Решение от 14 мая 2018 г. по делу № А59-5956/2017

Арбитражный суд Сахалинской области


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-5956/2017
г. Южно-Сахалинск
14 мая 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 04 мая 2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 14 мая 2018 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Диал» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Комсомольская, д. 135, корпус А, <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Ленина, д. 250, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область, 693000) о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости,

при участии:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 08.02.2018, от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 13.12.2017;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Диал» (далее – истец, ООО «Диал», Общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Сахалинской области, Управление) о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости № 65-0-1-67/3001/2017-721.

В ходе рассмотрения дела истец требования уточнил, просил снять с кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером 65:01:0701003:137.

В обоснование иска, со ссылками на положения статей 15, 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации), истец указал, что Общество подало в орган кадастрового учета заявление о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с прекращением его существования по причине сноса. При этом в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовала запись о регистрации права собственности на данный объект недвижимости за Обществом, что послужило препятствием для совершения действий со стороны ответчика.

Из материалов дела судом установлено следующее.

На основании договора № 10-08-03 от 19.08.2003 ООО «Диал» (покупатель) приобрело у Фонда имущества Сахалинской области (далее – продавец) часть земельного участка площадью 1 829 кв.м, расположенную в границах земельного участка площадью 2 477 кв. с кадастровым номером 65:01:07 01 03:0006 из земель поселения, расположенного по адресу: <...> (по восточной стороне ул. Комсомольской, северо-западнее территории Сахалинского областного радиоцентра) для использования в целях уставной деятельности покупателя (под здание магазина-офиса-бара с хозяйственными постройками и крытой автомойкой) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка и плане (чертеже) земельного участка, прилагаемых к договору. Участок общей площадью 1 829 кв.м находился у покупателя на праве аренды на основании договора аренды от 06.02.96 № 259 (свидетельство о государственной регистрации права от 14.04.03 серия 65-АА номер 035403).

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются следующие объекты недвижимого имущества: бар-магазин (лит А), мойка (лит. Б). Правоустанавливающими документами на объекты недвижимости являются технические паспорта (лит. А, Б) инвентарный номер 2140, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.08.02 на бар-магазин (нежилое здание площадь 284,7 кв.м) серия 65-АА № 010243 и свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.08.02 на крытую автомойку (нежилое здание, площадь 40,1 кв.м) серия 65-АА № 010244.

Земельный участок передан покупателю на основании передаточного акта от 25.08.2003.

На основании договора купли-продажи земельного участка № 36 от 22.11.2004 (с учетом дополнительного соглашения от 25.11.2004) ООО «Диал» (покупатель) приобрело в собственность у Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (продавец) земельный участок из земель, относящихся к категории «земли поселений», расположенный по адресу: <...>, по восточной стороне ул. Комсомольской, северо-западнее территории Сахалинского областного радиоцентра, с кадастровым номером 65:01:07 01 003:0026, площадью 1 829 кв.м, предоставленный для использования под бар-магазин и крытую автомойку с прилегающей территорией, необходимой для их использования, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Согласно пункту 1.3 договора объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, на момент заключения договора принадлежат покупателю на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом и сделок с ним сделаны записи № 65-01-5/2002-150 от 01.08.2002, № 65-01-5/2002-151 от 01.08.2002, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (серия 65-АА № 010243, серия 65-АА № 010244) и выписками из ЕГРП № 1/2003-8252, № 1/2003-8253 от 22.12.2003, выданными Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Сахалинской области).

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи от 26.11.2004.

Право собственности на земельный участок подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 14.12.2004, серия 65-АА, № 076941, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 65-01-9/2004-741.

На основании договора купли-продажи земельного участка № 013-450 от 03.09.2015 ООО «Диал» (покупатель) приобрело у Администрации города Южно-Сахалинска (продавец) земельный участок из земель, относящихся к категории «земли населенных пунктов», расположенный на территории Сахалинской области, в городском округе «Город Южно-Сахалинск» по адресу: <...>, с кадастровым номером 65:01:0701003:71, площадью 324 кв. м, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Согласно пункту 1.3 на земельном участке расположено здание, которое на момент заключения договора принадлежит покупателю на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом и сделок с ним сделана запись № 65-65-01/091/2014-194 от 27.10.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 65 АБ 202334) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним от 21.07.2015 № 65/000/101/2015-16934, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Дополнительным соглашением от 05.07.2016 уточнено расположение земельного участка: восточная сторона улицы Комсомольская, северо-западнее территории Сахалинского областного радиоцентра.

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи – Приложение № 2 к дополнительному соглашению от 05.07.2016 № 013-630.

Право собственности на земельный участок подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 12.07.2016, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 65-65/001-65/001/079/2016-126/1.

Впоследствии земельному участку с кадастровым номером 65:01:0701003:26 присвоен кадастровый номер 65:01:0701003:285, земельным участкам с кадастровыми номерами - 65:01:0701003:26 и 65:01:0701003:71 присвоен кадастровый номер 65:01:0701003:284, что подтверждается кадастровыми паспортами земельного участка от 03.08.2016.

Актом обследования от 06.03.2017, подготовленным в результате выполнения кадастровых работ в целях предоставления в орган кадастрового учета заявления о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости – здания (пункт охраны) с кадастровым номером № 65:01:0701003:137, расположенного по адресу: <...>, по результатам визуального осмотра местонахождения здания установлено прекращение его существования в результате сноса (уничтожения); иных документов, подтверждающих факт сноса (уничтожения) здания, не имеется.

Письмом от 27.04.2017 истец обратился в Управление, в котором указал следующее.

В ЕГРП содержится информация об объекте капитального строительства с кадастровым номером 65:01:0701003:137 (нежилое здание - пункт охраны), этажность 1, площадь 9,5 кв.м, адрес: <...>. Данные сведения внесены в реестр 30.06.2012 при передаче технических паспортов из БТИ. Права на данный объект не регистрировались, сам объект снесен 01.05.2010. На сегодняшний день собственник земельного участка в силу закона не имеет право снять объект с кадастрового учета. Со ссылкой на пункт 10 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающей направление органом регистрации в орган местного самоуправления сведений об объектах недвижимости, в отношении которых в реестре в течение пяти лет с даты присвоения кадастровых номеров ранее учтенным зданиям отсутствуют сведения о правах на такие объекты недвижимости, заявитель просил разъяснить возможность применения указанной нормы, а также необходимость подачи соответствующего заявления от собственника земельного участка.

В ответ на указанное обращение Управление письмом от 25.05.2017 сообщило, что органом регистрации направлен запрос в орган технического учета о представлении информации о ранее возникших правах на спорный объект недвижимости.

Письмом от 16.06.2017 10-22/2760 Управление сообщило, что по сведениям кадастра недвижимости объект заявителя поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный объект недвижимости на основании сведений органа технической инвентаризации, сведения о зарегистрированных правах на указанный объект отсутствуют. По сведениям кадастра недвижимости Обществом подано заявление о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости № 65-0-1-67/3001/2017-721 с актом обследования, подтверждающим прекращение существования объекта не движимости. В связи с тем, что в орган регистрации права не представлен документ, устанавливающий или подтверждающий ранее возникшее право на объект недвижимости, 23.03.2017 было вынесено решение о приостановлении кадастрового учета. Согласно ответу Сахалинского филиала АО «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» от 26.05.2017 № ф65/1180 в архиве филиала по состоянию на 19.02.1999 информация о регистрации договоров или перехода права на указанный объект недвижимости отсутствует. С целью установления причин осуществления государственного кадастрового учета необходимо представить правоустанавливающий документ на объект недвижимости, подлежащий снятию с кадастрового учета. Органы местного самоуправления вправе обратиться с заявлением о постановке на кадастровый учет бесхозяйных недвижимых вещей. Действующим законодательством не предусмотрена возможность предоставления органом местного самоуправления заявления о снятии с учета объекта недвижимости при поступлении уведомления от органов регистрации прав, в связи с чем о направлен запрос в Росреестр о порядке осуществления учетных действий в данном случае.

Ответчик в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представил отзыв на исковое заявление, в котором по существу заявленных требований изложил обстоятельства и доводы, приведенные в письме от 16.06.2017 № 10-22/2760, оценку доводов истца отнес к исключительной компетенции суда.

В судебном заседании стороны свои правовые позиции по делу поддержали.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Общество подало в орган кадастрового учета заявление о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с прекращением его существования по причине сноса.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), полученной по запросу суда, в Едином государственном реестре недвижимости имеются «ранее учтенные» сведения об объекте недвижимости нежилое здание – пункт охраны, расположенном по адресу: <...>, площадью 9,5 кв. м с кадастровым номером 65:01:0701003:137 (присвоен 30.06.2012, ранее присвоенный инвентарный номер 2140).

При этом согласно сведениям ЕГРН права заявителя на спорный объект недвижимости, о снятии которого с учета заявлено в связи с его сносом, в ЕГРН не отражены (сведения о зарегистрированных правах на данные объекты отсутствуют в ЕГРН, что, по сути, истцом не оспаривается).

Согласно части 7 статьи 1 Закона о госрегистрации государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В силу части 1 статьи 8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона о госрегистрации).

Сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование на основании пункта 7 части 4 статьи 8 указанного Закона, также отнесены к основным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

Согласностатьи 69 Закон о госрегистрации сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным настоящей статьей для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

Частью 1 статьи 14 Закона о госрегистрации предусмотрено, что государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 14 Закона о госрегистрации государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРН, с приложением документов, являющихся основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных частью 2 статьи 14 названного закона.

Государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав, в том числе государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, осуществляется по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (пункт 4 части 1 статьи 15 Закона о госрегистрации).

Статьей 29 Закона о госрегистрации определен порядок осуществления государственного кадастрового учета.

Так, при государственном кадастровом учете орган регистрации прав осуществляет, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.

Подпунктом 7 части 2 статьи 14 Закона о госрегистрации установлено, что одним из документов, необходимым для осуществления кадастрового учета объекта недвижимого имущества, является акт обследования, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» (далее - Приказ № 861) установлено, что акт представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в котором помещение, машино-место было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение, машино-место было расположено.

Акт подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости. Указанные документы, за исключением документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости, включаются в состав приложения к акту (пункт 3 Требований к подготовке акта обследования, утвержденных Приказом № 861).

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о госрегистрации осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. При этом неустранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, является самостоятельным основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета (статья 27 Закона о госрегистрации).

Как установлено судом, обращаясь к ответчику с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета спорного объект недвижимости, заявитель представил акт обследования от 06.03.2017, подтверждающий фактическое прекращение существования спорного объекта в натуре в связи с его сносом.

Представленный акт соответствует по форме и требованиям, утвержденным Приказом № 861, в связи с чем подтверждает прекращение существования спорного объекта.

Вместе с тем, в силу пункта 2 части 2 статьи 15 Закона о госрегистрации снятие с государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с прекращением существования такого объекта, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

В отсутствие в ЕГРН сведений о регистрации прав на спорный объект недвижимости, с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета спорного объекта недвижимости вправе обратиться только собственник спорного объекта, поскольку прекращение кадастровой записи о данном объекте недвижимости без участия его правообладателя, неминуемо повлечет возникновение спора о праве, который не может быть предрешен путем использования административных процедур, предусмотренных Законом о госрегистрации.

Применительно к рассматриваемому спору правоудостоверяющих документов на спорный объект недвижимости заявителем при обращении в Управление не представлено, что послужило основанием для приостановления Управлением осуществления государственного кадастрового учета.

Материалами дела подтверждается зарегистрированное право заявителя на земельный участок, где находился рассматриваемый объект недвижимости.

Само по себе право собственности истца на спорный объект недвижимости не подтверждается зарегистрированным правом истца на земельный участок, поскольку действующим законодательством не предусмотрено, что при наличии зарегистрированных прав на земельный участок у лица автоматически появляются права на объекты недвижимости, возведенные на таком земельном участке.

Вместе с тем, в материалы дела представлен договор купли – продажи части земельного участка № 10-08-03 от 19.08.2003 (расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:07 01 003:0006 (предыдущий номер 65:01:07 01 03:0007), площадью 1 829 кв.м, расположенного по адресу: <...> (по восточной стороне ул. Комсомольской, северо-западнее территории Сахалинского областного радиоцентра), в котором указано, что на приобретаемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества бар – магазин (лит. А), мойка (лит. Б), правоустанавливающими документами указаны технические паспорта (лит. А, Б), инвентарный номер 2140, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.08.02 на бар-магазин (нежилое здание площадь 284,7 кв.м) серия 65-АА № 010243 и свидетельство о государственной регистрации права собственности от 01.08.02 на крытую автомойку (нежилое здание, площадь 40,1 кв.м) серия 65-АА № 010244.

Впоследствии земельный участок той же площади, расположенный по тому же адресу выступил предметом по договору купли-продажи земельного участка № 36 от 22.11.2004, который прошел правовую экспертизу при регистрации права собственности на земельный участок за Обществом (свидетельство о государственной регистрации права от 14.12.2004, серия 65-АА № 076941).

Согласно представленному в материалы дела паспорту земельного участка № 163/5161 1995 года, на спорном земельном участке находилось административное здание с хозяйственными постройками: сборно-щитовой дом охраны, мастерская, склад, киоск. Согласно техническому паспорту на здание пункт охраны, лит. Б в качестве инвентарного номера указан 2140 (под таким же инвентарным номером в ЕГРН значится спорный объект недвижимости), при этом в качестве собственника объекта недвижимости в техническом паспорте указано ООО «Диал» (дата записи от 28.03.02).

Оценив в совокупности представленные документы, суд приходит к выводу о принадлежности объекта недвижимости, в отношении которого заявлено о снятии с кадастрового учета, заявителю.

Кроме того, судом принимаются во внимание следующее.

Одним из основных принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Указанный принцип выражается в том, что собственнику объекта недвижимости предоставляется преимущественное право приобретения соответствующего участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или приобрести право аренды этого участка (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ). Данный принцип направлен на исключение положения, когда объекты недвижимости принадлежат одному лицу, а право пользования участком, на котором эти объекты недвижимости расположены, - другому лицу.

Государственная регистрация права на объект, расположенный на участке истца, за другим лицом нарушает не только принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, но и ограничивает права истца в использовании принадлежащего ему имущества.

Правопритязаний со стороны третьих лиц в отношении спорного объекта недвижимости судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении требований.

Согласно разъяснениям пункта 19 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В связи с изложенным, судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу не подлежат распределению между сторонами.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Диал» удовлетворить.

Снять с кадастрового учета объект недвижимости «пункт охраны» с кадастровым номером 65:01:0701003:137.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья П.Б. Мисилевич