Решение от 24 августа 2021 г. по делу № А61-4601/2020

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения оглашена 17.08.2021.

Решение в полном объеме изготовлено 24.08.2021

24 августа 2021 года Дело №А61- 4601/2020

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Родионовой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН <***>) к Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН <***>), муниципальному унитарному предприятию «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения (ОГРН <***>) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19 с кадастровым номером 15:01:0120002:427, о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19 в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязать муниципальное унитарное предприятие «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения передать Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения земельный участок,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (ОГРН <***>), муниципального унитарного предприятия «Спецавтохозяйство» Моздокского городского поселения (ОГРН <***>), муниципального казенного учреждения муниципального образования Моздокского городского поселения «Управление городского хозяйства» (ОГРН <***>),

при участии:

от истца - ФИО2 (удостоверение ТО №042847, действительное по 10.03.2023),

от МУП «Гостиница «Моздок» - ФИО3 (доверенность от 24.02.2021 №8),



установил:

заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Республики Северная Осетия-Алания (далее – администрация городского поселения), муниципальному унитарному предприятию «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения (далее - гостиница) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19 с кадастровым номером 15:01:0120002:427, о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19 в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязать муниципальное унитарное предприятие «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения передать Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения РСО-Алания земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (далее – Управление Росреестра по РСО-Алания), муниципальное унитарное предприятие «Спецавтохозяйство» Моздокского городского поселения (далее –МУП «Спецавтохозяйство»), муниципальное казенное учреждение муниципального образования Моздокского городского поселения «Управление городского хозяйства» (далее – МКУ «Управление городского хозяйства»).

В обоснование заявленных требований истец указал, что администрация городского поселения при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:427, площадью 2 546,0 кв. м. гостинице нарушила требования пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объеме. Судом приняты уточнения правовой позиции истца в части применения последствий недействительности сделки.

Ответчик – администрация городского поселения в отзыве от 25.02.2021 оставляет вопрос на усмотрение суда. При заявлении письменного ходатайства от 17.08.2021 администрация не возражала против удовлетворения исковых требований прокурора.

Ответчик – гостиница в своем отзыве от 26.02.2021 просит отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылается на соблюдение администрацией требований пункта 1 статьи 11.7, пункта 3 статьи 39.27 ЗК РФ при перераспределении земель. Ответчик обращает внимание на то, что спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования, постановлен на кадастровый и регистрационный учет, на нем расположен объект капитального строительства – гостиница, предоставленный на праве хозяйственного ведения. При этом вид разрешенного использования вновь образованного земельного участка «гостиничное обслуживание» . По утверждению ответчика, нахождение на спорном земельном участке объекта капитального строительства является основанием для предоставления земельного участка в аренду без торгов. Кроме того, со ссылкой на Обзор судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2015, ответчик утверждает, что отмена постановлений администрации о перераспределении земельных участков и о предоставлении земельного участка в аренду не может служить обстоятельством, влекущим признание договора аренды земельного участка недействительным.

Представитель ответчика – гостиницы против иска возражает, поддерживает доводы, изложенные в отзыве, считает требования не подлежащим удовлетворению.

До начала заседания 17.08.2021 в Арбитражный суд РСО-Алания через канцелярию суда поступило ходатайство от администрации городского поселения о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе посредством размещения информации в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечили.

Судебное заседание проводится в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, изучив доводы заявления и отзывов на него, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворении исковых требований прокурора на основании следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации городского поселения от 14.09.2007 №1618 утверждены материалы инвентаризации и уточнения границ земельного участка МУП «Спецавтохозяйство» - гостиница «Моздок», расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 20.07.2021 земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:2 постановлен на кадастровый учет 22.10.2007, площадь участка 1 376 кв.м., объект недвижимости снят с кадастрового учета 10.06.2019.

Муниципальное образование Моздокского городского поселения Моздокского района РСО-Алания является собственником нежилого здания (литеры А, А1, А2), площадью 2 393,5 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>» на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28.04.2011.

Постановлением администрации городского поселения от 26.06.2012 № 1091 закреплено право муниципальной собственности за муниципальным образованием - Моздокское городское поселение РСО-Алания на земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:2, общей площадью 1 376 кв, м., расположенный по адресу: РСО-Алания, <...>, как занятому объектом недвижимости, находящимся в муниципальной собственности МО Моздокское городское поселение республики, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (земельный участок, предназначенный для эксплуатации гостиницы «Моздок»). МУП «Гостиница «Моздок» выделилась из МУП «Спецавтохозяйство» путем реорганизации на основании постановления от 25.06.2018 №892.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.02.2021 объект недвижимости с кадастровым номером 15:01:0120002:40 – нежилое здание (гостиница), расположен по адресу: РСО-Алания, <...>», поставлен на кадастровый учет 27.06.2012, правообладателем является муниципальное образование Моздокское городское поселение РСО-Алания с 28.04.2011, гостиница обладает правом хозяйственного ведения с 19.12.2018 .

Право собственности муниципального образования Моздокское городское поселение на земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:2, зарегистрировано 09.08.2012 (свидетельство о государственной регистрации права собственности).

Постановлением от 20.11.2018 № 1575 администрация закрепила на праве хозяйственного ведения за гостиницей, выделенное в результате реорганизации МУП «Спецавтохозяйство» недвижимое муниципальное имущество:

- нежилое здание (гостиница, литер A, Al, А2, кадастровый номер 15:01:0120002:40), расположенное по адресу: РСО-Алания, <...>, площадью 2 393, 5 кв. м.;

- витраж для холла, расположенный по адресу: РСО-Алания, <...>.

09.01.2019 гостиница обратилось с заявлением о выделении земельного участка, на прилегающей к гостинице территории под автостоянку для посетителей гостиницы.

Постановлением от 15.01.2019 № 16 администрация городского поселения изменила вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2, общей площадью 1376 кв. м. с вида «земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (земельные участки, предназначенные для эксплуатации гостиницы «Моздок»)», на вид «гостиничное обслуживание», территориальная зона - 01 «Административно-деловая».

Этим же постановлением с 20.11.2018 года прекращено право постоянного (бессрочного) пользования МУП «Спецавтохозяйство» земельным участком с кадастровым номером 15:01:0120002:2, общей площадью 1 376 кв. м., расположенным по адресу: РСО-Алания, Моздокский район, г, Моздок, ул. Кирова, 94.

Постановлением от 14.03.2019 № 316 администрация городского поселения утвердила схему расположения земельного участка, образованного в результате перераспределения земель муниципального образования - Моздокского городское поселение, государственная собственность, на которые не разграничена и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, площадь вновь образованного земельного участка – 2 546,0 кв. м, территориальная зона: 02 «Зона торгового назначения и коммунально-бытовая».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.02.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:427, земельный участок расположен в кадастровом квартале 15:01:0120002, адрес: РСО-Алания, <...>», постановлен на кадастровый учет 29.04.2019, площадь – 2 546 кв.м., на нем расположен объект недвижимости с кадастровым номером 15:01:0120002:40, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, для размещения гостиниц, правообладатель – МО Моздокское городское поселение РСО-Алания, право собственности зарегистрировано 10.06.2019, земельный участок предоставлен на основании договора аренды от 11.06.2019 №02/19 МУП «Гостиница «Моздок».

Факт образования спорного земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2 также подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2 по состоянию на 23.07.2021

30.05.2019 гостиница обратилось в администрацию городского поселения с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:427, общей площадью 2546+/-18 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, для эксплуатации гостиницы, как правообладателю здания.

Постановлением от 11.06.2019 № 648 гостинице предоставлен в аренду земельный участок сроком на 49 лет без проведения торгов земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования - Моздокское городское поселение, с кадастровым номером 15:01:0120002:427, площадью 2 546,0 кв. м., расположенный по адресу: РСО-Алания, <...>, как правообладателю здания, расположенного на нем.

Во исполнение названного постановления заключен договор аренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19, согласно которому гостиница приняла в аренду земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427, находящийся по адресу: РСО-Алания, <...>, общей площадью 2 546,0 кв. м.

В договоре аренды от 11.06.2019 № 02/19 указано, что на земельном участке с кадастровым номером 15:01:0120002:427 имеется нежилое здание с кадастровым номером 15:01:0120002:40, площадью 2 393,5 кв. м.

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка заключен ответчиками в отсутствие предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований, в связи с чем он противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, а также публичные интересы Российской Федерации и городского поселения прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Частями 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается; существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Таким образом, Земельный кодекс РФ не допускает образования одного земельного участка из двух самостоятельных земельных участков в процедуре перераспределения. Но вместе с тем по данному делу в результате перераспределения двух смежных земельных участков образовался один земельный участок.

Как следует из материалов дела, на основании заявления гостиницы о перераспределении земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2 постановлением администрации от 14.03.2019 №316 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью образования земельного участка площадью 2 546 кв.м., расположенного в территориальной зоне О-2 «Зона назначения и коммунально-бытовая». Образуемому земельному участку установлен вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание», подтвержден адрес: РСО-Алания, <...>.

Указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 15:01:0120002:427.

Таким образом, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427, предоставленный гостинице на основании спорного договора аренды образован путем перераспределения земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2.

23.11.2020 исполняющим обязанности прокурора Моздокского района РСО-Алания принесен протест исполняющему обязанности главы АМС Моздокского городского поселения об отмене постановления от 11.06.2019 №648 «О предоставлении в аренду земельного участка МУП «Гостиниц «Моздок».

Протест не содержит выводов о том, что администрацией нарушена процедура формирования земельного участка, а именно: перераспределение земельных участков. Вместе с тем, прокурор указал на нарушение требований части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ при выделении земельного участка кадастрового квартала 15:01:0120002, площадью 1 169, 91 кв.м. без проведения торгов, на котором не располагались ни здания, ни сооружения городского поселения.

Постановлением от 18.11.2020 №1196 постановление от 14.03.2019 №316 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 15:01:0120002, определении категории земель и вида разрешенного использования земельного участка по адресу: РСО-Алания, <...>» отменено.

Постановлением от 19.11.2020 №1198 также отменено постановление от 11.06.2019 №648 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>» МУП «Гостиница «Моздок».


Согласно пункту 1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент вынесения постановления от 14.03.2019 №316, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях:

1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;

2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;

3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

С учетом изложенного, земельный участок образован с нарушением положений пункта 1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

11.06.2019 между муниципальным образованием Моздокское городское поселение в лице администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения и гостиницей заключен договор № 02/19 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:427.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент заключения спорного договора аренды, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в отношении земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в отношении земельного участка образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судом, предметом спорного договора аренды, является земельный участок, образованный путем перераспределения земель неразграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:2.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что основания для предоставления в целом по договору аренды нового сформированного земельного участка с частью земель площадью 1 173 кв. м из неразграниченных земель на основании договора аренды без проведения торгов у администрации городского поселения отсутствовали.

Суд считает, что вопрос о назначении земель площадью 1 173 кв.м. не имеет определяющего значения, поскольку земельный участок предоставлен в этой части без торгов. Причиной обращения ответчика за предоставлением такой части земельного участка было размещение автотранспорта при эксплуатации гостиницы, что не оспаривается ответчиком - арендатором по оспариваемому договору аренды. Поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет и передан в аренду в целом площадью 2 546 кв. м., имеются основания для признания договора аренды недействительным в целом. Суд обращает внимание на то, что признание договора аренды в части невозможно с учетом целей аренды. Вместе с тем, стороны вправе уменьшить площадь аренды, вернувшись к прежнему положению до присоединения площади 1 173 кв.м.

Поскольку договор аренды от 11.06.2019 №02/19 заключен с нарушением положений статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, исковое требование истца о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 15:01:0120002:427 подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки.

Согласно части 2 статьи 167 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к спорным отношениям, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применительно к договору аренды земельного участка таким последствием является возврат предоставленного земельного участка арендодателю. Возврат арендных платежей не допускается, поскольку арендатор пользовался земельным участком.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 15:01:0120002:40 – нежилое здание (гостиница), правообладателем является муниципальное образование Моздокское городское поселение РСО-Алания, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 05.02.2021.

При этом здание гостиницы расположено на земельном участке с кадастровым номером 15:01:0120002:2, предоставленном гостинице ранее. На земельном участке из земель, государственная собственность на которые не разграничена и включенных в земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427 при его перераспределении объекты недвижимости не расположены.

Собственником как нежилого здания, так и спорного земельного участка является муниципальное образование –Моздокское городское поселение.

Применительно к договору аренды земельного участка таким последствием является возврат предоставленного земельного участка арендодателю.

При таких условиях предъявленные по настоящему делу исковые требования о признании спорного договора недействительным, а также о применении последствий недействительности спорного договора расцениваются арбитражным судом в качестве законных, обоснованных и подлежащих удовлетворению, исковые требования о применении последствий недействительности спорного договора следует удовлетворить путем обязания ответчика – гостиницы возвратить ответчику – администрации Моздокского городского поселения переданный во исполнение спорного договора земельный участок, в отсутствие доказательств наличия оснований для применения реституции по спорному договору в ином виде.

Наряду с изложенным, суд учитывает положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном случае возврат земельного участка арендодателю с расположенным на нем строением не противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения. Применение последствий недействительности сделки как раз способствует объединению судьбы земельного участка и строения в собственности одного лица.

Ответчиками не предоставлены доказательства и доводы, опровергающие исковые требования и доводы истца о нарушениях при перераспределении земельного участка и заключении договора аренды с нарушением закона.

Доводы ответчика о том, что спорный договор не является ничтожной сделкой, не основаны на нормах права.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 11.06.2019 №02/19 с кадастровым номером 15:01:0120002:427, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, заключенный между Администрацией местного самоуправления Моздокского городского поселения Республики Северная Осетия-Алания и муниципальным унитарным предприятием «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения.

Применить последствия недействительной сделки к договору аренды земельного участка от 11.06.2019 № 02/19 с кадастровым номером 15:01:0120002:427 в виде возврата сторон в первоначальное состояние и обязать муниципальное унитарное предприятие «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения возвратить Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения Республики Северная Осетия-Алания земельный участок с кадастровым номером 15:01:0120002:427.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Гостиница «Моздок» Моздокского городского поселения в федеральный бюджет Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 (три тысячи) руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению об обеспечении иска в сумме 3000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия.



Судья Г.С.Родионова