Решение от 29 июня 2022 г. по делу № А41-23377/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-23377/22
29 июня 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2022 года.


Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрация городского округа Балашиха (143912, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.01.2016, ИНН: <***>)

к ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 24.01.2006)

о расторжении договора аренды, возврате земельного участка,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу


УСТАНОВИЛ:


Администрация городского округа Балашиха (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик) о расторжении договора № 1595 от 09.06.2014 г. аренды земельного участка КН 50:15:0010703:199, обязании возвратить земельный участок.

В основание иска истец ссылается на то, что Предприниматель более трех лет не использует предоставленный ему в аренду земельный участок для целей строительства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка КН 50:15:0010703:199, для строительства и размещения объекта мелкой торговли общественного питания, сроком до 08.06.2063 г. 04 августа 2014 г. указанный договор зарегистрирован в ЕГРН.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010703:199 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Как установлено судебными актами по делу № А41-62617/15, 26.11.2014г. Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением об изготовлении, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010703:199.

Указанное заявление Администрацией рассмотрено по существу не было, в связи с чем Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании бездействия.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2015 года Дело №А41-62617/15 отказано в удовлетворении заявления Предпринимателя о признании незаконным бездействия Администрации в связи с пропуском срока, установленного п.4 ст. 198 АПК РФ.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 20.01.2016 г. Предпринимателю выдан ГПЗУ земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010703:199.

Согласно указанному ГПЗУ, территория земельного участка КН 50:15:0010703:199 была включена в зону планируемого размещения объектов транспортной инфраструктуры Московской области, в связи с чем, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке должны быть установлены Проектом планировки территории.

24 октября 2017 года Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области издано распоряжение № 31РВ-231 о подготовке документации по планировке территории для размещения объекта мелкой торговли и общественного питания по ул. Советской г. Балашиха Московской области.

В связи с изданием указанного распоряжения, между Предпринимателем и ГУП МО "НИтПИ градостроительства" был заключен договор № 35-2018 от 03.04.2018 г. на разработку документации по планировке территории для размещения объекта мелкой торговли и общественного питания по ул. Советской г. Балашиха Московской области.

На основании разработанной документации, Правительством Московской области 11.09.2019 г. издано постановление № 603/30 об утверждении документации по планировке территории для размещения объекта мелкой торговли и общественного питания по ул. Советской г. Балашиха Московской области.

После издания указанного Постановления между Предпринимателем и ООО "Архитектурно-строительное бюро № 17" 22.10.2019 г. заключен договор на разработку и утверждение архитектурно-градостроительного облика, подачу заявления на получение разрешения на строительство.

10.04.2020 г. Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области Предпринимателю было выдано Свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта нежилого назначения площадью менее 1 500 кв.м.

В ответ на обращение Предпринимателя № 78375 от 08.06.2020 г. Министерство жилищной политики Московской области уведомило об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что к арендованному Предпринимателем земельному участку с кадастровым номером 50:15:0010703:199 отсутствует возможность прохода/проезда от дорог общего пользования, а правоустанавливающих документов в отношении смежных земельных участков не представлено.

Решением Администрации от 27.07.2020 г. № 5687/2 Предпринимателю отказано в выдаче разрешения на размещение на смежных земельных участках проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 от дорог общего пользования со ссылкой на то, что земельный участок полностью расположен в границах планируемого строителсьтва линии рельсового скоростного транспорта, утвержденной Постановлением Правительства МО от 11.09.2019 г. № 02/50.

Решением Администрации от 22.09.2021 г. № Р001-806623190-4881158 Предпринимателю отказано в установлении сервитута в отношении земельного участка КН 50:15:0010703:83 для целей организации проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 от дорог общего пользования со ссылкой на то, что доступ к земельному участку проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 от дорог общего пользования осуществляется свободно и без ограничений.

Решением Администрации от 06.08.2021 г. № Р001-806623190-47632014 Предпринимателю отказано в установлении сервитута в отношении земельного участка КН 50:15:0010703:83 для целей организации проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 от дорог общего пользования со ссылкой на то, что в представленной на утверждение схемы сервитута его границы не соответствуют условным обозначениям, установление сервитута нарушает права иных лиц.

Решением Администрации от 21.06.2021 г. № Р001-806623190-43224387 Предпринимателю отказано в предоставлении в аренду или собственность на торгах земельного участка КН 50:15:0010703:83 для целей организации проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 со ссылкой на то, что на указанном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, находящийся в частной собственности.

Требования Предпринимателя о

- признании незаконным решения Администрации от 27.07.2020 № 5687/2 и обязнии выдать разрешение на размещение объекта «проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство»,

- признании незаконным решения Администрации от 30.12.2020 № Р001-8066223190-41470230 и обязании выдать разрешение на размещение объекта «проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство», рассматриваются в рамках дела № А41-50163/20.

Как следует из материалов дела, на основании заключенных с коммунальными службами договоров о подключении (технологическом присоединении) Предприниматель разместил на арендованном земельном участке объекты для подключения здания к сетям газораспределения, объектам электросетевого хозяйства.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды не имеется.

Кроме того, суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора..

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170).

Доказательств того, что Администрация представила Предпринимателю земельный участок пригодный для целей строительства (в т.ч. имеющий свободный проход/проезд от дорог общего пользования) не представлено.

Между тем, указанная возможность является обязательной для получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, Предприниматель не может нести ответственность за ненадлежащее исполнение Администрацией договорных обязательств, препятствующих ему получить разрешение на строительство, осуществления строительства .

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.




Судья А.О. Уваров