Решение от 20 июля 2018 г. по делу № А62-7307/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


город Смоленск

20.07.2018 Дело № А62-7307/2017


Резолютивная часть решения оглашена 13.07.2018

Полный текст решения изготовлен 20.07.2018


Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А. М.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Захаровой Е.В.,

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА СМОЛЕНСКА (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 312774608200644; ИНН <***>)

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании права собственности на объект незавершенного строительства степень готовности 15% с кадастровым номером 67:27:0031511:639, расположенный по адресу: <...> - отсутствующим и исключении регистрационной записи из ЕГРП в отношении данного объекта; обязании освободить земельный участок площадью 770 кв.м. с кадастровым № 67:27:0031511:280, расположенный по адресу: <...>


при участии:

от истца: ФИО2 представитель по доверенности от 25.12.2017;

от ответчика: ФИО1 паспорт; ФИО3 – представитель (по устному ходатайству)



У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее также – истец, Администрация, арендодатель) обратилась в арбитражный суд с требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее также – ответчик, предприниматель, арендатор) о признании права собственности на объект незавершенного строительства степень готовности 15% с кадастровым номером 67:27:0031511:639, расположенный по адресу: <...> - отсутствующим и исключении регистрационной записи из ЕГРП в отношении данного объекта; обязании освободить земельный участок площадью 770 кв.м. с кадастровым № 67:27:0031511:280, расположенный по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела 10.06.2014 между Муниципальным образованием город Смоленск, винтересах которого действовала Администрация города Смоленска, в лицезаместителя Главы Администрации города Смоленска по архитектуре,строительству и землеустройству ФИО4,действующего на основании доверенности от 21.01.2014 № 1-192, (далее -Арендодатель) и ФИО1 (далее - Арендатор)заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственностиземельного участка № 291/м (далее - Договор), с кадастровым номером67:27:0031511:280, площадью 770 кв. м., расположенный по адресу:<...> для строительства пунктаобщественного питания, на основании постановления Администрации городаСмоленска от 05.06.2014 №1017-адм. Срок договора аренды - 3 (три) года.

07.04.2015 управлением архитектуры и градостроительстваАдминистрации города Смоленска был предоставлен градостроительный планземельного участка № RU67302000-4175, а так же 15.03.2016 в соответствиисо статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выданоразрешение на строительство № 67-RU6730200-39-2016.

В обоснование заявленного требования истец указал, что 13.06.2017 Администрацией города Смоленска осуществлена проверка земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031511:280, площадью 770 кв.м., расположенного по адресу: <...>. В акте обследования земельного участка от 13.06.2017 отражено, что на земельном участке расположены бетонные блоки, осуществлена выемка грунта. На земельном участке находится техника, на участке осуществляются строительные работы. Земельный участок частично огорожен металлическими трубами.

17.05.2017 Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление № 24/5474-исх о прекращении Договора по истечении его срока, а также с просьбой привести испрашиваемый земельный участок в состояние пригодное для дальнейшего использования (не хуже первоначального) и сдать его по акту приема - передачи. Договор прекратил свое действие 10.06.2017, однако Арендатором данное уведомление было оставлено без ответа и земельный участок не передан до настоящего времени по акту приема-передачи Администрации города Смоленска.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска ФИО1 было отказано в продлении срока действия разрешения на строительство, в связи с тем, что строительство объекта, предполагаемого к возведению не начато.

14.07.2017 в адрес Арендодателя поступила претензия от Арендатора Вх. № 1/6975-вх. Из которой была получена информация о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (кадастровый номер 67:27:0031511:639), на который зарегистрировано право собственности ФИО1, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации от 23.06.2017 № 67:27:0031511:639-67/001/2017-1.

Согласно полученной выписки из ЕГРП от 23.06.2017 на объект незавершенного строительства в качестве правоустанавливающего документа при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в Управление Росреестра по Смоленской области были представлены Договор аренды № 219/м от 10.06.2014 г. и разрешение на строительство от 15.03.2016 № 67-RU67302000-39-2016.

Срок действия договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства и срок действия разрешения на строительство, на момент осуществления государственной регистрации права, истекли, что исключает правовую возможность регистрации права на объект по мнению Администрации и является основанием удовлетворения иска.

Также истцом указано на то, что на момент регистрации права спорный объект не являлся объектом недвижимости, при строительстве фундамента допущено отступление от проектного решения и проектной документации, представленной ФИО1 к заявлению о выдаче разрешения на строительство; несоответствие объекта разрешительной документации, влечет по мнению истца признание права собственности на него отсутствующим.

Предприниматель представил отзыв на иск, в котором указал на отсутствие субъективного права истца заявлять требование о признании права ответчика отсутствующим и несостоятельность приведенных истцом доводов.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление) в представленном отзыве указало на следующие обстоятельства.

14.06.2017 в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности и кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 67:27:0031511:639 общей площадью застройки 199,2 кв.м., степенью готовности объекта 15 %, расположенного по адресу: <...> обратился представитель ФИО1, ФИО5, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от 05.06.2017, зарегистрированной в реестре за № 2-1401.

На государственную регистрацию представлены следующие документы:

- Договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 10.06.2014 № 291/м, в соответствии с которым Администрацией города Смоленска ФИО1 предоставляется в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031511:280 площадью 770 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Указанный договор зарегистрирован, о чем в ЕГРН имеется запись от 25.08.2014 №67-67-01/267/2014-934.

- Разрешение на строительство от 15.03.2016 № 67-RU67302000-39-2016, выданное Администрацией города Смоленска;

- Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства на оптическом компакт-диске;

- Заявление от 07.06.2017.

23.06.2017 в ЕГРН в реестр прав ограничений прав и обременении внесена запись № 67:27:0031511:639-67/001/2017-1 о праве собственности ФИО1 на основании:

1) Разрешения на строительство от 15.03.2016 № 67-RU67302000-39-2016, выданного Администрацией города Смоленска;

2) Договора аренды №291/м от 10.06.2014, зарегистрированного вЕдином государственном реестре прав 25.08.2014 за №67-67-01/267/2014-934;

3) Соглашения о внесении изменений в договор аренды находящегося вмуниципальной собственности земельного участка № 291/м от 10.06.2014 ,зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 16.12,2015 за№67-67/001-67/001/189/2015-1865/1, имеющегося в материалах реестровогодела на земельный участок.

Государственная регистрация осуществлена в соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), в соответствии с которой государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

13.07.2017 в Управление с заявлением о расторжении указанного договора аренды ввиду истечения срока его действия обратился представитель Администрации города Смоленска ФИО6

Уведомлением от 24.07.2017 № 67/001/086/2017-3658 государственная регистрация расторжения договора аренды приостановлена до 24.10.2017 ввиду отсутствия в представленных документах соглашения о расторжении договора аренды, заключенного с ФИО1, а также акта приема-передачи, подтверждающего возврат арендуемого имущества при прекращении действия договора аренды.

Ввиду того, что государственная регистрация носит заявительный характер, а на момент регистрации права собственности в регистрирующем органе отсутствовали сведения о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды с ФИО1, договор аренды от 10.03.2014 считается возобновленным на тех же условиях. Истечение срока действия разрешения на строительство к моменту государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является препятствием к государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости и не может служить основанием для приостановления регистрационных действий по правилам ст. 26 Закона о регистрации.

Истечение срока аренды, разрешения на строительство не влияет на правомерность создания объекта недвижимости, если работы по строительству велись в период действия договора аренды и разрешения на строительство.

20.06.2017 в реестр объектов недвижимости внесена запись о постановке объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет.

Представители сторон в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в иске и отзыве на него, третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии с абзацем 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Определением от 28.02.2018 по делу №А62-7307/2017 была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела, «объект незавершенного строительства с кадастровым номером 67:27:0031511:639, являющийся фундаментом пункта общественного питания с помещениями временного проживания, расположенный по адресу: <...> является объектом недвижимости, в силу прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению» (см. исследование и выводы эксперта по вопросу №1).

На основании пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу указанных правовых норм прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанным в законе. Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом.

Признание отсутствующим права собственности ответчика на спорный объект означает прекращение его права собственности в отсутствие на то законных оснований, что нарушает положения статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также законные права собственника этого имущества.

Конституция Российской Федерации, закрепляя в статьях 35 (часть 1) и 36 (часть 1) право частной собственности, в том числе на землю, и гарантии его защиты, в частности принцип предварительного и равноценного возмещения за имущество, принудительно отчуждаемое для государственных нужд (статья 35, часть 3), вместе с тем не определяет конкретные условия и основания для такого принудительного отчуждения, которые должны устанавливаться законодателем с учетом конституционного содержания и значения права собственности.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 24 февраля 2004 года N 3-П, Конституция Российской Федерации не исключает ограничение права частной собственности (статья 55, часть 3) и лишение имущества (статья 35, часть 3), однако возможность перераспределения собственности уравновешивается конституционно-правовым принципом неприкосновенности частной собственности, который может быть выведен из совокупности конституционно-правовых положений и включает в свое нормативное содержание конституционные гарантии обеспечения частным собственникам возможности свободного использования принадлежащего им имущества, стабильности отношений собственности, недопустимости произвольного лишения имущества либо несоразмерного ограничения права собственности. В то же время положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации о том, что право частной собственности охраняется законом, предполагает конституционную обязанность законодателя обеспечить неприкосновенность права частной собственности. Это требование касается, в частности, установления надлежащих юридических процедур принятия решений об изъятии имущества у собственника.

Отношения, возникающие при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом земельном участке недвижимого имущества, вследствие ненадлежащего использования земли либо по иным основаниям, регулируются специальными нормами гражданского законодательства (ст. ст. 239, 239.1, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истечение срока действия разрешения на строительства и прекращение договора аренды в рассматриваемой ситуации вопреки доводам истца не являются основанием для признания зарегистрированного права отсутствующим.

Суд учитывает разъяснения, изложенные в пункте 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: «Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельных участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону».



Настаивая на признании отсутствующим права собственности на спорный объект недвижимости, истец не учел, что данный способ защиты по смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" является исключительным и не может использоваться для преодоления установленных законом процедур изъятия имущества у собственника.

Заявляя о том, что при строительстве спорного объекта были нарушены нормы градостроительного законодательства, допущено отступление от проектного решения и проектной документации истец, по существу, ссылается на наличие у спорного объекта признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако требование о сносе самовольной постройки в предусмотренном законом порядке истцом не заявлялось.

С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА СМОЛЕНСКА (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Принятые определением суда от 06.09.2017 обеспечительные меры сохраняют свое действия до вступления настоящего судебного акта в законную силу, после вступления настоящего судебного акта в законную силу подлежат отмене.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.



Судья А.М. Ерохин