Решение от 26 ноября 2017 г. по делу № А72-9456/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

432970, г. Ульяновск, ул. Железнодорожная, 14

Тел. (8422) 33-46-08 Факс (8422) 32-54-54 E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru www.ulyanovsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-9456/2017
г.Ульяновск
27 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2017 года Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2017 года

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Юдина П.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Терма Плюс» (ОГРН

1037300988625, ИНН <***>), г. Ульяновск

к Управлению муниципальной собственностью Администрации города

Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

об урегулировании разногласий по договору

при участии в заседании:

от истца-до и после перерыва-Тимина Е.Г., доверенность от 26.01.2017; от ответчика- до и после перерыва-не явился, уведомлен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Терма Плюс» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, в соответствии с которым просит принять п. 2.1., 2.2., 3.5 договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений пл. 117,5 кв.м) в следующей редакции истца:

п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 452 834 (Четыреста пятьдесят две тысячи восемьсот тридцать четыре) рубля (НДС не предусмотрен).».

п. 2.2. «Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, с ежеквартальным перечислением выкупных платежей, согласно графику оплаты (Приложение № 1 к настоящему договору). На сумму денежных средств, по уплате которой представляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети (1/3) ставки рефинансирования ЦБ РФ. действующей на дату размещения постановления администрации города Ульяновска от 13.02.2017г. № 259 «Об утверждении решений об условиях приватизации» на сайте администрации города Ульяновска в разделе «Официальные документы» (ulmeria.ru, дата размещения — 24.10.2016г). Указанное в пункте 1.1. настоящего договора имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты.».

п. 3.5. «В период нахождения в залоге, имущество, указанное в п. 1.1. договора, может быть отчуждено Покупателем другому лицу лишь с согласия Продавца.».

Определением арбитражного суда от 14.07.2017 исковое заявление оставлено без движения, истцу предоставлен срок для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления иска без движения.

26.07.2017 истец устранил обстоятельства, послужившие основанием для оставления иска без движения.

Определением от 02.08.2017 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 29.08.2017 дело назначено к судебному разбирательству, ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы принято к производству, в адрес экспертной организации направлены запросы о возможности проведения экспертизы.

Определением от 12.10.2017 ходатайство истца о проведении экспертизы удовлетворено, по делу № А72-9456/2017 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Эсксперт» ФИО2.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость, по состоянию на 13 февраля 2017 года, нежилых помещений общей площадью 117.5 кв.м. кадастровый номер 73:24:040104:366, расположенных по адресу: <...>.

08.11.2017 через канцелярию Арбитражного суда Ульяновской области от ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» поступило заключение по определению рыночной стоимости нежилых помещений № 171024-10/17 от 07.11.2017.

В судебном заседании от 16.11.2017 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил п. 2.1 договора изложить в следующей редакции: п. 2.1 «Стоимость имущества составляет 446 034 (четыреста сорок шесть тысяч тридцать четыре) рубля 00 копеек (НДС не предусмотрен).»; представил ходатайство в письменном виде.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 20.11.2017 до 14 час. 00 мин.

Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Арбитражного суда Ульяновской области в сети Интернет по адресу: http://ulyanovsk.аrbitr.ru, информационно-справочном киоске в здании суда, и на официальном сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет по адресу: http://kad.arbitr.ru/.

После перерыва судебное заседание продолжено 20.11.2017.

В судебном заседании 20.11.2017 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в связи с опечаткой, просил считать дату по состоянию на 13.02.2017 года. Поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом суд руководствовался следующим.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «ТЕРМА ПЛЮС» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого Обществом в ходе реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и

среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором просило с учетом заявленного ходатайства об уточнении исковых требований принять п. 2.1., 2.2., 3.5 договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений пл. 117,5 кв.м) в следующей редакции истца:

п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 446 034 (четыреста сорок шесть тысяч тридцать четыре) руб. 00 копеек (НДС не предусмотрен)».

п. 2.2. «Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, с ежеквартальным перечислением выкупных платежей, согласно графику оплаты (Приложение № 1 к настоящему договору). На сумму денежных средств, по уплате которой представляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети (1/3) ставки рефинансирования ЦБ РФ. действующей на дату размещения постановления администрации города Ульяновска от 13.02.2017г. № 259 «Об утверждении решений об условиях приватизации» на сайте администрации города Ульяновска в разделе «Официальные документы» (ulmeria.ru, дата размещения — 13.02.2017г). Указанное в пункте 1.1. настоящего договора имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты.».

п. 3.5. «В период нахождения в залоге, имущество, указанное в п. 1.1. договора, может быть отчуждено Покупателем другому лицу лишь с согласия Продавца.».

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕРМА ПЛЮС», в соответствии с договором № 9281/3879 от 28 марта 2007г. с учетом дополнительных соглашений от 08.08.2012, 01.08.2016 является арендатором муниципальных нежилых помещений общей площадью 117,5 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

04 июня 2014 года ООО «ТЕРМА ПЛЮС» обратилось в Комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства Администрации г. Ульяновска с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого имущества.

Письмом от 19.06.2014г. № 15405-04 КУГИГ Администрации г. Ульяновска отказал ООО «ТЕРМА ПЛЮС» в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.12.2014г. по делу № А72-12864/2014 отказ Комитета по управлению городе им имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства Администрации г. Ульяновска в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, оформленный письмом от 19.06.2014г. № 15405-04, признан незаконным.

Постановлением Администрации города Ульяновска от 13.02.2017г. № 259 «Об утверждении решений об условиях приватизации» утверждены решения об условиях приватизации части арендуемого заявителем имущества, а именно - помещений общей площадью 117,5 кв.м с кадастровым номером 73:24:040104:366. рыночная стоимость имущества определена в размере 1 297 437 (одного миллиона двухсот девяноста семи тысяч четырехсот тридцати семи) рублей (НДС не предусмотрен).

20 февраля 2017 года Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

16 марта 2017 года истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий с предложением изложить п.п. 2.1, 2.2, 3.5 положения договора в иной редакции, а именно:

п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 452 834 (Четыреста пятьдесят две тысячи восемьсот тридцать четыре) рубля (НДС не предусмотрен).».

п. 2.2. «Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, с ежеквартальным перечислением выкупных платежей, согласно графику оплаты (Приложение № 1 к настоящему договору). На сумму денежных средств, по уплате которой представляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети (1/3) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату размещения постановления администрации города Ульяновска от 13.02.2017г. № 259 «Об утверждении решений об условиях приватизации» на сайте администрации города Ульяновска в разделе «Официальные документы» (ulmeria.ru, дата размещения — 24.10.2016г). Указанное в пункте 1.1. настоящего договора имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты.».

п. 3.5. «В период нахождения в залоге, имущество, указанное в п. 1.1. договора, можа быть отчуждено Покупателем другому лицу лишь с согласия Продавца.».

Письмом от 24.07.2017 № 4070-04 Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска отказано ООО «ТЕРМА ПЛЮС» в заключении договора купли-продажи на условиях предложенных истцом, в связи с чем ООО «ТЕРМА ПЛЮС» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии

малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ответчик не отрицает того факта, что истец соответствует всем условиям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и необходимым для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, а также соответствующей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием.

В результате проведенной в рамках указанного дела судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества, указанного в оспариваемом постановлении, экспертами ООО «Центр Независимой Оценки «Эксперт» установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений пл. 117,50 кв.м, с кадастровым номером 73:24:040104:366, расположенных по адресу: <...>, приобретаемых истцом по договору, на дату принятия Постановления Администрации города Ульяновска от 13.02.2017г. № 259 составляет 446 034 руб. 00 коп.

Таким образом, по мнению истца, разногласия по вышеуказанному договору должны быть урегулированы на основании выводов экспертизы, проведенной в рамках дела № А72-9456/2017

Ответчик рыночную стоимость имущества не оспорил.

Учитывая изложенное, суд считает, что в качестве достоверной оценки рыночной стоимости нежилых помещений следует принять выводы судебной экспертизы № 171024-10/17 от 07.11.2017.

Кроме того, в соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...» право выбора

порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, п.2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества суд считает необходимым принять в редакции истца.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли- продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п. 2, 4, 5 ст. 488 Кодекса (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Условиями договоров купли-продажи арендуемого ООО «ТЕРМА ПЛЮС» имущества предусмотрена оплата в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания договора согласно утвержденному графику оплаты; приобретаемое имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты.

В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Соответственно, после полного исполнения истцом обязательств по оплате приобретаемого имущества отпадет необходимость согласовывать последующее отчуждение недвижимого имущества с ответчиком.

Таким образом, п.3.5 договора купли-продажи недвижимого имущества следует принять в редакции истца.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, суд приходит к выводу, что истец доказал наличие обстоятельств, необходимых в силу законодательства Российской Федерации для удовлетворения заявленных требований по урегулированию разногласий следующим образом:

Изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 446 034 (четыреста сорок шесть тысяч тридцать четыре) руб. 00 копеек (НДС не предусмотрен)».

Изложить п.2.2. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, с ежеквартальным перечислением выкупных платежей, согласно графику оплаты (Приложение № 1 к настоящему договору). На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки равной одной трети (1/3) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату размещения постановления администрации города Ульяновска от 13.02.2017 № 259 «Об утверждении решений об условиях приватизации» на сайте администрации города Ульяновска в разделе «Официальные документы» (ulmeria.ru, дата размещения 13.02.2017). Указанное в п. 1.1. настоящего договора имущество, будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты».

Излолжить п.3.5. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «В период нахождения в залоге, имущество, указанное в п. 1.1. договора, может быть отчуждено Покупателем другому лицу лишь с согласия Продавца».

Таким образом, исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Терма Плюс» о возложении на Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений на условиях предложенных истцом подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайства представителя представителя истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Исковое заявление удовлетворить.

Изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 446 034 (четыреста сорок шесть тысяч тридцать четыре) руб. 00 копеек (НДС не предусмотрен)».

Изложить п.2.2. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, с ежеквартальным перечислением выкупных платежей, согласно графику оплаты (Приложение № 1 к настоящему договору). На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки равной одной трети (1/3) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату размещения постановления администрации города Ульяновска от 13.02.2017 № 259 «Об утверждении решений об условиях приватизации» на сайте администрации города Ульяновска в разделе «Официальные документы» (ulmeria.ru, дата размещения 13.02.2017). Указанное в п. 1.1. настоящего договора имущество, будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты».

Излолжить п.3.5. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «В период нахождения в залоге, имущество, указанное в п. 1.1. договора, может быть отчуждено Покупателем другому лицу лишь с согласия Продавца».

Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации города Ульяновска в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья П.Г.Юдин