Решение от 20 января 2022 г. по делу № А32-35903/2021

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-35903/2021
г. Краснодар
20 января 2022 года.
Резолютивная часть решения от 13 января 2022 года.

Полный текст судебного акта изготовлен 20 января 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Сочижилстрой», г. Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>)

о взыскании задолженности и пени,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: не явился, уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Сочижилстрой» (далее – ответчик), о взыскании задолженности по договору от 06.06.2007 № 4900004215 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в сумме 2 223 313,03 руб. и пени по состоянию на 22.04.2021 в сумме 254 553,26 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2021 г. направлен запрос в кадастровую палату о предоставлении полных выписок из ЕГРН на объекты надвижимости (МКД) с кадастровыми номерами: 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323, расположенные на земельном участке с КН 23:49:0203012:13.

06.10.2021 г. и 08.10.2021 г. в ответ на запрос в суд поступили запрашиваемые выписки, согласно которым на спорном земельном участке два МКД введены в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2021 г. направлен запрос в кадастровую палату о предоставлении сведений о наличии зарегистрированных прав собственности на жилые (нежилые) помещения, расположенные в МКД с кадастровым номером 23:49:0203012:1300 и в МКД с кадастровым номером 23:49:0203012:1323.

Представитель истца в судебном заседании представил актуальный акт сверки, согласно которому платежи отсутствуют.

Судом установлено, что в ответ на запрос суда от кадастровой палаты поступили выписки из ЕГРН на помещения, расположенные в МКД с кадастровыми номерами: 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323, согласно которым имеются зарегистрированные права собственности на помещения.

Однако представитель истца продолжил настаивать на исковых требованиях.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явился.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

В ходе рассмотрения дела №А32-5179/2006-50/99 установлено следующее.

Постановлением Главы города Сочи Краснодарского края от 25 октября 2004 года № 2155 «О предварительном согласовании ООО «Сочижилстрой» места размещения многоквартирного жилого дома по ул. Виноградная, 45а в Центральном районе города Сочи» утвержден проект границ и акт выбора земельного участка площадью 880 кв.м. для размещения многоквартирного жилого дома (п.1 Постановления от 25.10.2004 года № 2155), согласовано предварительно место размещения и разрешена разработка проектной документации для строительства многоквартирного жилого комплекса. Пунктом 4.4 Постановления от 25.10.2004 года № 2155 установлено, что ООО «Сочижилстрой» производит отселение из ветхого жилого фонда, находящегося в пользовании и в собственности, в порядке и на условиях, предусмотренных нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства РФ и нормативно-правовыми актами Краснодарского края.

17.12.2004 г. главой города Сочи Краснодарского края вынесено постановление № 2779 «О внесении изменений и дополнений в постановление Главы города Сочи от 25.10.2004 года № 2155 о предварительном согласовании ООО «Сочижилстрой» места размещения многоквартирного жилого дома по ул. Виноградная, 45а в Центральном районе города Сочи». Данным постановлением внесены изменения в части утверждения проекта границ земельного участка площадью 5570 кв.м. для размещения многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи и согласовано предварительно ООО «Сочижилстрой» место размещения многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи на земельном участке площадью 5570 кв.м.

В соответствии с решением исполнительного комитета Сочинского городского Совета народных депутатов от 03.06.1986 г. № 255 «Об утверждении списков ветхих жилых домов в г. Сочи» жилой дом по улице Виноградной 45а внесен в список ветхих, жильцы которого подлежали отселению в благоустроенное жилье в порядке, предусмотренном нормами гражданского и жилищного законодательства РФ.

17.11.2004 г. главой города Сочи Краснодарского края вынесено постановление № 2412 «Об отселении из ветхого жилого дома № 45а, подлежащего сносу, по ул. Виноградная Центрального района города Сочи». Данным постановлением ООО «Сочижилстрой» предписано после отселения жильцов из дома № 45а по ул. Виноградной в порядке и в соответствии с нормами действующего законодательства РФ произвести снос указанного дома с составлением соответствующего акта.

Во исполнение пункта 1 постановления Главы города Сочи от 17.11.2004 г. № 2412 «Об отселении из ветхого жилого дома № 45а, подлежащего сносу, по ул. Виноградная Центрального района города Сочи» ООО «Сочижилстрой» 19.10.2004 г. заключен договор с муниципальным унитарным предприятием «Квартирно-правовая служба города» об отселении жильцов жилого дома № 45а по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи № 30 от 19.10.2004 г.

По договору от 19.10.2004 г. № 30 за оказанные муниципальным унитарным предприятием «Квартирно-правовая служба города» услуги обществом с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой» были перечислены денежные средства в размере 395 000 рублей.

В результате отселения из ветхого жилого дома № 45а, подлежащего сносу, по ул. Виноградная Центрального района города Сочи ООО «Сочижилстрой» были приобретены для муниципального образования города Сочи 4 квартиры, а для собственников ветхого жилья 3 квартиры.

На отселение из ветхого жилого дома № 45а, подлежащего сносу, по ул. Виноградная Центрального района города Сочи ООО «Сочижилстрой» были затрачены денежные средства в размере 9 195 900 рублей.

20.09.2005 г. между администрацией города Сочи Краснодарского края, в лице заместителя главы города Сочи ФИО2, муниципальным образовательным учреждением «Средняя общеобразовательная школа № 23», в лице директора ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой», в лице директора ФИО4, заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи Краснодарского края, зарегистрированный за № 03.2/26 от 20.09.2005 г.

Пунктом 2.1 договора определен предмет - реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного жилого комплекса, состоящего из пяти домов, расположенного на земельном участке ориентировочной площадью 6770 кв.м. (из них 2803 кв.м. из городских земель, частично занятых ветхим домом № 45а по ул. Виноградной, 2767 кв.м из земель открытого акционерного общества «Норильский горно-металлургический комбинат им. А.П. Звенягина, и 1200 кв. м из земель находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании муниципального образовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 23»).

В соответствии с пунктом 2.4. указанного выше договора «на период проектирования и строительства администрация предоставляет инвестору земельный участок для строительства многоквартирного жилого комплекса по ул. Виноградная в Центральном районе города Сочи, указанный в п. 2.1. настоящего договора».

Пунктом 3.4 договора инвестирования № 03.2/26 от 20.09.2005 г. предусмотрено перечисление ООО «Сочижилстрой» на нужды отрасли «Образования» денежных средств в размере 12 000 000 рублей в десятидневный срок с момента подписания Договора.

В соответствии с пунктом 5.1.1. договора учреждение подтверждает отказ от земельного участка совокупной ориентировочной площадью не более 1200 кв.м. по ул. Виноградной, 45 в Центральном районе города Сочи, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании (государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей № КК-2 № 426000 107, постановление Главы Администрации города Сочи от 26.10.1992 № 091), при условии выполнения инвестором обязательств по перечислению денежных средств на нужды отрасли «Образования» в размере 12 000 000 рублей.

Пунктом 5.4.1. договора предусмотрено, что администрация обязуется с согласия учреждения, а также при наличии согласия администрации Краснодарского края на изменение целевого назначения части земельного участка, путем издания ненормативного правового акта в установленном порядке осуществить изъятие земельного участка совокупной площадью не более 1200 кв.м., расположенного по ул. Виноградной, 45 в Центральном районе города Сочи, для предоставления его ООО «Сочижилстрой» (Инвестору по Договору) на период проектирования и строительства с последующим его оформлением в установленном порядке.

Во исполнение пункта 3.4 договора № 03.2/26 от 20.09.2005 г. ООО «Сочижилстрой» платежным поручение № 207 от 28.09.2005 г. перечисляет на нужды отрасли «Образование» денежные средства в размере 12 000 000 рублей.

В письме департамента образования и науки Краснодарского края от 22.09.05 г. № 05-02/325 содержится согласие на изменение целевого назначения части земельного участка площадью 1200 кв. метров, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования муниципальному образовательному учреждению «Средняя общеобразовательная школа № 23».

Бездействие Администрации г. Сочи в предоставлении согласованного земельного участка в аренду истцу послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о признании бездействия администрации города Сочи Краснодарского края в части неисполнения условий договора инвестирования в строительство многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи Краснодарского края № 03.2/26 от 20.09.2005 г. незаконными и обязании администрации города Сочи Краснодарского края предоставить земельный участок, общей площадью 6770 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для строительства многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи Краснодарского края.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2006 по делу №А32-5179/2006-50/99 за ООО «Сочижилстрой», г. Сочи признано право на заключение договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земельного участка), общей площадью 6770 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на период проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи Краснодарского края, без проведения аукциона (торгов), с последующим его оформлением в установленном законодательством порядке, суд обязал администрацию города Сочи Краснодарского края исполнить договор инвестирования в строительство № 03.2/26 от 20.09.2005 г. в части предоставления обществу с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой» земельного участка общей площадью 6770 кв.м., расположенного по адресу: <...> на период проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи Краснодарского края.

Во исполнение указанного решения суда по делу №А32-5179/2006-50/99 на основании постановления №744 от 06.06.2007 06.06.2007 г. между муниципальным образованием город Сочи (арендодатель) и ООО «Сочижилстрой» (арендатор) заключен договор аренды от 06.06.2007 г. № 4900004215 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13 для строительства многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой сроком действия до 06.06.2010. Договор зарегистрирован 14.06.2007 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

Срок договора аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями (до 11.08.2015).

08.06.2007 г. между муниципальным образованием городом-курортом Сочи, ООО «Сочижилстрой» (инвестор) и ФИО5 (соинвестор) заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого комплекса по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи, в соответствии с условиями которого соинвестор в качестве участия в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры перечислил в бюджет города Сочи 51 800 000 рублей.

В соответствии с п. 4.1.1. договора инвестирования администрация обязуется оказывать инвестору и соинвестору содействие в реализации проекта, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта. Инвестиционным объектом по указанному договору стороны признают многоквартирный жилой комплекс по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи, земельным участком стороны признают земельный участок, предоставленный по спорному договору аренды.

Окончанием третьего этапа работ (п .3.3. инвестиционного договора) является оформление имущественных прав инвестора по законченным строительством объектам.

В период действия договора (с учетом перерыва в связи проведением Олимпийских игр) истцом на земельном участке на основании выданных разрешений на строительство осуществлялась застройка двух пусковых комплексов, включая подготовку проектной документации, освоение участка и т.п. В 2014 г. оба объекта были введены в эксплуатацию.

28.07.2014 ООО «Сочижилстрой» в ответ на обращение в администрацию города Сочи за разрешением на строительство третьего пускового комплекса получил отказ. После устранения причин, послуживших основанием для отказа, истец вновь обратился за выдачей разрешения на строительство, однако 01.09.2015 вновь получил отказ.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-34621/2015 данный отказ признан незаконным, постановлением апелляционной инстанции, оставленным в силе постановлением кассационной инстанции, решение отменено.

Письмом от 08.06.2016 № 14262/0205-16 департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи уведомил истца об отказе от договора аренды земельного участка № 4900004215 от 06.06.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13 и предложил истцу освободить земельный участок.

Истец полагая, что отказ администрации от договора аренды нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности, а также нарушает права инвестора и соинвестора по договору инвестирования, лишает возможности реализовать права по указанному договору, обратился в суд с исковыми требованиями о признании незаконным данный отказ. В обоснование заявленных требований общество указало на то, что все три запроектированных жилых дома входят в состав многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой и являются единым архитектурным ансамблем (подземная автостоянка запроектирована в третьем доме, детские площадки и площадки для отдыха запроектированы для всех домов), и не могут полноценно функционировать без третьего объекта. Обществом предпринимается ряд мер, направленных на осуществление строительства третьей очереди многоквартирного жилого комплекса, а сроки этих мер не выходят за рамки разумных.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 г. по делу № А32-26213/2016, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.04.2017 г. отказ департамента признан незаконным.

Суды согласились с доводами общества относительно того, что все три запроектированных жилых дома входят в состав многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой и являются единым архитектурным ансамблем. Судами так же установлено, что на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды от 06.06.2007 г. № 4900004215 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, администрация указала, что общество нарушило условия договора и допустило задолженность по арендным платежам за период с 01.10.2020 г. по 31.03.2021 г. в размере 2 223 313, 03 руб. и пени по состоянию на 28.04.2021 г. в размере 254 553,26 руб.

В досудебном порядке требования об оплате задолженности ответчиком оставлены без удовлетворения.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Истцом в материалы дела представлены доказательства наличия между сторонами арендных правоотношений и расчет арендной платы, согласно которому задолженность за период с 01.10.2020 г. по 31.03.2021 г. составила 2 223 313, 03 руб.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что в целях получения разрешения на строительство объекта «Многоквартирная жилая застройка с подземной автостоянкой по ул. Виноградной. 45а Центрального района города Сочи III этап» общество обратилось с пакетом документов в Росприроднадзор для проведения государственной экологической экспертизы проектной документации в связи с тем, что причиной отмены решения суда по делу №А32-34621/15, которым суд обязал администрацию выдать разрешение на строительство, послужило отсутствие государственной экологической экспертизы.

Между тем, Росприроднадзор отказал в проведении экспертизы, поскольку проектная документация не является предметом такой экспертизы. Общество обжаловало данный отказ в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2021 г., оставленным без изменений постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда города Москвы от 16.08.2021 г., в удовлетворении заявленных требований заявителю отказано.

Ответчик, ссылается на то, что общество исчерпало все возможности в получении разрешения на строительство третьего многоквартирного жилого дома. В настоящее время на спорном земельном участке расположены многоквартирные дома с кадастровыми номерами: 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323. Собственники квартир последовательно зарегистрировали свои права в Росреестре.

В связи с чем, ответчик считает, что в силу действующего законодательства с момента первой регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру) в указанных многоквартирных домах общество автоматически утратило право аренды на спорный земельный участок.

С учетом указанного, ответчик считает, что у общества отсутствуют обязательства по оплате администрации арендных платежей за спорный период.

Рассматривая возражения ответчика относительно начисления арендных платежей за спорный период, суд принимал во внимание следующее.

Действительно из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 28.09.2021 г. № КУВИ-002/2021-129045369 многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0203012:1300, расположенный на спорном земельном участке введен в эксплуатацию в 2014 году. Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 28.09.2021 г. № КУВИ-002/2021-129045650 многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0203012:1323, расположенный на спорном земельном участке введен в эксплуатацию в 2014 году.

Согласно выпискам на помещения, расположенные в многоквартирном квартирном доме с кадастровым номером 23:49:0203012:1300 первое право собственности на помещение возникло 12.01.2015 г. Согласно выпискам на помещения, расположенные в многоквартирном доме с кадастровым номером 23:49:0203012:1323 первое право собственности на помещение возникло 01.12.2014 г.

Согласно статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм действительно с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении земельного участка, занятого данным жилым домом и необходимым для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться этим участком прекращается.

Однако, оспаривая в рамках дела №А32-26213/2016 отказ администрации города Сочи от договора аренды земельного участка № 4900004215 от 06.06.2007 г. общество обратилось в суд спустя почти 2 года после оформления первого права собственности на квартиру в многоквартирном доме с кадастровым номером 23:49:0203012:1300, то есть, ответчик добровольно изъявил желание продолжить арендные правоотношения с администрацией в отношении общей площади спорного земельного участка, несмотря на то, что на участке уже находились введенные в эксплуатацию два многоквартирных дома с оформленными в собственность жилыми помещениями.

ООО «Сочижилстрой» не было лишено права предпринять меры по уменьшению площади участка, арендуемой на основании спорного договора аренды, путем выдела земельного участка под многоквартирными домами с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323 и передаче его под МКД, либо путем заключения с администрацией дополнительного соглашения к договору аренды по уменьшению площади арендуемого участка и др.

Ответчиком не предпринималось никаких мер по установлению площади в качестве арендуемой, предназначенной для строительства третей очереди.

Напротив, ответчик добровольно производил оплату арендных платежей за весь спорный участок после оформления прав собственности на квартиры в многоквартирных домах с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323.

Спорная задолженность по настоящему делу возникла у ответчика с 01.10.2020 года, до этого ответчиком производились оплаты, с возражениями относительно начисления арендных платежей в администрацию общество не обращалось.

При этом, суд отмечает, что в соответствии с общедоступными сведениями публичной кадастровой карты введенные в эксплуатацию многоквартирные дома с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323 занимают лишь приблизительно 1/3 спорного земельного участка общей площадью 6 770 кв.м., находящегося у ответчика в аренде. Более того, под домами запроектировано строительство подземной автостоянки.

Признавая отказ департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи уведомил истца от договора аренды земельного участка № 4900004215 от 06.06.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13 незаконным и устанавливая продление договора аренды на неопределенный срок судами в рамках дела №А32-26213/2016 также учтено, введение в эксплуатацию в 2014 году многоквартирных домов с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323.

Таким образом, после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию и оформления прав собственности на квартиры, ответчик добровольно изъявил желание на аренду всей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13, оспорив отказ арендодателя от договора в судебном порядке.

Судом так же учитывается отказ муниципального образовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 23» от земельного участка площадью не более 1200 кв.м. по ул. Виноградной, 45 в Центральном районе города Сочи, находящегося ранее у школы в постоянном (бессрочном) пользовании в пользу общества для строительства многоквартирного дома. Передав участок обществу, школа утратила свое право на пользование участком, земельный налог не оплачивался.

В связи с чем, у суда отсутствуют основания для отказа администрации во взыскании арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 .

При этом, ответчик, заявляя о том, что исчерпаны возможности дальнейшего строительства, не лишен права на прекращение арендных правоотношений с администрацией в заявительном порядке.

Согласно представленному расчету задолженность за указанный период составила 2 223 313,03 руб.

Так как размер задолженности подтвержден материалами дела, доказательств по оплате задолженности на момент принятия решения не представлено, суд пришел к выводу об обоснованности и законности требований истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 06.06.2007 № 4900004215 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 2 223 313,03 руб.

В связи с чем, суд считает исковые требования о взыскании с ответчика заявленной суммы основной задолженности подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени по состоянию на 22.04.2021 в сумме 254 553,26 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.2 договоров за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных в п. 3.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Проверяя расчеты истца судом установлено, что они соответствуют требованиям закона, не нарушают прав ответчика, в связи с чем, принимаются судом.

Расчетные данные истца ответчиком не опровергнуты, контррасчет не представлен, доказательств обратного суду не представлено.

Основания для применения статьи 333 ГК РФ отсутствуют.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании пени в заявленном размере подлежат удовлетворению как законные и обоснованные.

Иных доказательств суду не представлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Сочижилстрой», г. Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 06.06.2007 № 4900004215 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в сумме 2 223 313,03 руб., пени по состоянию на 22.04.2021 в сумме 254 553,26 руб.

Взыскать с ООО «Сочижилстрой», г. Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 35 389 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.


Судья О.В. Кирий