Решение от 22 сентября 2021 г. по делу № А13-9856/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-9856/2021
город Вологда
22 сентября 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2021года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Зреляковой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317352500055425) к Комитету по управлению имуществом города Череповца (ОГРН <***>) о возложении обязанности уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 31 августа 2020 года № 15232, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области,

при участии от истца ФИО3 по доверенности от 17.09.2021, от ответчика ФИО4 по доверенности от 24.12.2020,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 317352500055425) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца (ОГРН <***>; далее – Комитет) о возложении обязанности уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 31 августа 2020 года № 15232 путем освобождения от уплаты арендных платежей за третий и четвертый кварталы 2020 года, за первый и второй кварталы 2021 года в сумме 4 275 368 руб. 88 коп.

Определением суда от 29 июля 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области (далее – Комитет по охране).

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Комитет по охране извещен в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в отзыве на исковое заявление просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, 31 августа 2020 года Комитет (арендодатель) и предприниматель ФИО2 (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона от 17.08.2020 № 7 заключили договор аренды земельного участка № 15232, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0401017:3327, площадью 1759 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Пунктом 1.2 договора определен вид разрешенного использования участка: деловое управление, банковская и страховая деятельность, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, социальное обслуживание, магазины, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынки, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлекательные мероприятия, выставочно-ярмарочная деятельность.

В пункте 1.3 договора определена цель предоставления участка: строительство.

В пункте 1.5 договора указано, что земельный участок находится в границах исторического поселения в зоне Р-2 «Зона исторической застройки в границах города Череповца начала ХХ века», в зоне Р-7 «Территории многоквартирной жилой застройки и объектов инфраструктуры, сложившейся к настоящему времени», частично в охранных зонах инженерных сетей.

Договор заключен по итогам аукциона, документация о котором утверждена распоряжением Комитета от 09.07.2020 № 596р. В приложении № 1 к данному распоряжению в отношении спорного земельного участка указаны параметры разрешенного строительства: предельное количество этажей 5 надземных этажей, максимальный процент застройки в границах земельного участка 40%, категория объекта капитального строительства (в соответствии с приказом Минстроя от 01.09.2015 № 630-пр), объекты площадью от 1500 до 5000 кв.м, иные показатели установлены градостроительным планом земельного участка от 03.06.2020 № РФ-35-2-21-0-00-2020-0010. Аналогичная информация в разряде аукционной документации размещена на официальном сайте мэрии города Череповца cherinfo.ru.

В соответствии с входящим в аукционную документацию градостроительным планом земельного участка предельное количество этажей для застройки участка составляет 5 этажей, максимальный процент застройки 40%.

По заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Жилстройзаказчик» в 2020 году разработана проектная документация по строительству объекта «Бизнес-центр с гостиницей по ул. Ленина», которая направлена на согласование в Комитет по охране.

В письме от 16.12.2020 № 3-7530/20 Комитет по охране сообщил истцу, что объект проектирования частично находится в охранной зоне памятников истории и культуры, утвержденной распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22.06.1990 № 307-р и частично в зоне средового регулирования III типа.

В ответ на повторное обращение истца Комитет по охране письмом от 10.06.2021 № 53-3385/21 указал, что разработанный по заказу истца проект «Бизнес-центр с гостиницей по ул.Ленина» соответствует градостроительным регламентам зоны Р-7, однако нахождение земельного участка в охранной зоне памятников истории и культуры, утвержденной распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22.06.1990 № 307-р, и частично в зоне средового регулирования III типа ограничивает хозяйственную деятельность. Комитет по охране возвратил проектную документацию без положительного согласования, поскольку представленная документация не содержит историко-архивных материалов, подтверждающих объему нового строительства.

Предприниматель ФИО2 обратилась в Комитет с претензией от 17.06.2021, в которой просила уменьшить размер арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей за третий и четвертый кварталы 2020года, за первый и второй кварталы 2021 года в сумме 4 275 368 руб. 88 коп., а также за период, в течение которого истец не сможет использовать участок по назначению для строительства в соответствии с параметрами застройки, указанными в аукционной документации и градостроительном плане участка. Ответ на претензию в адрес истца не поступал.

Предъявляя настоящий иск, истец указал, что Комитет, размещая аукционную документацию для привлечения потенциальных арендаторов участка, не указал существенную информацию, в значительной мере ограничивающую строительство объектов в соответствии с параметрами застройки, определенными градостроительным планом участка. Истец не имеет возможности реализовать разработанный проект строительства «Бизнес-центр с гостиницей по ул. Ленина», соответствующий градостроительному плану участка и зонам, указанным в аукционной документации и договоре, по причине вскрытого нахождения участка и в зонах, строительство в которых существенно ограничено, о чем истец не знал и не мог знать при заключении договора. Арендатор добросовестно исполняет обязанности по внесению арендных платежей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения.

Материалами дела подтверждается, что в извещении о проведении 17 августа 2020 года аукциона по продаже земельных участков и прав на заключение договоров аренды земельных участков, размещенном 13 июля 2020 года на сайте cherinfo.ru, в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327, площадью 1759 кв.м, местоположение: <...> Комитетом указаны следующие ограничения и обременения: участок находится в границах исторического поселения, а) в зоне Р-2 «Зона исторической застройки в границах города Череповца начала XX века», б) в зоне Р-7 «Территории многоквартирной жилой застройки и объектов инфраструктуры, сложившейся к настоящему времени». Участок частично находится в охранных зонах инженерных сетей.

Аналогичная информация размещена на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru.

В состав аукционной документации, размещенной на указанных сайтах, были включены, в том числе, следующие документы:

- градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327;

- кадастровая выписка на земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401017:3327;

- письмо Комитета по охране от 14.02.2020 № 53-0811/20;

- ситуационный план земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327;

- технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям;

- чертеж градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327;

- проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером35:21:0401017:3327.

Характеристики и показатели, отражающие требования к содержанию градостроительного регламента (в части видов разрешенного использования, ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований к предельным параметрам, к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства) содержались в разделе 2 градостроительного плана земельного участка от 03.06.2020 № РФ-35-2-21-0-00-2020-0010.

В письме Комитета по охране от 14.02.2020 № 53-0811/20 указано, что участок, помимо нахождения в границах зоны Р-2 и Р-7, расположен в охранной зоне памятников истории и культуры согласно проекту зон охраны памятников истории и культуры г. Череповца, утвержденному распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22 июня 1990 года № 307-р.

В проекте договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327 содержался пункт 4.2.18, устанавливающий обязанность арендатора «проектирование и строительство, ведение хозяйственной деятельности на земельном участке осуществлять в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в сфере охраны объектов культурного наследия (Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»), постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации», постановлением Правительства Вологодской области от 30.10.2017 № 960 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения города Череповца», распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22.06.90 № 307-р».

Таким образом, суд приходит к выводу, что на официальных сайтах размещена вся существенная информация в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327.

Подавая заявку на участие в аукционе, истец подтвердил, что, принимая решение об участии в аукционе, изучил информационное сообщение о предстоящих торгах, информацию о земельном участке, предлагаемом к сдаче в аренду, обязательные условия заключения договора аренды. Следовательно, истец ознакомлен со всеми документами, включенными в состав аукционной документации, в том числе с письмом Комитета по охране от 14.02.2020 № 53-0811/20, и не мог не знать о том, что земельный участок, являющийся предметом аукциона, расположен в охранной зоне памятников истории и культуры согласно проекту зон охраны памятников истории и культуры г. Череповца, утвержденному распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22 июня 1990 года № 307-р.

Принимая участие в аукционе, предприниматель ФИО2 выразила согласие со всеми его условиями, в том числе с условиями договора, заключаемого по результатам проведения аукциона, и добровольно приняла на себя обязанность осуществлять проектирование и строительство, ведение хозяйственной деятельности на участке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в сфере охраны объектов культурного наследия, в том числе распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22 июня 1990 года № 307-р, которым утвержден проект зон охраны памятников истории и культуры г.Череповца.

Нахождение участка в зоне с особыми условиями использования не является недостатком участка и препятствием для его использования по назначению, а лишь возлагает на арендатора обязанность разработать проектную документацию в соответствии с установленными требованиями.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что у спорного земельного участка отсутствуют недостатки, препятствующие его использованию по назначению, вся существенная информация доведена до участников аукциона. Таким образом, в удовлетворении иска следует отказать.

В связи с отказом в удовлетворении иска по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317352500055425) к Комитету по управлению имуществом города Череповца (ОГРН <***>) о возложении обязанности уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 31 августа 2020 года № 15232 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Л.В. Зрелякова