекта планировки и межевания территории с учетом правил землепользования и застройки Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области в части установления для зоны Ж–1 «Зона малоэтажной, индивидуальной жилой застройки» предельных параметров (включая площадь застройки): минимальный размер земельного участка – 0,06 Га; максимальный размер земельного участка – 0,5 Га, в отношении спорных земельных участков, а именно, с установлением (изменением) вида разрешенного использования образованных земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территории Постановлением от 17.01.2020 № 64; осуществлением постановки на кадастровый учет образованных земельных участков в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд, оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Материалами дела подтверждено, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате по договору аренды № 1 от 03.02.2017 в сумме 132414 руб. 70 коп. по договору аренды № 2 от 03.02.2017 в сумме 356316 руб. 51 коп.

Расчет задолженности представлен в материалы дела, соответствует условиям договора, и принимается судом.

Приведенные ответчиком доводы о не уведомлении ответчика об изменении ежегодно размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судом рассмотрены и отклонены, как не соответствующие материалам дела и требованиям законодательства.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком в дело не представлено. Все указанные ответчиком платежи, в том числе уплаченные в качестве задатков, в расчетах задолженности истцом были учтены надлежащим образом.

Ответчиком заявлены доводы о том, что имеются основания для освобождения его от арендной платы за пользование земельными участками в части, поскольку в указанные им периоды в периоды с мая 2017 года по декабрь 2018 года (1 год и 7 месяцев), с января 2019 года по январь 2020 года (1 год), с апреля 2020 года по июль 2020 года (3 месяца), с июля 2020 года по декабрь 2020 года (5 месяцев), с марта 2021 года по октябрь 2021 года (7 месяцев), то есть за 3 года 10 месяцев, ответчик не мог использовать земельные участки по целевому назначению по вине арендодателя.

В судебном заседании представитель Комитета поясняла, что ссылки ответчика на указанные обстоятельства необоснованны. Кроме того пояснила, что проекты планировки и межевания территории общества до настоящего времени не соответствуют действующим ПЗЗ Кузьмищенского сельского поселения, в связи с чем требование заявителя о предоставлении ему кадастровых паспортов на образованные земельные участки необоснованно. Представитель Комитета считает, что к сложившейся ситуации привело бездействие общества, поскольку ООО «Стратегия» имело возможность своевременно обратиться в Администрацию с доработанным пакетом документов. Однако предоставленной возможностью общество не воспользовалось.

Оценив пояснения истца и ответчика, представленную сторонами переписку, условия договоров аренды и комплексного освоения территории, суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика о невозможности использовать земельные участки для целей жилищного строительства являются необоснованными.

Предметом указанных договоров является комплексное освоение территории в целях жилищного строительства и строительства объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (пункт 1.1 договоров).

Абзацами 2, 3 пункта 1.2 договоров о комплексном освоении территории предусматривается, что освоение земельного участка необходимо производить в соответствии с градостроительным планом земельного участка, проектом планировки и межевания территории. Указанная документация разрабатывается в соответствии с требованиями Генерального плана Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, Правил землепользования и застройки Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, техническим заданием.

Согласно подпункту 4 пункта 3.1 договоров о комплексном освоении территории, застройщик в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в составе документации по планировке территории, в срок, установленный графиком мероприятий по освоению территории, должен осуществить образование земельных участков из участков, указанных в пунктах 1.1 договоров, в том числе подготовку схем расположения участков, обеспечить за свой счет выполнение кадастровых работ в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета образованных земельных участков в орган кадастрового учета.

После государственного кадастрового учета образованных земельных участков в органах кадастрового учета общество может обратиться в администрацию Костромского муниципального района о выдаче кадастровых паспортов на образованные земельные участки, а также предъявлять требования, установленные подпунктом 5 пункта 3.1 договоров о комплексном освоении территории, в силу которого администрация осуществляет установление (изменение) видов разрешенного использования образованных земельных участков и предоставление застройщику в соответствии с земельным законодательством образованных земельных участков.

По пояснениям ответчика, в соответствии с условиями договоров о комплексном освоении территории общество 02.05.2017 направило в Администрацию Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области проекты планировки и межевания территории на утверждение, которые в последующем были переданы в Администрацию Костромского муниципального района Костромской области (далее - Администрация). 29.12.2018 общество повторно направило в Администрацию Костромского муниципального района проекты планировки и межевания территории на утверждение.

Письмом от 25.01.2019 Администрация уведомила общество об отказе в утверждении проектной документации, поскольку в ней были выявлены недостатки, и в составе пакета документов отсутствовали договоры комплексного освоения территории.

17.01.2020 Постановлениями Администрации № 63, № 64 были утверждены проекты планировки территории по адресу: Костромская область, Костромской район, Кузьмищенское сельское поселение, с кадастровыми номерами: 44:07.060201:620, 44:07.060201:621 под жилищную застройку.

На основании разработанных проектов планировки и межевания территории, а также постановлений об их утверждении ООО «Стратегия» были разработаны межевые планы на образуемые земельные участки, которые 23.03.2020 переданы в Администрацию для направления их в Управление Росреестра по Костромской области для постановки на кадастровый учет.

25.03.2020 Администрацией в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района Костромской области межевые планы для постановки на кадастровый учет были направлены в Управление Росреестра по Костромской области.

Уведомлениями от 03.07.2020 и от 07.07.2020 Управлением Росреестра по Костромской области в адрес Администрации были направлены уведомления об отказе государственного кадастрового учета, в связи с тем, что в проекте межевания территории указан вид разрешенного использования согласно Правилам землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) Кузьмищенского сельского поселения, в которых вид разрешенного использования «дома до 3-х этажей» и «территория общего пользования» отсутствует.

Таким образом, все представленные ООО «Стратегия» документы в рамках договоров в адрес Комитета составлялись ответчиком и направлялись на доработку, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

ООО «Стратегия» получило в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - жилая застройка, и учитывая обязанности, возложенные по договору о подготовке документации в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки не доказало, что в заявленный период было лишено возможности использовать земельные участки для жилищного строительства.

Доводы ответчика о незаконных действиях арендодателя материалами дела не подтверждены.

Действия Администрации и Комитета ответчик в установленном законом порядке до 2020 года не обжаловал, данные действия (бездействия) незаконными не признавались.

Решением Собрания депутатов Костромского муниципального района Костромской области от 27.11.2020 № 79 утверждены изменения в ПЗЗ Кузьмищенского сельского поселения, утвержденные решением Совета депутатов Костромского муниципального района Костромской области от 28.12.2012 № 14-3 (в ред. Решения Собрания депутатов от 25.01.2018 № 8), в частности в часть III «Градостроительные регламенты» включены виды разрешенного использования «дома до 3-х этажей» и «территория общего пользования». При этом, для зоны Ж-1 «Зона малоэтажной, индивидуальной жилой застройки» установлены предельные параметры: минимальный размер земельного участка – 0,08 га, максимальный размер земельного участка – 0,15 га.

17.02.2021 общество направило в Администрацию (исх. №№ 16, 17) для рассмотрения и утверждения документацию по планировке территории спорных земельных участков с учетом внесенных изменений в ПЗЗ Кузьмищенского сельского поселения по видам разрешенного использования, но с ранее действовавшими предельными параметрами по минимальному и максимальному размеру площади - от 0,06 га до 0,5 га.

Письмом от 09.03.2021 (исх. № 2292з) обществу было отказано в утверждении проектов планировки и проектов межевания территории, поскольку представленные проекты не соответствовали требованиям для разработки проектов планировки и межевания территории, поэтому указанные проекты планировки и межевания территории были возвращены в адрес общества для доработки. Письмо от 09.03.2021 (исх. № 2292з) направлено почтовой связью в адрес общества (т. 1, л.д. 69-70), указанный им в заявлениях от 17.02.2021 №№ 16, 17 (156000, <...>).

Посчитав отказ Администрации от 09.03.2021 об утверждении проектов планировки и проектов межевания территории с учетом действующих правил землепользования и застройки неправомерным, Общество обратилось в суд с иском в рамках дела №А31-13798/2021.

Решением суда от 23.06.2022 по делу №А31-13798/2021 ООО «Стратегия» в иске отказано.

При изложенных выше обстоятельствах, исходя из правового регулирования возникших между сторонами правоотношений, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 1 аренды земельного участка от 03.02.2017 в сумме 132414 руб. 70 коп. и по договору № 2 аренды земельного участка от 03.02.2017 в сумме 356316 руб. 51 коп. подлежит удовлетворению.

Правовые основания для освобождения ответчика от уплаты арендной платы или ее уменьшения, а также для исключения возможности начисления штрафных санкций в период неисполнения договора, о чем заявлено ответчиком, у суда отсутствуют.

Статья 329 ГК РФ определяет способы обеспечения исполнения обязательств. Одним из этих способов является неустойка.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей явилось основанием для начисления неустойки, размер которой установлен в условиях Договора.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Начисление неустойки за просрочку внесения арендной платы предусмотрено п. 2.7 договоров аренды и соответствует требованиям статьи 330 ГК РФ.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Расчет пени проверен судом и принимается судом как соответствующий установленным по делу обстоятельствам и условиям договора.

При таких обстоятельствах требования о взыскании пени в заявленном истцом размере подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине относятся на ответчика. Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стратегия», Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово в пользу Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Костромского муниципального района Костромской области, г. Кострома:

132414 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 7674 руб. 58 коп. пени по договору аренды № 1 от 03.02.2017,

356316 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате, 44196 руб. 51 коп. неустойки по договору аренды № 2 от 03.02.2017.

3. Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

4. Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Стратегия», Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, в доход федерального бюджета 13812 руб. государственной пошлины.

5. Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при не предоставлении ответчиком сведений о ее добровольной уплате.

6. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.


Судья Т.В. Сергушова