Решение от 27 октября 2020 г. по делу № А41-33150/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-33150/20
27 октября 2020 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ОТЦР" к ООО "СОРЕЛ ИНВЕСТ" о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также возложении на Ответчика судебной неустойки в размере 1 000 000,00 руб. за каждый день неисполнения судебного акта,

встречный иск о внесении изменений в Соглашении об установлении ограниченного права пользования (сервитут) Помещений № 1002, 1004, 1016 и 1019

третьи лица: АО «Торговый дом «Перекресток», ООО «7К-Развитие», ООО «Мкапитал»

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Объединенные Торговые Центры Регионов» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Сорел Инвест» об обязании прекратить действия в виде запрета или ограничения пользования принадлежащими ООО «Сорел Инвест» на праве собственности помещениями и предоставленными ООО «Сорел Инвест» по соглашению от 19.12.2006 об установлении ограниченного права пользования (сервитут) помещений № 1002, 1004, 1016, 1019 (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2011 № 1) для беспрепятственного и круглосуточного доступа всем представителям истца, его работникам, посетителям и третьим лицам, а также возложении на Ответчика судебной неустойки в размере 1 000 000,00 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

В обосновании исковых требований Истец ссылается на ненадлежащее исполнение Ответчиком Соглашения об установлении ограниченного права пользования (сервитут) Помещений № 1002, 1004, 1016 и 1019 от 19.12.2006 г. (далее – Соглашение о сервитуте). Иск заявлен на основании ст.-ст. 304, 308.3 ГК РФ.

Ответчиком в порядке статьи 132 АПК РФ предъявлен встречный иск о внесении изменений в Соглашение о сервитуте от 19.12.2006 г.

Определением от 01.09.2020 г. встречное исковое заявление принято к производству для его рассмотрения совместно с первоначальным исковым заявлением.

В качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований привлечены: ООО «7К-Развитие» (ИНН <***>, ОГРН <***>), АО «Торговый дом «Перекресток» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «Мкапитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>). Письменные отзывы, пояснения по делу третьими лицами не представлены.

Представитель Истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, против встречного иска возражал.

Представитель Ответчика против исковых требований, изложенных в иске возражал, представил мотивированный отзыв, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему:

Как следует из материалов дела, Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 2 964,10 кв.м в здании торгового центра по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. ЦОВБ, д. 20.

Право собственности у Истца на помещения возникло 13 декабря 2018 г. (запись регистрации: 50:15:0000000:67385-50/015/2018-9) на основании Договора от 19.09.2018 г. № Дог-МКАП-2018_09_19-1.

Ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 755,5 кв.м., через которые осуществляется проход к помещениям Истца и, на которые оформлено Соглашение о сервитуте от 19.12.2006 г.

Соглашение о сервитуте от 19.12.2006 г. было оформлено одновременно с заключением Договора купли – продажи недвижимости № 1262 от 19.12.2006 г., которым часть помещений площадью 2 964,10 кв.м Ответчиком были отчуждены третьему лицу – ООО «Седьмой Континент» (правопреемник – третье лицо – ООО «7К-Развитие»). В настоящее время владельцем помещений площадью 2 964,10 кв.м является Истец.

Как следует из п. 8.4. Договора купли - продажи № 1262 от 19.12.2006 г., Соглашение о сервитуте от 19.12.2006 г. является неотъемлемой частью Договора купли – продажи № 1262 от 19.12.2006 г.

Согласно п. 1.1 соглашения об установлении ограниченного права пользования (сервитут) помещений № 1002, 1004, 1016, 1019 от 19.12.2006 собственник в соответствии с условиями настоящего соглашения предоставляет пользователю право ограниченного пользования (сервитут) помещениями № 1002, 1004, 1016, 1019, общей площадью 755,5 кв.м., первого этажа здания Торгового центра, находящегося по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр-н ЦОВБ, д. 200 пом. II, принадлежащего собственнику на праве собственности.

Пунктом 1.2 соглашения установлено, что сервитут по условиям настоящего соглашения устанавливается в интересах пользователя, являющегося собственником нежилого помещения, находящегося по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр-н ЦОВБ, д. 20, пом. I, общей площадью 2964,10 кв.м. Сервитут является бессрочным и в случае последующей продажи помещений пользователя, принадлежащих ему на праве собственности, данный сервитут сохраняется за последующими собственниками помещений пользователя.

Собственник предоставляет пользователю право (в том числе его представителям, работникам, посетителям и третьим лицам, приглашенным пользователем) беспрепятственного круглосуточного доступа к помещению, указанному в п. 1.1 настоящего соглашения, объектам инфраструктуры в указанном помещении (п. 2.3 соглашения).

Между Истцом и третьим лицом – АО «Торговый дом «Перекресток» заключен Договор аренды от 23.11.2017 г., согласно которому Истец предоставляет свое помещение площадью 2 964,1 кв.м под магазин сети «Перекресток». По условиям п. 2.4.6. Договора аренды от 23.11.2017 г. третье лицо – АО «Торговый дом «Перекресток» определяет режим работы по своему усмотрению. Как указано Истцом, режим работы третьего лица № 1 на 20.05.2020 г. был установлен с 08.00 час. до 23.00 час.

Как следует из первоначального иска, в нарушение требований п.п. 1.1, 1.2, 2.3 соглашения о сервитуте, ответчик с 20.05.2020 запретил посетителям АО «Торговый дом «Перекресток» доступ в помещения магазина через принадлежащие ему помещения холла, ежедневно после 22 час. 10 мин.

В качестве подтверждения данного обстоятельства АО «Торговый дом «Перекресток» составлены акты от 20.05.2020, 21.05.2020, 22.05.2020, 23.05.2020.

В связи с тем, что, по мнению истца, ответчик нарушает право истца на сервитут, установленный соглашением, а именно закрытием входа в торговый центр, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно статьям 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по иному основанию, в частности, предусмотренному договором, вправе требовать устранения всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Из содержания указанных правовых норм следует, что для удовлетворения негаторного иска необходима совокупность следующих условий: наличие у истца законного права в отношении имущества, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия, наличие препятствий в осуществлении права истца, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании истцом имуществом, не соединенные с лишением владения.

При этом чинимые препятствия должны иметь реальный характер (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из пояснений сторон следует, что истец просит суд обязать ответчика не препятствовать ему в проходе третьих лиц к магазину «Перекресток», через центральную дверь торгового центра с последующим проходом через помещения холла торгового центра, в отношении которого установлен сервитут.

Доказательств того, что ответчиком не пропускаются посетители, а также третьи лица через центральную дверь торгового центра с последующим проходом через помещения холла торгового центра, в отношении которого установлен сервитут, истцом в материалы дела не представлено.

В качестве доказательства отсутствия допуска в здание после 22 час. 10 мин. с 20 мая 2020 года, истец представил акты от 20.05.2020, 21.05.2020, 22.05.2020, 23.05.2020.

Представленные истцом акты составлены без участия лиц правоотношений: истца и ответчика, третьими неустановленными лицами: ФИО2 – должность – ЗДМ СМ Балашиха 7 К и ФИО3 – должность ЗДМ СМ Балашиха 7 К. Доказательства принадлежности указанных лиц к Истцу, Ответчику или АО «Торговый дом «Перекресток» отсутствуют, полномочия на оформление соответствующих актов у указанных лиц отсутствуют.

Таким образом, акты на которые ссылается истец, составлены в одностороннем порядке, неустановленными лицами, в связи с чем не могут быть приняты судом в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав представленные сторонами документы, суд приходит к выводу о том, что истец не представил доказательств того, что ответчик чинит ему препятствия в пользовании помещениями № 1002, 1004, 1016, 1019, обремененными сервитутом. Доказательств иного в суд не представлено.

Из совокупности норм действующего законодательства следует, что сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего торгового центра.

Оценив представленные суду доказательства в соответствии со ст.71 АПК РФ, Арбитражный суд пришел к выводу о том, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие совершение ответчиком каких-либо действий, препятствующих истцу в пользовании спорных помещений.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о недоказанности нарушения прав истца, связанных с использованием принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что обеспечение круглосуточного режима в интересах истца по первоначальному иску является обременительным и нарушающим права ответчика по первоначальному иску, что является недопустимым согласно п. 2.2. Соглашения о сервитуте от 19.12.2006 и действующих норм.

Пунктом 2.3 соглашения установлено, что собственник предоставляет пользователю право беспрепятственного круглосуточного доступа к помещению, указанному в п. 1.1 настоящего соглашения.

Как пояснил ответчик по первоначальному иску, обеспечение круглосуточного режима в интересах истца является обременительным и нарушающим права ответчика, что является недопустимым согласно п. 2.2. соглашения о сервитуте от 19.12.2006 и действующих норм.

Ответчик должен обеспечивать круглосуточный доступ истцу в здание через принадлежащие Ответчику помещения, в нерабочее время торгового центра, в нерабочее время Ответчика и в нерабочее для посетителей время арендатора Истца.

В связи с чем, Ответчик направил в адрес Истца претензию исх. № 80 от 19.08.2020 г. с проектом дополнительного соглашения № 1 к соглашению о сервитуте от 19.12.2006 г., согласно которому Ответчик предоставляет Истцу право беспрепятственного пользования помещениями Ответчика для прохода в помещения Истца в часы работы торгового центра, что является наименее обременительным для Ответчика и согласуется с указанными нормами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Ответчик по первоначальному иску заявив требование об изменении соглашения о сервитуте в части п. 2.3 соглашения в судебном порядке, не представил суду надлежащих доказательств наличия предусмотренных для этого оснований (существенного нарушения соглашения другой стороной либо существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении соглашения), равно как не представил и документально-правовых обоснований наличия четырех условий, предусмотренных п.2 ст. 451 ГК РФ.

По своей сути, встречным заявлением ответчика, преследуется цель подменить таким способом, условия действующего соглашения, установив сервитут на совершенно новых условиях.

Поскольку ответчиком по первоначальному иску не представлено надлежащих доказательств наличия совокупности предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для изменения спорного договора, суд отказывает в удовлетворении встречного иска.

Расходы на государственную пошлину распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В иске ООО "ОТЦР" отказать.

В иске ООО "СОРЕЛ ИНВЕСТ" отказать.

Решение может быть обжаловано.


Судья М.Ю. Бондарев