Постановление от 21 мая 2026 г. ФАС ВСО (ФАС Восточно-Сибирского округа)

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс <***>, 210-172


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-984/2026

Дело № А58-5381/2024
22 мая 2026 года
город Иркутск


Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2026 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Дамбарова С.Д.,

судей: Кушнаревой Н.П., Тютриной Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 07 октября 2025 года по делу № А58-5381/2024, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда

от 29 января 2026 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Омега» (далее – общество,

ООО «Омега») обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – департамент) о признании незаконным отказа от 12.10.2023, об обязании заключить дополнительное соглашение об изменении даты заключения договора купли-продажи участка.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 07 октября 2025 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2026 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В своей кассационной жалобе заявитель указывает, что в период рассмотрения обращения и принятия решения через испрашиваемый земельный участок проходила линия градостроительного регулирования (красная линия), что подтверждается сведениями из информационной системы обеспечения строительной деятельности. Последующее внесение изменений в Единой государственный реестр недвижимости в связи с исправлением допущенной ошибки не свидетельствует о недействительности оспариваемого решения. Площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимого имущества, процент застройки земельного участка составляет лишь 2,78 %.

В возражениях на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 этого же Кодекса.

Между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Камелек» (арендатор) заключен договор от 24.09.2019 № 09-1/2019-0092 земельного участка с кадастровым номером 14:36:102051:587, площадью 1 796 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Участок предоставляется для использования под объекты предпринимательства (пункт 1.2 договора)

По договору от 11.11.2019 № 09-4/2019-117 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 24.09.2019 № 09-1/2019-0092 переданы

ООО «Омега».

Земельный участок с кадастровым номером 14:36:102051:587, площадью 1 796 кв. м., расположен по адресу: <...> относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование - объекты предпринимательства и расположен в территориальной зоне «ОД-ЗВ» общественно-деловая зона размещения специализированных общественно-деловых объектов, преимущественно объектов торговли и предпринимательской деятельности, в которой минимальный процент застройки установлен 20%.

На указанном земельном участке находится принадлежащий обществу объект недвижимого имущества - гараж» с кадастровым номером 14:36:102051:2480, с общей площадью 100 кв. м., этажность – 2, площадью застройки – 50 кв. метров.

Общество обратилось в Департамент с заявлением от 08.08.2023 о предоставлении в собственность указанного земельного участка с целью использования земельного участка «автомобильный транспорт» по муниципальной услуге в рамках Административного регламента предоставления Окружной администрацией города Якутск муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения», утвержденного постановлением Окружной администрации города Якутска от 27.02.2015 № 56п (далее – Административный регламент).

Письмом от 12.10.2023 Департамент отказал обществу в предоставлении в собственность земельного участка, указав следующее:

согласно сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 28.08.2023 № 07-082985 через испрашиваемый земельный участок проходит линия градостроительного регулирования (красные линии);

проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположено нежилое здание, этажность -2. При экспертизе документов департаментом выявлено несоответствие предельным параметрам площади объекта недвижимости «гараж», площади испрашиваемого земельного участка, где процент застройки составляет 2,78%.

Не согласившись с указанным отказом, оформленным письмом от 28.08.2023 № 07-082985 общество обратилось в суд с заявлением о признании указанного решения департамента недействительным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что испрашиваемый земельный участок имеет три контура, каждый из которых располагается раздельно, достоверных сведений о том, что линия градостроительного регулирования проходит именно через спорный участок не имеется. Указанная ошибка, допущенная в межевом плане участка от 06.09.2018, устранена по решению государственного регистратора (исключены неверные контуры).

Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержит такого основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов (статья 39.16) как несоответствие площади объекта предельным параметрам застройки земельного участка. Обществу выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального процента застройки до 2,78% в отношении спорного земельного участка; уполномоченным органом выдано разрешение на строительство при указанном виде разрешенного использования земельного участка и имеющемся размере объекта, объект капитального строительства построен, а право на него зарегистрировано в установленном порядке.

По итогам рассмотрения дела суды указали, что в ходе рассмотрения другого дела № А58-10559/2023 между сторонами спора заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. При изложенных обстоятельствах суд констатировал, что нарушенные права и законные интересы собственника объекта недвижимого имущества восстановлены.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Делая вывод о необходимости удовлетворения заявленного требования, суды исходили из того, что общество, являющееся собственником объекта недвижимого имущества – гаража с офисно-торговыми помещениями общей площадью 100 кв. метра и площадью застройки 50 кв. метров вправе требовать приватизации земельного участка площадью 1 796 кв. м. в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 Земельного кодекса).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 1 марта 2011 г. № 13535/10, от 3 апреля 2012 г. № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В определении от 23 апреля 2020 г. № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Соответствующая позиция неоднократно высказывалась Верховным Судом Российской Федерации (в частности, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140 по делу № А45-26765/2023).

В договоре аренды земельного участка указано его назначение – «объекты предпринимательства», поэтому суды сделали вывод о том, что размещение объекта «гараж» для обеспечения автотранспортных грузовых перевозок соответствует назначению земельного участка.

Однако условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается именно на лицо, желающее его выкупить (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011

№ 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Исходя из установленного бремени доказывания, обществу следовало обосновать необходимость получения всего указанного земельного участка площадью 1 796 кв. м. для целей размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества площадью застройки 50 кв. м. (5x10), а судам проверить – чем обусловлена такая потребность с точки зрения действующих нормативов и назначения объектов, и не содержится ли в действиях общества признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом потребность в земельном участке и намерение сформировать для себя наиболее выгодные условия хозяйствования с учетом вида осуществляемой предпринимательской деятельности (автотранспортные грузовые перевозки), по общему правилу не может служить обоснованием получения земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей процедуру приватизации участка для целей эксплуатации недвижимости.

Поскольку предметом судебной проверки является именно отказ, оформленный письмом от 12.10.2023, судам следовало дать ему оценку вне зависимости от обстоятельств последующего заключения договора купли-продажи соответствующего земельного участка от 04.06.2024. Следовательно, факт приобретения земельного участка не препятствует оценке законности оспариваемого акта и проверке условий приобретения такого участка в рамках процедуры, регламентированной в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (сходная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2026 № 306-ЭС25-10127 по делу № А12-9275/2024).

В соответствии с частью 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов (часть 2 статьи 40 Градостроительного кодекса).

Вместе с тем распоряжение заместителя главы городского округа «город Якутск» от 25.06.2024, которым обществу предоставлено право на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении названного земельного участка до 2,78%, само по себе не свидетельствует о соблюдении критерия соразмерности при приватизации такого участка.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, в том числе, установление всех имеющих значение для данного дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела, а также разрешить спор с учетом приведенного толкования норм материального права.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей,

в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения

в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 07 октября 2025 года по делу № А58-5381/2024, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда

от 29 января 2026 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,

не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

С.Д. Дамбаров

Н.П. Кушнарева

Н.Н. Тютрина