Решение от 20 ноября 2024 г. по делу № А66-15847/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(вынесено с перерывом в порядке статьи 163

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Дело № А66-15847/2023
г.Тверь
21 ноября 2024 года



Резолютивная часть решения принята 07 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Истоминой И.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кириченко О.В., при участии представителей до перерыва: от истца - ФИО1, директор, от ответчика - ФИО2, директор, ФИО3 по доверенности, эксперт ФИО4, после перерыва: от истца - ФИО5 по доверенности, от ответчика - ФИО2, директор, ФИО3 по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального унитарного предприятия "Звезда" города Торжка, г. Торжок, Тверской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации – 26.05.1993)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Развитие регионов", г.Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации – 06.12.2018)

об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору долгосрочной аренды от 01.04.2019 г. и о взыскании                                 394 002,28 руб.,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие "Звезда" города Торжка, г.Торжок, Тверской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Развитие регионов", г.Тверь (далее – ответчик) об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору долгосрочной аренды от 01.04.2019 г. и о взыскании 394 002,28 руб.

Определением от 27 мая 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО "ЦПО Партнер", эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- каковы величины средних рыночных ставок аренды торговых помещений площадью 551,8 кв. метров в городе Торжке по состоянию на 01 июля 2022 и на 01 июля 2023 годы?

- как изменились (на сколько процентов увеличились или уменьшились) средние рыночные ставки аренды торговых помещений площадью 551,8 кв. метров в городе Торжке за период с 01 июля 2022 года по сравнению с 01 июля 2023 года?

10 июля 2024 года от ООО "ЦПО Партнер" поступило экспертное заключение № 4803.

Согласно выводам эксперта:

величина средней рыночной ставки аренды торговых помещений площадью 551,8 кв. метров в городе Торжке по состоянию на 01 июля 2022 года составляет 468 рублей за 1 квадратный метр площади в месяц;

величина средней рыночной ставки аренды торговых помещений площадью 551,8 кв. метров в городе Торжке по состоянию на 01 июля 2023 года составляет 505 рублей за 1 квадратный метр площади в месяц;

средние рыночные ставки аренды торговых помещений площадью 551,8 кв. метров в городе Торжке за период с 01 июля 2022 года по 01 июля 2023 года увеличились на 7,9%.

Определением от 22 августа 2024 года в судебное заседание вызван эксперт ООО "ЦПО Партнер" ФИО4 для дачи пояснений по экспертному заключению № 4803 от 10 июля 2024 года.

К дате судебного заседания в материалы дела поступило: от истца - письменные пояснения.

В судебном заседании стороны заслушали эксперта ООО "ЦПО Партнер" ФИО4 по проведенной экспертизе, эксперту заданы дополнительные вопросы. У эксперта отобрана подписка о  предупреждении его  об  уголовной  ответственности  за  дачу  ложных показаний  или  об  отказе  от  дачи  показаний.

Представитель ответчика поддерживает доводы, изложенные в письменных пояснениях, ходатайствует о приобщении к материалам дела писем от 25.04.2024 г. № 59/24, от 29.09.2024 г. № 124/24.

Истец дал пояснения, направление указанных выше писем не отрицает. С доводами ответчика, изложенными в письменных пояснениях, не согласен. Поддерживает исковые требования в той редакции, в которой они заявлены с арендной ставкой в размере 500,00 руб.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласен, в том числе с размером арендной ставки.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв в судебном заседании на стадии прений до 28 октября 2024 года в 12 час. 15 мин. Информация о перерыве размещена в установленном порядке на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" в сети "Интернет" (http://kad.arbitr.ru/).

После перерыва судебное заседание было продолжено 28 октября 2024 г. в том же составе суда.

За время перерыва в материалы дела от ответчика поступили письменные пояснения.

После перерыва слушание дела продолжено.

Представитель истца представил для приобщения к материалам дела письменных доводов к пояснениям ответчика, дал пояснения.

Представитель ответчика с арендной ставкой в размере 500,00 руб. не согласен, полагает возможным увеличение арендной платы на коэффициент инфляции.

Представители сторон обменялись репликами.

С целью уточнения истцом исковых требований, на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв в судебном заседании до 07 ноября 2024 года в 10 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена в установленном порядке на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" в сети "Интернет" (http://kad.arbitr.ru/).

После перерыва судебное заседание было продолжено 07 ноября 2024 г. в том же составе суда.

За время перерыва в материалы дела поступило: от истца - ходатайство о возможности урегулирования спора путем заключения мирового соглашения, от ответчика - письменные пояснения.

Представитель истца поддерживает исковые требования в первоначальной редакции.

Представитель ответчика поддерживает правовую позицию, изложенную ранее, предложенное мировое соглашение в редакции истца подписывать отказался.

Из представленных в материалы дела документов следует, что 01 апреля 2019 года между муниципальным унитарным предприятием "Звезда" города Торжка (далее - истец, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Развитие регионов" (далее - ответчик, арендатор) был заключен договор аренды части нежилого помещения № 34-У/2019 (далее - договор аренды) на помещение обозначенное под № 23 общей площадью 551,8 кв.м. расположенное по адресу: <...>.

Согласно пункту 3.1. договора аренды размер ежемесячной арендной платы в месяц за 1 кв.м. составляет 252,00 руб.

25 мая 2023 года арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об увеличении арендной платы за данное помещение до 500,00 рублей за 1 кв.м. с 01 июля 2023 года.

В связи частичной оплатой счетов за аренду помещения, без учета увеличения цены с 01 июля 2023 года, за ответчиком образовалась задолженность в размере 389 681,16 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с претензией от 13 сентября 2023 года № 220/23 произвести оплату образовавшейся суммы задолженности в установленные претензией сроки.

В досудебном порядке спор не был урегулирован, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с положениями статей 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой названным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 указанной статьи).

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 №1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В рассматриваемом случае, пунктом 3.2. договора аренды предусмотрено, что арендная плата может быть увеличена по соглашению сторон.

Из согласованных условий договора аренды не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера арендной платы, толкование пункта 3.2. договора аренды свидетельствует о том, что изменение условий договора (в частности величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения.

Возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке по волеизъявлению одной стороны договором не предусмотрена.

Ответчик с требованиями истца не согласен, считает, что требование истца о заключении дополнительного соглашения на условиях немотивированного кратного повышения арендной платы в размерах существенно превышающих инфляцию, является незаконным и необоснованным. При этом полагает, что размер арендной платы должен соответствовать уровню инфляции, определенному с учетом официальных данных Федеральной службы государственной статистики.

Истец в обоснование требований об изменении условий договора аренды в части увеличения арендной платы представил в материалы дела отчет № 13/02-24 об определении рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м. объекта оценки: нежилое помещение Магазин № 50 "Промтовары" общей площадью 551,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> по состоянию на 12 февраля 2024 года.

Согласно данному отчету рыночная стоимость арендной платы на дату оценки без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей составляет 500,00 руб. в месяц, без учета НДС.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом об оценке.

Имущество истца не относится к объектам, проведение оценки которых в целях передачи в аренду является обязательной в соответствии с Законом об оценке.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценке).

В рассматриваемом споре рыночная величина арендной платы не является обязательной для сторон Договора аренды и носит лишь рекомендательный характер, что также подтверждается позицией Верховного суда Российской Федерации по делу № А56-74075/2020 (Определение Верховного суда Российской Федерации от 14.02.2022 № 307-ЭС21-28015).

  Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

  Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (пункт 22 Постановления № 73).

  По смыслу части 1 статьи 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

  В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

  Из материалов дела следует, что определением суда от 27.05.2024 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "ЦПО Партнер" ФИО4 Согласно выводам эксперта величина средней рыночной ставки аренды торговых помещений площадью 551,8 кв. метров в городе Торжке по состоянию на 01 июля 2022 года составляет 468 рублей за 1 квадратный метр площади в месяц; величина средней рыночной ставки аренды торговых помещений площадью 551,8 кв. метров в городе Торжке по состоянию на 01 июля 2023 года составляет 505 рублей за 1 квадратный метр площади в месяц; средние рыночные ставки аренды торговых помещений площадью 551,8 кв. метров в городе Торжке за период с 01 июля 2022 года по 01 июля 2023 года увеличились на 7,9%.

По итогам проведенной судебной экспертизы ответчик предложил истцу заключить мировое соглашение на условиях повышения размера арендной платы на 7,9% с 01.07.2023г. с условием рассрочки платежа.

Истец, рассмотрев предложение ответчика, представил в суд проект мирового соглашения, согласно п.2 которого ответчик должен уплатить истцу 1 204 876,23 руб. задолженности, расчет оформлен с применением коэффициента за период с 01.07.2023г. по 11.02.2024г. и далее исходя из ставки 500,00 руб. за кв.м.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, с учетом выводов экспертного заключения, суд полагает, что арендодателем не представлено доказательств того, что размер арендной платы, установленный истцом с июля 2023 года, произведен пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности в отношении нежилых помещений общей площадью 551,8 кв. м, указанный в уведомлении размер существенно превышает размер арендной платы за данный период.

  Исходя из того, что по материалам дела обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного заключения эксперта, сторонами не приведено (статья 65 АПК РФ), в заключении эксперта содержатся выводы на поставленные вопросы, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное; выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности, суд        признает его относимым и допустимым доказательством по делу.

Согласно статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, а обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исходя из частей 1, 2 статьи 71 Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

  Учитывая вышеизложенные нормы права, положения Закона № 135-ФЗ, исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства,  суд полагает, что в отсутствие соблюдения процедуры, предусмотренной пунктом 3.2. договора аренды, а также принимая во внимание, что увеличение размера арендной платы по состоянию на 01.07.2023 за период с 01.07.2022 не пропорционально, кратно превышает размер ранее установленной арендной платы за соответствующий период,  свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, в связи с чем оснований для удовлетворения требований не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

В отсутствие возражений ответчика, расходы за производство судебной экспертизы возлагаются на последнего.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в течение месяца с даты его принятия.


Судья                                                                           И.А. Истомина