Решение от 25 мая 2019 г. по делу № А56-126711/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-126711/2018
25 мая 2019 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес: Россия, 191023, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

ответчик: Закрытое акционерное общество "Строительное объединение квартальной застройки" (адрес: Россия, 194156, Санкт-Петербург, Манчестерская ул., д.2, ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Новые Коломяги" (ННН: 7814373413)

о взыскании 5 463 159 руб. 86 коп., расторжении договора, выселении

при участии

- от истца: ФИО2 – доверенность от 01.11.2018,

- от ответчика: ФИО3 – доверенность от 02.08.2018,

- от третьего лица: ФИО4 – доверенность от 15.02.2016.

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Строительное объединение квартальной застройки" (далее – Ответчик, Общество) о взыскании 5 463 159 руб. 86 коп. по договору от 13.06.2013 № 02/ЗК-08125, из которых 2 844 082 руб. 85 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.04.2015 по 10.03.2018, с 10.06.2018 по 30.09.2018, 2 619 077 руб. 01 коп. – пени по состоянию на 16.07.2018, расторжении договора от 13.06.2013 № 02/ЗК-08125 и выселении Ответчика с занимаемых земельных участков общей площадью 841 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский пр., участок 10, (вокруг дома 39, литера А), Санкт-Петербург, Ярославский пр., участок 9, (севернее дома 39, литера А).

Протокольным определением суда от 07.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Новые Коломяги" (ННН: 7814373413).

В судебном заседании Истец заявленные исковые требования поддержал, представил справочный расчет с учетом возражений Ответчика.

Ответчик, ООО "Новые Коломяги" в судебном заседании против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в отзывах, представили письменные объяснения для приобщения к материалам дела.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, третьего лица, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №02/ЗК-08125 от 13.06.2013 (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять следующие земельные участки:

- земельный участок Зона 5, кадастровый номер 78:36:0005326:1187, площадью 117 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский пр., участок 10, (вокруг дома 39, литера А) (далее – Участок 1),

- земельный участок Зона 5, кадастровый номер 78:36:0005326:1188, площадью 724 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский пр., участок 9, (севернее дома 39, литера А) (далее – Участок 2).

Согласно п. 1.2 Договора

- Участок 1 предоставлен под контейнерную площадку и гостевую автостоянку на три машиноместа (код функционального использования – 11.5),

- Участок 2 предоставлен под производственную площадку для складирования строительных материалов и оборудования на период строительства (код функционального использования – 10.1).

В силу пункта 4.3.6 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью оплачивать арендую плату в размере и порядке, определяемом Договором.

В соответствии с п. 3.7 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В силу пункта 3.6 Договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы п. 5.3 Договора установлена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что Ответчиком не исполнена договорная обязанность по своевременному перечислению арендных платежей за период с 01.04.2015 по 10.03.2018, с 10.06.2018 по 30.09.2018, Истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании 2 844 082 руб. 85 коп. задолженности за указанный период и 2 619 077 руб. 01 коп. пеней по состоянию на 16.07.2018.

Из расчета задолженности следует, что арендная плата в отношении Участка 2 с 01.04.2015 рассчитана Истцом с применением коэффициента К6=10, что также подтверждается письмом КИО Санкт-Петербурга от 12.05.2016 № 49375-25.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на неправомерное применение Истцом указанного коэффициента.

При оценке обоснованности заявленных исковых требований суд исходит из следующего.

В силу положений ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно и полностью вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства согласно ст. 310 ГК РФ не допускается.

В соответствии со статьей 65, частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен и применительно к спорному Участку устанавливается правовыми актами Санкт-Петербурга.

В Санкт-Петербурге порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также за участки, находящиеся на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, регламентирован Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», Постановлением №1379.

Согласно статье 3 Закона Санкт-Петербурга 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» годовая арендная плата рассчитывается по формуле, исходя из базовой ставки, площади участка и коэффициентов, в том числе с учетом коэффициента функционального использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт- Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного Постановлением №1379 (далее – Положение), коэффициент функционального использования территории, определяется в соответствии с приложением 4 к настоящему Положению для установленных настоящим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок.

Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Пунктом 3.1.3 Положения предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для строительства, завершения строительства (реконструкции), капитального ремонта объектов капитального строительства или проведения работ по сохранению объектов (выявленных объектов) культурного наследия, на срок строительства, завершения строительства (реконструкции) или проведения работ по сохранению указанных объектов определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 или 3.1.2 настоящего Положения соответственно.

Пунктом 3.1.1 Положения предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется:

по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс;

по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

В то же время пунктом 3.1.2 Положения установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения, и определено, что она рассчитывается по кодам 10.1, 10.2.

В соответствии с абзацем 3 указанного пункта по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего право арендатора использовать земельный участок для осуществления реконструкции объекта капитального строительства, или по истечении 12 месяцев после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий и при отсутствии в указанных случаях разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом (когда получение разрешения на строительство требуется в соответствии с действующим законодательством), либо по истечении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства, полученного в течение указанного выше периода (в том числе по окончании срока, на который действие разрешения на строительство продлено в установленном порядке), к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

В данном случае п. 1.2 Договора предусмотрено, что Участок 2 был предоставлен для использования под производственную площадку для складирования строительных материалов и оборудования на период строительства (код - 10.1); приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

Истцом не опровергнуто, что при заключении Договора, Участок 2 предоставлен Ответчику для одного вида функционального использования - для целей использования под производственную площадку, для складирования строительных материалов и оборудования на период строительства и вид функционального использования участка арендатором не изменялся. При этом строительство ведется на земельном участке, принадлежащем Ответчику на праве собственности.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ Истец не представил относимых, допустимых и достаточных доказательств того, что земельный участок фактически использовался Ответчиком в спорный период по функциональному назначению, отличному от указанного в Договоре.

В данном случае действующим законодательством, в том числе и Положением не предусмотрена возможность применения при расчете арендной платы коэффициента К6=10 в отношении земельного участка, предоставленного Ответчику в качестве вспомогательного под размещение строительных материалов для осуществления строительства на участке, принадлежащем Ответчику на праве собственности, по истечении 12 месяцев с начала срока действия Договора и при наличии разрешения на строительство.

15.01.2015 ООО «Новые Коломяги», осуществляющим функции застройщика на основании договора аренды на инвестиционных условиях №39-У от 18.06.2012, получено разрешение №78-03032020-2015 на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский пр., д. 39, литера А. Срок действия разрешения на строительство в спорный период был продлен до 31.12.2018. Как указано выше, земельный участок по указанному адресу принадлежит Ответчику.

Учитывая изложенное, оснований для применения Истцом с 01.04.2015 коэффициента К6=10 при расчете арендной платы за Участок 2 у Истца не имелось

Истцом представлен справочный расчет без учета повышающего коэффициента К6=10, согласно которому сумма задолженности за спорный период у Ответчика отсутствует, сумма пеней составляет 10 471 руб. 60 коп.

При указанных обстоятельствах оснований для взыскания задолженности за спорный период у суда не имеется.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку обязательство по оплате арендной платы за спорный период не исполнено арендатором в сроки, предусмотренные Договором, требование Истца о взыскании неустойки в размере 10 471 руб. 60 коп. является обоснованным по праву и подлежит удовлетворению.

В обоснование требования о расторжении Договора Истец ссылается на п. 6.3.3 Договора, которым предусмотрено, что возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев является основанием для расторжения договора.

Вместе с тем, учитывая, что задолженности по арендной плате у Ответчика за спорный период не имеется, отсутствуют основания для расторжения Договора, в силу чего требование о расторжении Договора и выселении Ответчика не подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание, что суду не представлены документы, опровергающие исковые требования Истца, требование о признании Договора недействительным в установленном законом порядке заявлено не было, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении иска в части взыскания пеней в размере 10 471 руб. 60 коп.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования Истца обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с закрытого акционерного общества "Строительное объединение квартальной застройки" в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" пени в размере 10 471 руб. 60 коп.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Строительное объединение квартальной застройки" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 96 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.