Решение от 27 декабря 2019 г. по делу № А32-27775/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-27775/2019

г. Краснодар "27" декабря 2019 года


Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2019 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 27 декабря 2019 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-27775/2019


по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи


к обществу с ограниченной ответственностью "Консалт Инвест" (ИНН <***> ОГРН <***>)


о расторжении договора аренды от 14.09.2011 №4900007047 земельного участка,


при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1 (по доверенности от 27.12.2018), директора ООО "Консалт Инвест" Грек Т.А., представителя ООО "Консалт Инвест" ФИО2 (по доверенности от 25.11.2019),



УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Консалт Инвест» о расторжении договора аренды от 14.09.2011 №4900007047 о предоставлении в пользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0111003:1003, площадью 10200 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, с видом разрешенного использования - «апарт-отель».

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что положенная в основу иска о расторжении договора аренды задолженность отсутствует, фактически погашена в настоящее время. Представитель ответчика также пояснил, что ООО "Консалт Инвест" является единственным арендатором спорного земельного участка.

Изучив доводы и обоснования позиций сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 26 февраля 2010 года № 4900005715 ОАО «Сельскохозяйственная фирма «Победа» на срок до 25 мая 2058 года был предоставлен земельный участок площадью 22 415 кв. м с кадастровым номером 23:49:0111003:20 в Лазаревском районе города Сочи с видом разрешенного использования «апарт-отель», категория земель – земли населенных пунктов.

По заявлению ОАО «Сельскохозяйственная фирма «Победа», постановлением администрации города Сочи от 29.07.2011 №1514 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0111003:20 в Лазаревском районе города Сочи» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0111003:20 разделен на земельные участки с кадастровым номером 23:49:0111003:1003, площадью 10 200 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1004, площадью 1 100 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1005, площадью 1 160 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1006, площадью 1 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1007, площадью 1 440 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1008, площадью 900 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1009, площадью 875 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1010, площадью 1 100 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1011, площадью 700 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1012, площадью 1 070 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1013, площадью 1 200 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1014, площадью 870 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1015, площадью 800 кв. м. На основании постановления администрации города Сочи от 29.07.2011 №1514 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0111003:20 в Лазаревском районе города Сочи» 14 сентября 2011 года между ОАО «Сельскохозяйственная фирма «Победа» (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 4900007047 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 10 200 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0111003:1003 расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, с видом разрешенного использования – «апарт – отель», категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона – Ж-2 (далее – спорный земельный участок).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 25.05.2058.

В пункте 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.09.2011 № 355-О/92 и составляет 1983466 рублей.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартала.

Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Между ОАО "Сельскохозяйственная фирма "Победа" (сторона 1) и ФИО3, ФИО3 (сторона 2) 07.12.2011 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 11, согласно которому сторона 1 безвозмездно передала свои права и обязанности стороне 2, а сторона 2 приняла соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) № 4900007047 от 14.09.2011, заключенному между стороной 1 и муниципальным образованием города-курорта Сочи.

Указанные граждане передали свои права и обязанности по договору аренды ООО "Юстиция" по договору о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 0509 от 13.09.2016.

Между ООО "Юстиция" (сторона 1), ООО "Департамент" (сторона 2) и ООО "Счастье" (сторона 3) 01.04.2017 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды № 4900007047 от 14.09.2011, согласно которому сторона 1 передала свои права и обязанности стороне 2 и стороне 3, а сторона 2, сторона 3 приняли в равных долях ? каждой, соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору аренды № 4900007047 от 14.09.2011.

Между ООО "Департамент" (сторона 1) и ООО "Консалт Инвест" (сторона 2) 06.10.2018 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды № 4900007047 от 14.09.2011, согласно которому сторона 1 передала свои права и обязанности стороне 2, а сторона 2 приняла соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору аренды № 4900007047 от 14.09.2011.

Администрация города Сочи указывает, что ответчиком оплата за использование земельного участка с кадастровым номером в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым 23:49:0111003:1003, площадью 10200 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, за спорный период не произведена в установленном законом порядке.

Согласно прилагаемого расчета задолженность ответчика за период с 18.10.2018 г по 31.12.2018 оставляет 247 413, 81 руб.

В адрес ООО «Консалт Инвест» департаментом имущественных отношений администрации города Сочи письмом от 14.01.2019 № 131/05-05-16 была направлена претензия с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. Однако ответов на данные обращения арендодателем получено не было.

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 14.09.2011 № 4900007047, послужило нарушение арендаторами обязанности по внесению арендной платы.

Пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – информационное письмо от 05.05.1997 № 14) указано следующее.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора, послужило нарушение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Данное право не влечет с необходимостью удовлетворение иска без оценки обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств.

Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства.

Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Согласно прилагаемого расчета задолженность ответчика за период с 18.10.2018 г по 31.12.2018 оставляет 247 413, 81 руб.

В материалы дела ответчиком предоставлены следующие документы:

- № 500234 от 31.10.2019 на общую сумму 465 000 руб. от ФИО4, назначение платежа: оплата задолженности по арендной плате по договору №4900007047 за период с 12.04.2017 по 31.12.2018 от арендатора 1;

- № 181606 от 31.10.2019 на общую сумму 65 000 руб. от ФИО4, назначение платежа: оплата пени по договору аренды №4900007047 за период с 12.04.2017 по 31.12.2018 от арендатора 1;

- № 2 от 30.10.2019 на общую сумму 463 000 руб. от ООО «Консалт Инвест» назначение платежа: оплата задолженности по арендной плате по договору №4900007047 за период с 12.04.2017 по 31.12.2018 от арендатора 2;

- платежное поручение № 3 от 30.10.2019 на общую сумму 63 100 руб., назначение платежа: оплата пени по договору аренды №4900007047 за период с 12.04.2017 по 31.12.2018 от арендатора 2;.

Согласно предоставленному в материалы дела письма 18.11.19-29403/02-05-13 от Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи, в лице Заместителя директора ФИО5, вышеуказанные денежные средства в департамент имущественных отношений администрации города Сочи поступили.

В пункте 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.09.2011 № 355-О/92 и составляет 1983466 рублей

Однако, вступившими в законную силу решением АС Краснодарского края по делу А32-16829/2017 и решением АС Краснодарского края по делу А32-9736/2019 установлено, что правомерный размер годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком по договору аренды от 14.09.2011 г. № 4900007047 на 2011 год составляет 382 896 рублей 68 копеек.

Вступившими в законную силу решением АС Краснодарского края по делу А32-16829/2017 от 23 января 2018 года было установлено, что на протяжении всего срока действия договора аренды 14.09.2011 № 4900007047 имеется переплата.

В связи с наличием переплаты ООО «Консалт Инвест» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края для взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования по делу А32-9736/2019 удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда решение по делу А32-9736/2019 от 25 октября 2019 года оставлено без изменения.

Также арбитражным судом Краснодарского края было рассмотрено дело №А32-22448/2019 о взыскании с ООО «Консалт Инвест», ООО «Департамент» и ООО «Счастье» задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0111003:1003 по договору аренды от 14.09.2011 № 4900007047 за период с 12.04.2017 по 31.12.2018.

Решением арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-22448/2019 администрации города Сочи в удовлетворении исковых требований отказано, а расчет задолженности, предоставленный администрацией города Сочи, признан неправомерным.

Допущенные нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными. С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды № 4900007047 от 14.09.2011.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков