Решение от 22 сентября 2023 г. по делу № А65-9230/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Казань Дело № А65-9230/2023


Дата принятия решения – 22 сентября 2023 года.

Дата объявления резолютивной части – 21 сентября 2023 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием до перерыва:

от истца – представитель ФИО2, действующий по доверенности от 22.05.2023,

от ответчика (Муниципальное казенное учреждение «Палата земельных и имущественных отношений Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан») – представитель ФИО3, действующий по доверенности от 01.08.2023,

от иных лиц – не явились, извещены,

с участием после перерыва:

от истца – представитель ФИО2, действующий по доверенности от 22.05.2023,

от иных лиц – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Кубня» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению «Палата земельных и имущественных отношений Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к индивидуальному предпринимателю Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (ОГРНИП 308167331200010, ИНН <***>)

о признании недействительным договора аренды №8 с/х/2021 от 27.12.2021, заключенного между МКУ «Палата земельных и имущественных отношений Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан» и главой КФХ ФИО4, в части передачи в аренду «Участка 1» - земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 22 848 кв.м, с кадастровым номером 16:21:010606:51,

и применении последствий недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении земельного с кадастровым номером 16:21:010606:51 в виде аренды,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН <***>, ИНН <***>),



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Кубня» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к Муниципальному казенному учреждению «Палата земельных и имущественных отношений Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан» (далее – ответчик-1), к индивидуальному предпринимателю Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (далее – ответчик 2) с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды №8 с/х/2021 от 27.12.2021, заключенного между МКУ «Палата земельных и имущественных отношений Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан» и главой КФХ ФИО4, в части передачи в аренду «Участка 1» - земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 22 848 кв.м, с кадастровым номером 16:21:010606:51, и применении последствий недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении земельного с кадастровым номером 16:21:010606:51 в виде аренды.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ходатайств не поступило.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил: объявить перерыв в судебном заседании.

После перерыва истец поддержал исковые требования.

Из искового заявления следует, что между ООО «Агрофирма Кубня» (принципал) и ООО «Сфера Успеха» (агент) заключен агентский договор б/н от 12.07.2021, согласно которому агент выкупает на торгах по форме открытого аукциона № 6782741, проводимых на электронной площадке www.alfalot.ru имущество ООО «Ак Барс Кайбицы», указанное в приложении №1 от 26.08.2021.

Согласно пункту 1.6 договора стороны оговорили, что агент не является собственником приобретенного имущества, не учитывает его на собственном балансе и обязуется передать принципалу на основании акта приема-передачи составленного между ними в течение 10 рабочих дней с момента приобретения и полной оплаты всего имущества. По сделкам совершенным агентом в интересах принципала, право собственности на приобретенное агентом имущество возникает у принципала.

Таким образом принципалом приобретено право на все выкупленное имущество по результатам торгов, согласно акту приема передачи и приложению №1, в том числе на имущество зерносклад (№ п/п 494 (/00000037/), ток крытый (№ п/п 1188 (00001038).

Указанное недвижимое имущество находится по адресу: Республика Татарстан, Кайбицкий район, Большекайбицкое сельское поселение, с. Старые Чечкабы, на земельном участке с кадастровым номером 16:21:010606:51, площадью 22 848 кв.м.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:21:010606:51 на основании договора аренды от 27.12.2021 №8 с/х-2021 15.01.2022 зарегистрировано обременение в виде аренды сроком с 15.01.2022 по 27.12.2031.

Так, между МКУ «Палата земельных и имущественных отношений Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан» (арендодатель) и главой КФХ ФИО4 (арендатор) 27.12.2021 заключен договор №8 с/х-2021, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки 16:21:010606:51 и 16:21:010611:69 сроком с 27.12.2021 по 27.12.2031, а арендатор обязуется принять земельные участки в аренду по акту приема-передачи.

Из искового заявления следует, что вышеуказанный договор аренды нарушает права истца, как собственника зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 16:21:010606:51, поскольку ограничивает право на пользование находящимся под принадлежащими истцу объектами недвижимости земельным участком.

Прокуратурой Кайбицкого района Республики Татарстан проведена проверка соответствия указанного договора аренды закону, в связи с чем Прокуратура признала, что договор аренды земельного участка №8 с/х-2021 от 27.12.2021 заключен с нарушением требований земельного законодательства, о чем направлено представление Исполнительному комитету Кайбицкого муниципального района РТ №02-08-03-2022 от 26.07.2022 об устранении нарушений федерального законодательства.

Ответным письмом на представление прокуратуры Исполнительный комитет Кайбицкого муниципального района Республики Татарстан направило письмо ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка №8 с/х-2021 от 27.12.2021, однако договор аренды до сих пор не расторгнут.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 16:21:010606:51 и 16:21:010611:69 расположены объекты недвижимого имущества, у которых имеется собственники, а также учитывая тот факт, что администрация муниципального образования распорядилась земельными участками, находящимися в государственной собственности без согласия собственника, то договор аренды является недействительным (статья 168 Кодекса). Согласно статьям 166 и 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как разъяснено в пунктах 74, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Порядок образования земельного участка и подготовки аукциона определен в пункте 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 8 пункта 4 указанной статьи предусмотрено, что находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 названного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300.

Согласно статьям 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определено, что под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Исходя из изложенного, здания, строения, сооружения, указанные в подпункте 8 пункта 4 и подпункте 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, К РФ, должны быть не просто расположены на земельном участке, а должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее судить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат, при выставлении такого земельного участка на аукцион; земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

По смыслу статей 131, 209, 210, 218, 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество может быть приобретено по сделке и возникает с момента государственной регистрации. Право собственности возлагает на собственника правомочия по владению, пользованию, распоряжению имуществом, а также возлагает на собственника бремя его содержания.

Переход прав собственности на имущественный комплекс не прошел предусмотренную статьей 131 и частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственную регистрацию в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из подпунктов 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Истцом в подтверждение своей позиции указано, что на территории спорного земельного участка находятся нежилые строения (крытый ток, зерносклад), о чем свидетельствует снимки с публичной кадастровой карты, а собственность истца подтверждается договором и актом приема-передачи. Однако в Единый государственный реестр недвижимости на данный момент указанные сведения не внесены, поскольку указанные объекты построены в то время, когда действующим законодательством такая регистрация не предусматривалась, в связи с чем регистрация договора купли-продажи указанных объектов не могла быть проведена, а право собственности истца на указанные объекты недвижимости не могло быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости без решения суда.

Также в обоснование своих доводов истец представил заключение кадастрового инженера ФИО6, который указал, что на земельном участке с кадастровым номером 16:21:010606:51 расположены сооружения (здания нежилые, материалы стен – смешанный, здания нежилые, материал стен – деревянные, ангар).

Истцом не доказано, что находящиеся на земельном участке объекты обладают характеристиками объектов недвижимости, что исключает применение нормы подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора суд исходит из того, что право собственности на недвижимость в силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента государственной регистрации такого права, что подтверждает обоснованность доводов ответчика о том, что оспариваемый договор аренды земельных участков, в части земельного участка с кадастровым номером 16:21:010606:51, совершен в соответствии с требованиями законодательства, доказательства нарушения его заключением прав и законных интересов истца в деле отсутствуют, основания для признания их недействительным истцом не доказаны.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2022 по делу № А65-8867/2021.

Возражения ответчика о том, что к спорным правоотношениям необходимо применить срок исковой давности, судом отклоняется.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Поскольку договор аренды заключен 27.12.2021, срок исковой давности не пропущен.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Е.А. Холмецкая