Решение от 26 июня 2025 г. по делу № А41-100729/2024

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-100729/24
27 июня 2025 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2025 года.


 Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по  иску ООО ПРОМЖИЛСТРОЙ (ИНН <***>, ОГРН <***>) к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА БАЛАШИХА (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: Управление Росреестра по Московской области

о внесении изменений в договор аренды,

в судебном заседании участвуют представители:

от истца (заявителя): ФИО2, паспорт РФ, доверенность от 22.02.2024, диплом     

от ответчика: не явился

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПРОМЖИЛСТРОЙ» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к  АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА БАЛАШИХА (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка КН 50:15:0000000:84749, вид разрешенного использования:  деловое управление, площадью 3 481 кв.м., именно:

   Внести изменения в договор аренды земельного участка от 02.07.2024 № 7218 и приложения к нему, в части определения размера арендной, признав на период с 02.07.2024 по 01.07.2027 г.. подлежащим применению коэффициент (КД), равный 1,5 в соответствии с пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области»

     Пункт 3.2 договора аренды земельного участка от 02.07.2024 № 7218 изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

     Сумма ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере 253 049,22 руб. (Двести пятьдесят три тысячи сорок девять рублей 22 копейки).»

    Приложение №1. изложить в следующей редакции:

     Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» Адрес участка: <...> корп. 31.

     Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по следующей формуле: АП=Аб*Кд*Км*Пкд*S Где Аб - базовый размер арендной платы; кд - коэффициент вида деятельности; км- коэффициент удобства расположения; Пкд - корректирующий коэффициент; S - площадь земельного участка в кв.м. с указанными характеристиками

    Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

  Как следует из материалов и установлено судебными актами по делу № А41-18864/09 01 сентября 2005 года между ЗАО «Интеркапстрой» (заказчик) и  ЗАО «Творческая мастерская архитектора ФИО3» (подрядчик) был заключен договор подряда № 006 на строительство двухэтажного административного здания по адресу: <...> на земельном участке, отнесенном к неразграниченной государственной собственности.

  При этом земельный участок ни  ЗАО «Интеркапстрой», ни ЗАО «Творческая мастерская архитектора ФИО3» не предоставлялся, разрешение на строительство получено не было.

     Решением Арбитражного суда Московской области от 17.07.2009 г по делу № А41-18864/09., определением об исправлении описки от 06.08.2009 г. признано за ЗАО «Интеркапстрой» право собственности на объект незавершенного строительства, 2-х этажный, общей площадью 1519 кв.м., инвентарный номер 1-10049, кадастровый (или условный номер) 50-50-15/047/2006-216, расположенный по адресу: <...> корп. 31.

    При этом судом установлено, что строительство осуществлялось в период с 01.09.2005 г. по 01.09.2006 г.

    На основании указанного судебного акта 18.02.2011 г. произведена государственная регистрация права собственности за ЗАО «Интеркапстрой» на объект незавершенного строительства, 2-х этажный, общей площадью 1519 кв.м., инвентарный номер 1-10049, кадастровый (или условный номер) 50-50-15/047/2006-216, расположенный по адресу: <...> корп. 31.

    29 ноября 2012 года ЗАО «Интеркапстрой» по соглашению об отступном передала в собственности ООО «ПРОМЖИЛСТРОЙ» на объект незавершенного строительства, 2-х этажный, общей площадью 1519 кв.м., расположенный по адресу: <...> корп. 31.

    Государственная регистрация права собственности ООО «ПРОМЖИЛСТРОЙ» произведена 11 января 2013 года на здание незавершенный строительством объект.

     Вместе с тем, согласно актуальной выписке из ЕГРН, 30.07.2012 г. на кадастровый учет поставлено нежилое здание КН 50:15:0000000:84749, расположенное по адресу: <...> корп. 31, прежний номер 1-10049, но уже площадью 1 660,7 кв.м.

   Документов о предоставление земельного участка под строительство (реконструкцию) объекта, разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию не представлено.

    В ответ на заявление Общества, Администрация направила подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010902:1867, площадью 3 481 кв.м.

     Как следует из ответа нот 07.04.2025 г. согласно актуальным данным в разделе ЕГРН право собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:15:0010902:1867 не зарегистрировано, в связи с чем, предоставить копию регистрационного дела не представляется возможным.

  Пунктом 3.2 Договора, приложением №1 установлено, что  арендная плата определяется по формуле:

АП=Аб 72,59 х Кд (6), х Км (1,34) х Пкд (2) х S (3 481) и составляет 4 063 187,Ж 31 рублей в год.

 Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий.

По мнению истца арендная плата должна устанавливаться по льготной цене сроком на три года  с даты подписания договора аренды земельного участка, на период строительства (реконструкции) с коэффициентом Кд = 1,5 

 Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка.

По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Истец ссылается на то, что с даты государственной регистрации его права собственности на объект незавершенного строительства, земельный участок ранее не предоставлялся ему в аренду, в связи с чем, арендная плата должна устанавливаться с учетом коэффициента КД -1,5, как для земельного участка, впервые предоставленного на период строительства (реконструкции).

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

 В силу части 3.1 статьи 14 Закона на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства.

Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.

В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусматривающий строительство (реконструкцию), Кд, равный 1,5, применяется с даты принятия соответствующего правового акта, но не более чем на три года.

Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка.

По истечении срока, установленного частью 3.1 статьи 14 названного Закона, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.

 Таким образом, льготный коэффициент применяется однократно сроком на три года и в случае строительства (реконструкции), возведенного или созданного на земельном участке, предоставленном в установленном порядке,   в случае получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.5 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с названным пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Возможность  предоставления земельного участка в аренду с применение льготной ставки для завершения строительства самовольной постройки силу частью 3.1 статьи 14 Закона МО не предусмотрено.

Кроме того, в рамках дела № А41-18864/09 установлено, что прежний собственник возвел незавершенное строительством строение в период с 01.09.2005 г. по 01.09.2006 г.

Доказательств того, что прежний собственник имел разрешение на строительство, ему предоставлялся земельный участок в установленном законом порядке (ст. 29-36 ЗК РФ в прежней редакции) не представлено.

 Также суд отмечает, что решением Арбитражного суда Московской области от 17.07.2009 г по делу № А41-18864/09., определением об исправлении описки от 06.08.2009 г. признано за ЗАО «Интеркапстрой» право собственности на объект незавершенного строительства, 2-х этажный, общей площадью 1519 кв.м., инвентарный номер 1-10049, кадастровый (или условный номер) 50-50-15/047/2006-216, расположенный по адресу: <...> корп. 31.

 Вместе с тем, истец испрашивает земельный участок для завершения строительства здания 1 660, 7 кв.м., т.е. большей площадью, чем установлено судом.

Доказательств того, что истцом было получено разрешение на реконструкцию, увеличение площади здания с  1519 кв.м. до 1 660,7 кв.м. (141,7 кв.м.) не представлено.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку (реконструкцию), не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.


Решение может быть обжаловано


Судья                                                         А.О. Уваров